我从2009年开始在加拿大做房贷业务以来，房价、贷款政策和利率问题一直都是社会热点新闻，家庭投资理财的焦点。疫情是过去了，可是通胀又来了。疫情来的时候人们问，“疫情对房价有什么影响？”，疫情结束了，人们又开始问，“通胀对房价有什么影响？”。央行于2021年10月27日宣布退出QE，又有人来问“这是啥意思，对房价有影响吗？”
房子，是加拿大人家庭财富的核心资产，无论社会上发生什么事情，大家的第一反应是：对房价有什么影响？这一点我们和美国人有很大差别，美国人总是问“…对股市有什么影响？”这是因为美国人的财富主要在股市里，而加拿大人的主要财富在房子里。
刚开始出现通胀的时候，无论是美联储还是加拿大央行，都把通胀解释为临时性的，可是随着时间的推移，以及通胀程度的加剧，这个临时性的解释越来越无法以理服人了。既然有通胀，央行就加息吧，这是一些存款多、贷款少的家庭期盼已久的了。央行行长不加息的理由，最近半年来一直在与时俱进，开始时说，就业没有恢复到疫情之前，所以不能加息；加拿大房地产市场slowdown了，不着急加息；9月份加拿大的就业总人数已经恢复到了疫情之前，房屋交易量连续下降了5个月后已开始反弹，且房价一直在涨，于是，央行又改变了不加息的理由，当下他的理由是：再看看，看看通胀预期怎么样，再看看工资是否上涨了。面对明显的加息信号，作为央行行长，为什么不着急加息，刺破房地产泡沫，让有存款、没房子的人们扬眉吐气一下，却总是找借口不加息呢？如果通胀利率一直4%以上，而央行利率0.25%，岂不是便宜了那帮炒房客？物价飞涨，大家买不起猪肉，却要偏袒炒房客，不公平呀，不公平。别急，有“专家”挺身而出为民请命了，一位“专家”预测加拿大央行在未来两年连续加息8次，现在央行利率0.25%，两年年后的今天至少要加到2.25%，让炒房客哭死在厕所里。能加息8次吗？又有人来问了。那么，什么是通胀？通胀就一定要加息吗？加息对房价会有什么影响呢？如果专家说对了，能有什么后果？
01 什么是通胀？政府和家庭该如何应对通胀？
通货膨胀，用一句话解释就是过多的货币追逐有限的商品。货币多了，商品数量不变，价格就会涨；货币没变，商品少了，也会有通胀。疫情渐远的经济环境下，人们手里的货币多了，而生产和运输跟不上，就造成了需求多、供给少的局面，导致了价格上涨。加拿大物价上涨最快的三个领域是：交通，住房和食品。9月份CIP上涨4.4%，其中交通费上涨9.1%，住房成本上涨4.8%，食品价格上涨3.9%。油价上涨和大家出行增多推高了交通费支出，租金上涨以及装修开支增加推高了住房成本；食品价格上涨因素比较多，包括人们在外就餐增加，以及运输成本提高等等。住房费用，包括了房客的租金，以及房主的房贷利息支出和装修费用，但不包括房价，房主的房贷利息支出下降了9%，下降幅度非常大，考虑了房主利息支出的下降之后，总体住房费用依然升高4.8%，说明租金已大幅上涨。经济从低谷向上攀爬的过程中，由于生产力恢复得不均衡，出现价格上涨其实很正常，需要些耐心克服各种供给瓶颈。人们其实并不担心目前的通胀水平，因为还没有对生活造成太大影响。令人担心的是如果通胀继续发展，会不会出现恶性通胀，导致收入和财富缩水。很多人从去年就开始在朋友圈里宣扬“通胀来了，快买房吧”，好像自己和通胀很熟似的。
其实，最近一次全球通胀出现在70年代末，40多年前了。当时的通胀是第二次石油危机引起的，伊朗的霍梅尼上台，全球油价上涨，导致供给侧成本高企，推高了生产成本和物价，进而引起工资上涨，而工资上涨反过来进一步推高了生产成本，二次推高物价，出现了通胀螺旋。当时的美联储主席是保罗沃尔克，他把利率加到了19%，同时配合美国财政部的限制物价，信贷紧缩等措施，强压通胀。那时的农场主开着拖拉机跑到华盛顿游行，建筑商协会以罢工威胁。卡特总统号召人们克制消费，剪掉信用卡，以削足适履，那时的美国人很听话，把剪成两半的信用卡邮寄给卡特表示对总统的支持，白宫的邮箱里每天收到数以千计的废信用卡。通胀是被遏制住了，经济却陷入的衰退。什么是衰退？就是国民产出GDP下降，失业率上升，需求从过剩转到了不足。卡特总统连任失败。
现在会出现这种类似的通胀吗？加拿大二季度GDP萎缩，出现了滞胀，但时间很短，第三季度GDP 又恢复增长了。油价上涨，是通胀的推手之一，但对加拿大有利，因为加元属于商品性货币，油价涨，加元汇率就涨，从而导致进口商品价格低廉，可以抵消一部分物价上涨压力，即，别国的通胀很难输入加拿大。同时，如果加元汇率上涨，会导致出口受阻，加拿大涉及全球贸易的企业会很难受。如果加拿大持续大量引入新移民，会有效压低工人工资，出口成本应该能得到控制，不大可能出现出口成本过大上涨的情况。作为一个全球二流国家，抵御其他国家，尤其是美国的通胀输出，非常重要。从加拿大的经济结构上看，通胀失控的可能性不大，原因是：加拿大是移民国家，劳动力成本，或称工资，大幅提高非常难；加拿大石油资源丰富，如果是油价上涨导致的通胀，对加拿大来说有天然的抵御输入性通胀的能力。
做个我个人的假设，推演一下加拿大的通胀之路，大家就当看脑洞了，别当真。现在CPI达到4.4%，本身不至于导致任何家庭的生活艰难。交通费，住房成本，以及食品价格上涨，基本上可以由加拿大自力更生地提高供给来解决，无需国际贸易。供给，随着联邦政府取消了所有疫情补助而得到缓解。有66万人，从去年3月到今年10月，领了长达19个月的疫情补助，这些人没有参与生产，只参与消费，被政府断奶之后大部分人会参与生产，否则活不下去了。油价持续升高，对加拿大草原省非常有利，因为加拿大油砂开采成本约每桶40美元，如果油价长期停留在每桶80美元甚至涨到100美元，在对加拿大就业是一个利好。政府税收会因此有很大改善。CPI 的计算是以一年前的数据为基础，今年9月的消费物价指数是与去年第三波疫情时的消费价格做比较，这被称为one year base effect，即，一年基数效应。明年，每个月的消费物价的比较对象是和今年对应月份，所以CPI 明年不会涨幅太大，因此央行加息的压力也不会像现在这么大。我个人的观点是: 考虑到加拿大的内因，外因，以及CPI的计算方法，明年加拿大的通胀不会太狂野，除非有其他意外情况发生。
政府在抑制通胀方面能做的，要么是压制需求，要么是促进供给，例如，撤掉所有疫情补助，消费需求就会降低，同时增大供给。撤掉疫情补助，同时也消除了这项政策的负外部效应，一直有人不劳而获，对其他人的工作积极性是一种伤害，停放福利，对加拿大恢复经济非常有利。提高利率，其实对需求和供给都是打击，不利于恢复经济。如果要促进产出，提高GDP，最好的办法是维持低利率，如果能减税，效果就更好。停止印钞票，也是有效的方法，货币供应量减少了，过多货币追逐有限商品的局面就会缓解。停止QE就是个好办法。
投资者应对通胀的办法，其实只有一个，即，抓住实物资产。投资者中，分机构投资者和个人投资者，在面临通胀的时候，应对措施其实是一样的。安省教师年金计划OTPP是非常活跃的机构投资者，他们在9月22日宣布收购了倒按揭金融公司HomeEquityBank，并在接受路透社采访时解释了这个投资策略转变的原因。采访题目是：卖掉债券，换成房地产，抵御通胀。大家可以在网上搜素阅读Interview – Canada’s OTPP cuts bonds, targets real estates as inflationhedge. 疫情爆发时，央行的QE政策是每周购入50亿债券，后来逐渐减少为每周20亿，最终于10月27日停止购入债券，退出QE。在央行买入债券时，像OTPP这样的投资者趁大买家入场之机，高价卖掉了手中的债券，由于债券价格被央行推高，所以债券收益率被人为地压低了，我们看到按揭贷款利率也随之被压低。央行退出QE意味着金融市场上的最大买家没有了，债券价格会回落，收益率会提高，对于机构投资者来说，微薄的投资回报率无法满足投资者的要求，所以他们大规模减持债券，用套现的钱，换成实物资产，房地产，用于抵御通胀。对于个人投资者，上述操作具有样板作用，COPYPASTE即可。为什么家庭要抓住实物资产，很显然，央行可以印钱，但印不出来房子，石油，黄金，天然气，芯片，汽车，食品，而能长期储藏且不贬值的商品，对于普通家庭来说，就是房子和黄金，但黄金已死，有事儿烧纸。
02 央行退出QE对普通家庭意味着什么
央行买入债券，即执行QE政策，有3个效果：1.央行买入已发行的，投资者手中的债券，就会推高债券价格，让原来持有债券的人赚的盆满钵满；2.债券价格被推高之后，相对于债券的固定回报率来说，债券收益率下降，长期贷款成本因债券收益率下降而降低，减轻了政府、企业和家庭的债务成本；3.央行为了买这些债券，释放出了大量现金，流动性改善的同时制造了货币洪水。因此，美国最开始在2009年实施QE的时候，被认为是用直升机撒钱。推行QE对金融投资者有利，对长期借款人有利。退出QE则意味者债券的最大买家消失了，债券面值升值的动力没了，债券收益率回升，长期贷款利率回升。如果你的家庭没有在执行QE时受益，在退出QE时也不会受到影响。在QE中受益的家庭，在退出QE时这种优势降减少或不复存在，例如，利率回升了，等你房贷续约时，利率可能已经涨了。
执行QE是为了打压长期利率，同时释放流动性，而从实践中观察我们得知，这些流动性很强的资金很少流到实体经济，基本上还是在资本市场上打转。假设OTPP逢高卖了手中的债券，他们会成为风险投资者扶植创业企业吗？好像不会。这笔套现出来的资金还是会大部分投放到金融资产中，例如，买股票，所以我们看到QE执行期间，股市非常繁荣。如果OTPP认为停止QE之后，新资金减少，通胀高企，他们就会改变投资方向。上面提到了这家机构的新投资策略，其实和我们每个家庭是一样的，抱实物资产的大腿，以免被通胀的大水冲跑。
很多人抱怨QE政策让货币泛滥，其实货币洪水造成的水涨船没高才是大家最羡慕嫉妒恨的。从QE的原理来看，主要是金融投资者从中收益了，其他人如果没享受到超低贷款利率，其实是受害了，因为啥啥都涨价，尤其资产涨得最多，还没买房的人到处找后悔药。货币本来是用于交换的一般等价物，但货币被注水、被滥用，早就开始了。货币购买力被蚕食是央行的错。50年前，1971年8月，尼克松宣布布雷顿森林体系确立的，每盎司黄金可以兑换35美元的约定作废，不兑换了，并开始了浮动汇率，从此央行发钞就脱离的黄金锚，这也意味着人类创造货币的能力摆脱了自然资源的束缚。“尼克松冲击”本来大家以为是临时的一场冲击，没想到，人类再也回不去了，再也不想把印钞数量束缚在黄金上了。所以，前面我说，黄金已死，有事儿烧纸。从此，发多少钞票完全要看央行的节操。直到2009年美联储开始推出QE政策之前，央行发钞还是有节操的，除了日本央行，即，货币发行量与GDP增长基本匹配；政府发行国债也有一定的节操，国债与税收基本匹配。疫情爆发之后，2020年3月，美联储宣布重启QE，小伙伴们都惊呆了，不研制疫苗，不封城，印钞干嘛？其实很简单，央行得了QE上瘾综合症，无论发生什么，第一反应都是印钞啊。别看现在QE停止了，重启QE只需要一个稍微不寻常的理由即可。
央行会把买进的债券卖出去吗？好问题。如果央行把自己资产负债表中的这些债券卖出，就被称为“缩表”。2017年美国宣布缩表，加拿大真信了，不仅缩表还加息。结果大家都知道，股市不行了。2018年12月的股票大跌，让美联储的缩表行动彻底告吹。缩表，意味着央行成了资本市场上的最大卖家，持续不断地卖，什么市场也受不了。加拿大央行比美联储的缩表走得更远，但最终还是停止了，2019年整年不再敢加息。QE容易，缩表难，从日本央行过去21年的教训就可以知道。日本是最早实施QE政策的，2000年就使用了QE，结果到今天，央行利率长达21年低于1%。人类已进入低利率年代。加拿大央行汲取了上次跟风缩表的教训，早早做出承诺：即使开始加息，也不缩表。上个月，9月9号央行行长做出了这一承诺：目前央行资产负债表中购入的债券余额是3500亿，如果有债券到期，央行就会从市场中购入相应金额的债券，从而维持3500亿的总金额不变。简单来说，即使加息，也不缩表，一直保持充足的流动性，货币洪水总量不减。
03 加息离我们还有多远
某银行经济学家预测加拿大央行在未来2年内加息8次，因此上了新闻头条。我收到私信，问我该如何应对，我翻了翻以前的对话记录，回复了一句“你还没买房呢，需要应对吗？”后来又有人转这条新闻给我，让我评论，我就把这些人从微信给删除了。我可以分享一些对大众有帮助的金融知识，但对于非客户的个人问题，一律不回答，我的时间是用于服务我自己客户的，不相干的人问我对新闻的看法，问我应该选浮动还是固定利率，问我别人给做的贷款里的问题，都是对我和我时间的不尊重。
美联储曾最多加息17次，一次性捅破了房产泡沫，给全世界带来了灾难。愤世嫉俗者希望央行拼命加息，让房主们都破产，这些人有反社会人格障碍。有了美国的教训，任何国家的央行都不会重蹈覆辙。美国次贷危机中最惨的是房产投资者吗？显然不是，受害最大的无家可归者、失业者都是社会最底层民众。上一次加拿大加息并缩表发生在2017年7月到2018年12月，一共加息5次，从0.5%加到了1.75%，2019年整年没加息，2020年3月一步到位降回了0.25%。加拿大央行会根据美国缩表和加息的节奏进行尝试性加息，但不会像愤世嫉俗者预测和希望的那样加息。加息的副作用有4个：1.加重政府债务负担，挤占公共开支；2.提高企业借贷成本，抑制经济复苏，阻碍就业恢复；3.资本市场资金流出，流入银行存款，金融资产贬值；4.抑制个人消费，削弱需求。我们即将看到的是，雷声大，雨点儿小，预测加息的声音不绝于耳，央行也不断刷新不加息的理由，而加息的实锤迟迟落不下来。只要央行不加息，选择浮动利率的借款人就不会实际增加借贷成本。现在应该选择浮动利率还是固定利率，这是每天这个公众号后台私信的问题，again，关于私人问题，如果不是我的客户，我一律不回答。怎么选？其实早就回答过了，答案参见《从加拿大的经济政策看中产家庭的焦虑》一文。
央行退出QE，债券收益率一定上涨，因此按揭贷款固定利率虽然已经涨了，但是还会继续涨。在固定利率不断上涨的情况下，即使央行不加息，商业银行给出的浮动利率也会上涨，原因是如果固定利率和浮动利率差距太大的情况下，银行的固定利率产品根本卖不掉。所以我们会看到浮动利率，银行给的折扣越来越少。这个过程中，银行收益增加了，投资银行股的股东乐了。怕加息的人可以投资点儿银行股票作为对冲。
未来1到2年，我们的心会与利率一起上下波动，没有了疫情烦恼，利率和通胀烦恼又来了。我们会发现，银行提供的利率是海鲜价，每个星期都不一样。这种状况，无法预计和控制，只能随行就市，赶上啥利率就要啥利率吧，反正高不到哪里去。
04 房价会何去何从
联邦政府的新内阁增设了一位部长，专司住房成本问题，由原来的移民部长胡森担任，由他来落实4年修缮和建设140万套房产的竞选承诺。多伦多有一个CONDO，名字是Wellesley On The Park，预售时间是2014年，建成并完成产权交接是2021年，历时7年，一共有740个单元。如果联邦政府效率超高，在4年内就能建好一栋740个单元的公寓楼，那么现在要同时开建1891栋这样的楼才能在4年内达到建140万套新房的目标，这显然是不可能的。那么就修缮140万的房屋吧，每年把原来不能住人的35万套房产修缮成可居住的房产，才能增加供给，对吧，否则原来就住着人的，修了也不会增加供给。我们拭目以待，看胡森部长用什么办法每月把无法住人的2.9万套房产修成能居住的房屋。大选承诺，挺害人的。
看过去10年，我得出了一个结论：加拿大的房价是新移民数量与新房交工数量的矛盾推动的，如果新房供给量每年都落后于新移民住房需求，房价会因供需矛盾越来越高，即使行政干预，也就波动一下，很快就恢复了上涨的大趋势。与房价有因果关系的，只有新增人口和新房数量两个因素，其他因素，例如，失业率，利率，房贷政策，疫情，QE，等等，与房价都不是因果关系，而是相关关系。最明显的是，2017年7月到2018年12月，加拿大终于加息了，而且连续加息，结果呢，CONDO价格猛涨，那些希望因加息导致房价下跌的观望一族，又踩空了。
疫情期间，房地产市场有很大变化，郊区边远的房产，鸡犬升天。我劝身边在湖边有度假屋的朋友，趁机卖掉只有在特殊时期才暴涨的房产，回归市中心进行投资。自然界有万有引力，地球有重力，人类有社群引力，距离已死的说法根本站不住脚，如果距离已死，就不会有鬼城，也不会有无依之地，也不会有铁锈地带。人活着，就有社交需求，对活人最大的惩罚是把人关进监狱，剥夺其社交权利和行动自由。一时逃离市中心的情况，不会长久。
有人一直煞有介事地分析地产投资洼地，其实回顾过去10年，什么房产都涨了，只是涨的时区不一样。这反应了人口与住房的根本矛盾，人们根据自己的负担能力需要马上有个安身之处，买得起哪儿就赶紧买，一个地方已经涨起来了，就马上去还没涨的地方买；TH涨起来了就马上买个CONDO，各种物业，各个不同地理位置，不断地在轮涨。买房，其实只有一个秘诀，早买。
房价在后疫情时代，不会改变持续上涨的趋势，因为移民政策没有改，地方性的新房审批流程没有改，新房供应速度不变。政府承诺的140万套房产，是井中月水中花。疫情后，市中心房产价格会补涨。总之，对于房价的讨论有很多，我的总结是：加息，房价会涨；降息，房价涨得更快；有疫情，边远地区房价会涨；没疫情，城市中心区房价会补涨；失业率高，房价会涨；失业率低房价涨得更快。
结语：
未来两年，央行行长会掏心掏肺地给你解释，为什么迟迟不加息，为什么加息速度这么慢，多次扬言要加息，实锤却很难落下，因为央行顾及政府债务和企业的负担，你可以将计就计，尽量拖延使用浮动利率的时间。目前浮动利率与固定利率的利差在0.7%至1%之间，如果使用固定利率，这个利差就是利率保险费，我觉得这个保费太贵了。
QE结束，对于金融资产少的中产家庭是好事儿。
希望通胀自动回落，因为通胀是穷人税，对高资产和高收入的人伤害不大，而且对借款很多的人们来说还特别有利，用注了水的货币偿还约定的债务是在占便宜。
边远郊区的房价会结束脱缰野马的状态，市中心房产价格会补涨，整体来看，没有抄底的机会，太边远的房产建议逃顶。
应对通胀，很简单，学习机构投资者，远离债券，抓紧房产。
写这些文章，我是在确保能给自己客户提供优质服务的前提下，用自己的业余时间，来与各位读者进行的一对多式的交流。希望我付出的时间能够得到大家的尊重，请不要私信我你的个人问题。这个小公众号从来没有搭载过任何广告，所以我也不需要流量，这些普及性知识的输出，是我对社会的一种回报，当然，写的时候我也能享受到心流时间的美好。互联网是有记忆的，我写的每句话，都是我自己此时此刻或彼时彼刻的真实想法，即使不对，也是我的真诚分享，我相信诚实是能够经得起时间检验的。马克吐温说，“如果你说实话，你就不需要记住自己曾说过什么。”有人常引用我文章里的话，但我却好像没说过，可能是因为我总是说实话吧。我写的这些文章中的基本概念和我的思维方式，希望能够给大家带来新知识和思考，我的预测大家可以忽略不计。写公众号文章，是在提供免费的公共信息，我不想看到公地悲剧，更不喜欢伸手党，请大家善待靠谱的公共信息。
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