最近半个月加拿大的房地产市场非常热闹。先是银行房贷固定利率在一周之内暴涨，5年期固定利率冲到了3.8%以上，已超过2018年该利率的最高点；后是安省突然再次给非居民买房念紧箍咒；同时，央行可能拼命加息的利剑一直悬在空中。三瓢凉水下的安省市场温度发生了巨大变化，满怀希望卖个高价的房主发现买家开始犹犹豫豫了，一反上个月出手阔绰和急促的买房的行为模式。买卖双方开始各自倔强起来，一方不肯降价，一方绝不花冤枉钱。拔河的结果可能是刚刚恢复的上市库存量再次下跌，直到一个新的供需平衡点。我估计这场拔河会持续3-6个月.
网上的各路神仙纷纷对央行加息能否控制住通胀，缩表的可能性，安省新的非居民炒房税调整带来的影响，以及房贷固定利率暴涨的潜在后果，各抒己见，莫衷一是。其实对房地产市场和房价的看法无非就是市场会火还是会冷，房价会涨还是会跌，而从当下人们关心的事件来看，关心的都是近因，所以影响的也都是近期的市场变化。法律和保险业中有近因和事实原因一对儿概念。近因和事实原因对房地产市场和房价的影响，可以被视为近期影响和远期影响。我们都知道，用显微镜是看不到远方的，但忙于眼前的紧急事件就是我们人类的应激反应，无法克服。长期以来，我总是被问到对“惊爆”“突发”“重磅”“完蛋了”等事件的看法，最近一年，我开始用删微信的方式来回复此类问题之后，此类问题明显少了。“一切被看似末日的，终将被证明是个过程”，我们在不去搞清事实原因的情况下，就总会被近因纠缠，谁来纠缠我关于近因的问题，我就删谁的微信。
“买房子”的事实原因是什么？是为了“刚需”自住吗？还是为了投资？还是兼而有之？买不买房子，是近因决定的，还是由事实原因决定的呢？已经想清楚了买房事实原因的人，很少纠结于近因，这是财商群群友给我的启发。群外炒翻天了，群里的人顶多是拿这些吵架的人打打趣儿。买房的事实原因是投资，而不是住。住，并不需要买房子，租房即可。有人曾请求我帮忙贷款，10万年收入要贷款80万，说自己买房是因为刚需，我对这种理由完全无法接受。买房，从来不是刚需，只有租房才是刚需。说房价太离谱的人，不是在说自己没地方住，而是在说自己已被市场pricedout，无法参与地产投资了。房价不断上涨的事实原因，是货币超发，不是因为土地资源有限。房价主要是一个货币现象，只要经济发展，货币增量就要大于GDP增长的需求，否则就会出现通缩，增发的货币无法精准地全部投放到实体经济，必定有一部分进入房地产，因为GDP的增长是由工业化和城市化共同拉动的。货币适度超发，房价平稳地涨，货币过度超发，房价迅猛上涨，这种情况我们普通人用肉眼就可以发现，视而不见的，都是超人，超脱于现实的人。
01 Long Long time ago 房子是用来住的
贾雷德戴蒙德认为，人类其实就是《第三种黑猩猩》。与另外两种近亲的黑猩猩相比，人类的皮太薄，毛太少，不适合住在树上或山洞里，太不禁刮蹭了。冯仑给房子下过一个定义：人造的，最具价值的固定空间。对于个人来说，这里的“最具价值“是指住房的安全、宽敞和保暖性；对于商业来说，就是适用于社会活动的商业价值。“固定空间”是最最关键的关键词，因为定居对人类来讲太重要了。贾雷德戴蒙德在他的另一本书《枪炮、病菌与钢铁》一书中详细引用了一个真实的历史故事，在1532年11月16日，在秘鲁高原上的卡哈马卡，印加帝国的皇帝阿塔瓦尔帕与西班牙冒险者首领皮萨罗相遇了。皮萨罗率领的168人部队，生擒了有8万步兵的阿塔瓦尔帕皇帝。戴蒙德在他书中照抄了当年的历时记录，同时也进行了深刻的剖析：西班牙人那时已经是定居的生活方式，驯化了动物做家畜，植物也被驯化成了作物，不必狩猎和采集，食物由于人们高密度居住与相互合作而变得过剩，养活了很多从事科学，冶炼等不耕作的人，于是这些已经定居了的人类带着枪炮、病菌和钢铁闯入了连战马和刀剑都没见过的印加人国度，一举征服了还处在以狩猎和采集为生的印加人。这个英雄事迹不仅被用文字记录了下来，还被广泛传播，是当时整个欧洲最网红的事件，引得无数冒险者竞相效仿，大航海时代的冒险从此一浪高过一浪，形成了定居人群对游牧人群的碾压式征服。时至今日，定居，已被设定为人类文明生活的标配，旅游和狩猎只是娱乐和生活点缀。
人类从定居，种植和养殖开始，就逐步解决了食物不足的问题，并通过征服，把定居的生活方式扩展到了全世界。定居，就意味着需要一个固定的人造空间，社会分工精细化之后，专门有人造房子然后卖给不会自己建房子的人，于是有了房地产行业。房子成为商品之后，住房的选择范围更大了，同时，由于交易需要货币，房价也受到了货币供应的影响。
世界上不是每个国家的房地产都是商品化的，例如，新加坡和德国，是国家主导了住房分配，而不是市场。北美的房地产市场几乎是纯粹的市场化，但近年来偏左的政治风气，正在试图把房产非商品化，一些团体不断怂恿政府将房子福利化，原因是不断上涨的房价priced out了很多在市场竞争中落败的家庭。加拿大非货币化的政府福利房数量所占比例极低，大约是1%左右，绝大数人是无法获得福利房的。想申请福利房，需要比老，比弱，比惨，比不幸，获胜者得；这与市场竞争，比强，比快，比坚决来说，好像并不容易，因为福利房总数太少，比惨获胜并获得福利房的概率太低。最早登陆北美的移民，一登陆就有资格获得一片土地，而最近100多年来的新移民，只能从老移民手里买建好的房产。加拿大在过去10年里，一直是G7国家中新移民比例最高的，2021年的新移民总数首次超过了美国。新移民发现，加拿大的二手房市场是完全商品化的，没有限购限贷和户口歧视，早买，具有非常强的时间节点优势，越等新移民越多，竞争越激烈，房价越高。2007年我还在中行纽约分行工作的时候，利用出差机会就在多伦多买了第一个自住房，直到2008年底才过来常住，2007年买房的时候房贷利率4.5%，但我和我太太都非常清楚，既然加拿大的房产是市场化和商品化的，而且新移民会不断涌入，早买是唯一的选择，利率不是晚买房的理由，那时我们买房的目的就是为了自住。2010年我们家买了第一个投资房，这第二个房子就是用来投的。从人类历时上看，房子最开始就是用来住的，从一个新移民的角度来看，最开始的买房目的也是为了住的，随着时间的发展，以及对房地产市场化的了解，逐步开始探索出了投资房地产的道路。买投资房，不是自己住，而是通过让渡使用权获得收租权，为租客提供居住场所，同时作为房东收取租金。
生活久了，加拿大的水喝多了才明白，加拿大的房子是可以投的。认知的滞后性，阻碍了很新移民投资房地产，甚至到今天，还有人固执地认为买投资房是挤占其他人买自住房权利的不良行为，投资，就应该投资实业，而不是房产。Long long time ago，房子只是用来住的，但现在，在加拿大，房子是可以投的，地产投资者在为租客提供可供出租的房源，对于房东来说，投资房产是无需全资源投入的小生意，投资房产的同时完全可以兼顾自己的正常工作。
02 不要去追一匹马，用追马的时间种草吧
有人指责做地产投资的人，去实向虚，把宝贵的资源投入到了资本空转上，伤风败俗，不劳而获，推高了房价，害了下一代，他们认为应该去投资实体经济，投资实业，投资创业企业，这样才算投资，这样的投资才光荣。我对这种批评的声音不屑一顾。参与地产投资的前提是要拿到银行的贷款，而要想取得贷款，必须在实体经济中做出贡献，有收入，且缴纳足够多的税。地产投资者，是实体经济竞争中的佼佼者，否则无法在如此高的房价环境下进行地产投资。
任何人买房都是一种投资行为，所有的国家在统计消费物价指数的时候从来不计入房价，只计入租金和房贷利息，因为“买房”在任何一个国家的国民经济统计中都被列入投资行为，而不是消费。买房自己住是投资，买房租给别人住也是投资。不存在买房租给别人住可耻这回事儿。租房东的房子住，把存款投资到创业企业，也没看出有什么高尚的。
在加拿大，要买得起出租房不是件容易的事儿，地产投资者需要躬身入局到实体经济中，在竞争激烈的职场上找到一席之地，在疫情爆发的时候坚持工作岗位而不去领福利，同时，在加拿大还要做一个积极纳税的对社会有贡献的人，否则银行不给贷款。一些在加拿大找不到立足之地的人，冷嘲热讽地不断暗示，在如此高房价的情况下还能贷到款的人都是靠收入文件造假。有这种想法的人只能说明自己与努力工作的中产家庭脱节了。收入文件造假是重罪，归联邦级别的皇家骑警处理此类刑事案件，而不是省一级的警察，敢以身试法的人肯定有，但不可能是大多数。我认识的多套房的地产投资者，都是最诚实和勤劳的中产家庭，他们是躬身入局实体经济的杰出代表，他们的积蓄投资于房产，无可厚非。二手房的买家所支付的房款，有96%给了卖家，4%给了地产经纪，二手房的买卖从未伤害过实体经济，完全遵循能量守恒定律。二手房买家觉得自己被掏空了，是因为终于参与了地产投资，只是买晚了，但不要忘了，每年有30-40万新移民还在路上，什么时候买都不晚，只是对于一个已经登陆加拿大的家庭来说，买房越早越好。
很多家庭望房价兴叹，感慨房价的上涨超过了自己的负担能力，自己被Priced out了。我认为与其哀叹不如深度工作。一个人的社会价值，取决于自己工作的不可替代性，这要求新移民尽快找到自己的比较竞争优势，做个对加拿大社会有用的人。成熟社会的一个重要标志是，任何投机取巧，都有相应后果等着你。长期领疫情救济的人，打现金工不报税的人，沉迷于传销的人，靠花存款生活的人，现在就很难申请到贷款，这就是一种因果。在实体经济中找到自己的位置，深度工作，创造价值，再投资房产，是新移民投资地产的捷径，除此之外的各种花式破格获取式的尝试，最终都会失败，哪怕能侥幸得手几次。
屠呦呦在获得诺贝尔奖之后说，不要去追一匹马，要用追马的时间去种草，草长出来了，马儿自然会回来吃草。那些花钱花时间参加地产投资学习班，房贷学习班的人，是在追着房价跑；那些认认真真工作，老老实实报税的中产家庭，是在安静地种草。身如浮萍的新移民，贷款越来越难，甚至怀疑是不是加拿大的制度有问题，其实问题是出在自己身上，从本质上讲，加拿大的社会和经济制度是高级和成熟的，非常尊重不劳动不得食的工作伦理，不工作的，不纳税的，贷款就是跨不过去的槛儿。
03 房间里的大象是货币
说到买房，绕不过去的一个话题是房价。我注意到很多人用后视镜看房价的变化，卖力气地分析上个月的成交记录。其实这种分析和股评家的做法一样，是把交易数据当成后真相，进行美颜或合理化，用想象解释哪只股票为什么上涨或下跌，哪个区的房价为什么上涨或下跌，以求找到股价或房价变化的趋势，这些分析方法本身就是缘木求鱼，所以根本找不到正确答案。
疫情给了我们一个在实验室里分析房价的机会，封城封国之后，在家工作，失业率上升，降息，没有新移民和非居民流入，在前所未有的控制条件下检查，房价变化的根本原因是什么。房价的金科玉律location x3 ，完全没有经得住检验，房价暴涨的地区和location一毛钱关系都没有，与新移民和非居民一分钱关系没有，和就业率也完全无关，房价暴涨的原因就是在低利率的情况下货币超发引起的。房间里的大象是货币。
急于知道今年房价走势的卖家和买家，眼睛一直盯着加拿大央行的一言一行，试图窥见货币政策走向。加拿大央行一直在放狠话，keep talking tough, 扬言大举加息，不断加息，不顾债务问题，只顾通胀。央行放狠话是有原因的，3月2号央行只加息0.25%，投资者认为这是拿薯条当门栓抵挡悍匪，所以通胀预期非常高，通胀和通胀预期是两回事，如果通胀预期升高，债券面值会暴跌，导致债券收益率暴涨，这就是我在文章开头说的，由于债券收益率1周暴涨20%，导致的房贷固定利率暴涨。央行在3月25号看到5年期国债收益率达到2.5%时，马上出面放狠话，要猛加息。喊话，是央行常用的“预期管理”手段，希望市场降低对通胀的预期，让债券收益率有所回落，虽然喊话作为成本最低的手段可能管用，但风险极大，如果市场不买账，继续抛售债券打压债券价格，推高债券收益率，则央行必须兑现说大话时做出的承诺，否则将失去央行信誉。如果真的猛加息，经济必然陷入衰退，这是毋庸置疑的结果，通胀不一定降下来，可经济肯定衰退了。央行喊话越高调，赌注越高，所有借款人，都是筹码，包括联邦政府。加息其实无法降低通胀，只会引起经济衰退，只有经济衰退了，通胀才会降下来，以经济衰退作为降低通胀的代价是得不偿失的，泼洗澡水把孩子也泼出去了。加息越快，经济衰退来得越快，降息也会来得越早。
至于加拿大央行会不会缩表，央行已经好久没提这个敏感话题了。投资界普遍认为缩表的概率很小。缩表就是把目前流通中的现金收回，直接的后果就是通缩，即，钱荒，结果是债务升值，物价下降，借钱时100元加币买20斤猪肉，还钱时100元加币可以买50斤猪肉。缩表的后果，是联邦政府无法承受的。另外，通缩的因素已经存在了，停发疫情补助，油价上涨，利率上涨，都是在削弱有效需求，如果开始缩表就会导致真正的通缩，需求进一步减少。人类以黄金为锚发行货币的时候就饱受“钱荒”之苦，终于在1971年斩断了黄金锚，从此实现了印钞自由，所以世界上也很少见通缩了。
关于货币政策的解读，推荐大家去看油管上financial post 的一段视频，whythe bank of Canada is now “talking tough” on inflation，业内人士认为，无论加拿大还是美国今年加息的不会超过2%，债券收益率会在2.5%徘徊，而不是创造新的天花板，缩表可能性不大。
资本主义的金科玉律就是money talks。在本次疫情中，我们每个人都接受了一次这句话的再教育。在房价问题上，除了低利率和货币放水之外，所有经济因素都指向了房价下跌，可房价实际上却暴涨。货币，用一己之力推高了房价。达利欧在视频经济机器如何运行里解释了货币乘数问题，央行释放高能基础货币之后，商业银行会通过信贷放大货币发行量，货币乘数就是存款准备金的倒数，加拿大的存款准备金比例是2.5%，放大器作用非常强。只有央行可以合法印钞票，老百姓不能，但是商业银行可以通过加按房产帮地产投资者印钞票，这是一种向地产投资者定向增发的货币，所以流通中货币还在随房价上涨而加大，银行是地产投资者的印钞机，这个游戏还在进行中。央行释放的基础货币已经覆水难收，商业银行在此基础上，通过加按，可以向地产投资者大举定向发钞，这就是我们现在看到的，投资房产的家庭，净资产暴涨。不切实际地希望房价下降的人，一看到有人预期房价下跌15%就欢呼雀跃，这是对资本主义的金科玉律的不尊重。
有经济学家预测，到今年年底，加拿大和美国的央行隔夜利率会涨到2.75%。极速加息的结果是经济衰退，而物价不一定下跌，通胀式衰退其实是货币政策的底线。“底线思维”，说的是在重大挑战面前，就别寻思发展了，不崩盘就行啊。加拿大的底线思维非常简单清晰：如果出现衰退和通胀同时发生的情形，选票不保，丢失选票是货币政策的底线，一旦触礁，政策就会转向，重新开始降息，甚至再次QE，增发货币。
04 买房的风险就三个字
最近的一次视频辩论会上，对方辩友大谈加按的风险，留言区里很多人问我为什么不谈谈风险问题。我回复了一句：“加按的风险是由银行来做评估，不需要其他人多嘴。”。买房贷款以及贷款加按的本质，就是银行来评估可以借你多少钱，不是谁想加杠杆就可以加杠杆的，那些没收入，不纳税的居民就很难加杠杆，银行这里有杆秤，那秤砣是收入和还款能力。如果银行批准你把贷款金额加到目前房价的80%，就说明申请人已经通过了利率5.25%的压力测试。如果有人不相信银行的评估，也可以自己进行评估，参见我的油管视频《为了平衡一生的收入我们被迫投资》，风险管理篇：风险=损失X发生的可能性，风险管理的手段包括转嫁，降低，规避，和自留。无风险的躺赢并不存在，而承担风险的能力，取决于在加拿大社会中扎根的深度，身如浮萍的家庭即使通过了自我评估，也通不过银行的风险评估。
有两个假设摆在买房人的面前：1.如果买完房价就降了，我现在买就亏了；2.如果不买，房价涨了可能以后就买不起了。基于假设1买房的人，基本上买不成房子。基于假设2买房的家庭，才有可能在房价即将突破自己负担能力之前买到房子。长年怀揣假设1的家庭，要么在盼着房价下跌，要么已经被Pricedout了。买房最大的风险，是三个字：再等等。
做了12年多房贷业务，我见识了各种各样的再等等高手。
“转银行做加按你们不给承担对方银行的罚款啊，哦，我再等等吧”；
“我的贷款还有半年到期，现在做加按罚款太高了，我再等等吧”
“现在房价太高了，下半年我能加薪5千，我再等等吧，看看房价能不能降降，我能不能多借点儿”
“需要加按3个房子才够换房的首付啊，罚款太多了，我再等等吧。”
再等等高手们很快就发现，在他们等待期间，低垂的果实已经被摘光了，要想摘到苹果需要爬更高的梯子。疫情爆发以来，加拿大平均房价上涨了54%，低垂的果实已被扫货，能买起房子的人明显减少了，但是能买得起房子的家庭发现，自己只要不断加速偿还自住房贷款，同时加按已有的投资房，就可以购买多达10套的出租房，所以我们看到，地产市场的交易量并没有在疫情期间减少，反而增加了。
每个家庭在买房时都面临自己的约束条件，努力买房的家庭会尽力克服这些约束条件，没有条件创造条件也要买；而再等等一族则想方设法给自己设置约束条件，哪怕罚款只有500元，也可以阻止他们前进的脚步。2020年利率大幅下降的时候，银行罚款非常高，我的一位客户转贷款的时候罚款3万元，但取出了两套投资房的首付款，当年全部用作首付又买了两套投资房，这3万元罚款并没有从他们的腰包里出，而是资本化到新贷款本金里去了，还款期30年，每年成本1000元，另外，这笔罚款可以作为投资房的财务费用抵减租金净收入。能在疫情期间做出这种决定的家庭，看懂了成本与收益，看穿了近因背后的事实原因，否则不会如此果决。有些人看到别人投资房产赚到钱了就眼红，岂不知这背后的财商和胆识不是一天练成的。
再等等一族身上最大、最显著的特点是penny wise, dollar foolish，眼光太短浅，行动力差，对不确定性抱有不现实的乐观。很多收入高的家庭都有这样的问题，只熟悉自己专业领域的事，财商较低，其结果就是虽然收入高，但无法积累起财富。
05 确定性应该溢价还是折价？
如果有一笔首付款，是买二手房还是楼花，我和一位辩友进行了一场冗长的辩论，因为他需要四分之三的时间解释他的观点。前几天看到一篇文章说华尔街最近一年IPO 进入了冰河期，原因是有概念没利润的公司总是破发，没人愿意给梦想买单了。二手房和绩优股有个共同特点，买过来就产生现金流；楼花和成长股的相同点都是买了个梦。如果一个人说，二手房CONDO卖70万，我买不起，我还是买90万的楼花吧，因为买二手房要马上拿出14万首付，而买楼花只需要在1年半里交出18万的首付，你觉得这是一个投资者的正常思维吗？理性的市场，应该给确定性溢价，给不确定性折价。资本市场上概念股IPO难，说明理性正在回归，价值投资正在回归。期待加拿大的房产投资也能尽快出现理性回归，价值回归。
假设楼花能正常交收，买二手房进行投资的收益就是买楼花的机会成本。如果机会成本是70万，买楼花盈利30万，则相比与机会成本就赔了40万。资金有限的情况下，投资什么，如何投资，是要考虑机会成本的。
人们为什么在加拿大偏好投资房产，而不是投资于创业企业呢？原因很明显，投资房产的回报确定性更高。所有人都看到了这种确定性，因此追逐投资回报确定性，也推高了房价。保守党党魁候选人皮埃尔在一个视频里说，增发货币造成的加元贬值在房价上体现得最明显，房子一方面是最硬的硬资产，一方面又因为大量货币追逐投资回报的确定性，疫情前后，房子还是那些房子，但因为加元相对与房子贬值得最严重，所以我们看到了房价暴涨。
楼花的标价是在搭二手房的顺风车，因为二手房市场一房难求，所以销售人员把有投机偏好的买家引到了楼花市场。除了销售人员的自利性偏差之外，楼花销售还吸引了没有借款能力，却偏要在地产投资中一试身手的投机者，双方一拍即合。已经把首付被开发商锁进保证金账户的人，和销售人员一起为这种投机行为辩护，所以需要的辩论时间就长了。
06 事实原因与近因的对地产投资的影响
把买房称作为刚需的人，都别有用心，因为“买房”从来就不是刚需，在任何国家都不是刚需，只有租房才是刚需。住得体面和安全是文明的标志，但这并不意味着人人都买得起房子的社会才是文明社会，新加坡人就不需要买房，也过得很文明。买房的事实原因是投资，兼顾居住需要。
何时买房，也要看事实原因，而不是近因。加拿大买房的近因其实对地产投资的影响不大，因为当我们回头看曾经的那些近因，不过是市场噪音而已。因此，何时买房，或何时下手投资房产，还是要看事实原因：即，你决定投资房产而不是其他资产了吗？银行能批给你房贷吗？从事实原因来看，如果要投资房产，则宜早不宜迟。2022年第一季度，加拿大政府批准了15万新移民，且有10万人已登陆。这些新移民和我们是同类，皮肤很薄，毛发很少，不宜居住在山洞和树上。让再等等一族犹豫去吧，新移民们可迫不及待地要登陆了。
近因，被地产从业者已经分析烂了，我就简单聊几句吧，因为这些近因或早或晚都将成为噪音。
安省新政基本封杀了非居民买房的可能性，除非遇到特别暴脾气的非居民，或新移民身份已经确定能拿到了，否则不会有非居民先交了20%炒房税，然后等着拿到新移民身份之后再退。安省新政，首先对最不靠谱的楼花销售有所影响，其次对二手房CONDO销售有一丢丢的影响，最后，也是最重要的影响就是会推高租金。
加拿大央行的货币政策已经骑在老虎背上了，近一年下不来了。这种猛喊话的预期管理模式会持续一段时间，期间各路神仙的预测不会停，但肯定都是预测房价下跌的。卖家会比较煎熬，买家可以有谈价的空间了。具体建议是，不着急的卖家可以把房子改为出租，买家要抓紧这个市场喘息的机会。房价不会如噪音喊的那样下跌，因为房价是有深度的，只要房价下跌，挂牌数量就会减少。加拿大的二手房市场，卖家一直都是司机，买家是乘客，票价低了，司机就休息去了。房价稳定，地产投资者的加按印钱神操作不受影响。投资者可以静待货币政策触底反弹，加息越快，触底越快。触底反弹的意思是，经济陷入衰退加通胀之后，会绞杀选票，导致再次降息和印钱，这一点我相信自由党和NDP联合政府一定能够办得到。
商业银行的房贷政策不会有太大变动，个别银行的某些项目的修改，无关大局。最近的商业银行房贷政策微调体现在两个方面：1.基本上彻底封住了新移民无需加拿大收入就可以获得房贷的后门，降低了新移民一登陆就贷款买豪宅的可能性；2.因为房价高企，中产家庭借款能力相对下降，银行纷纷研制自己的高净值项目来应对这种局面，有高额存款的家庭会有一定的优势。压力测试利率政策是OSFI控制的，目前是5.25%，已经低于5年固定利率+2%的定价模式了，但是要不要调整压力测试利率，由OSFI决定，这个无法预测，重设压力测试利率的时间表应该是今年6月。
安省政府的建房供给侧改革没有什么新意，主要是因为对开发商没有提供有效的激励。安省的建房企业多半是中小企业，甚至是创业企业，大开发商很少，所以需要提供长期且有效的激励机制才能吸引大资本进入建房领域。另外，加拿大商业银行对建房的融资相对保守，尤其是对初创的开发商来说，基本上不给贷款。初创企业要建房就要依靠非银行金融机构的高成本融资，曾经出现的联合按揭等融资形式，未能通过市场的检验，开发商不靠谱加上他们背后的融资渠道不靠谱，导致新开发商承建的项目极不靠谱，发展越快，烂尾越多。加拿大房产开发行业的最大特点是产能不足，行政费用太高，建筑周期太长，烂尾风险高，不知天高地厚的初创企业太多，这些都是后城市化时期房地产开发规模变小导致的。对于地产投资者来说，要尽量远离房地产一级市场，搞不清底细的情况下，不要参与任何人搞的集资开发项目，也不鼓励大家做楼花投机，专注于二手房投资即可。供给侧改革比需求侧改革难度大100倍，这就是为什么一说到房地产政策调整，政府总是从需求侧扬汤止沸，而不是从供给侧釜底加薪，福特喊几声，只会影响今年省选的选情，不会改变供给侧目前的局面。
固定利率暴涨，大家选择浮动利率即可。即使浮动利率会随着央行加息而上涨，但央行利率很难在高位停留很久，地产投资者咬牙挺过高利率时期，就可以继续享受长期低利率。
结语：
最后说说务虚的，关于人类的话题吧。很多人对经济衰退有着深深的忧虑，对此我并不担忧，因为我觉得这是大概率事件。2019年10月，就已经出现了明显的衰退迹象，推荐读读那时我写的《经济衰退的成因及其应对方法》一文。人类是无法通过加息控制通胀的，即使沃尔克复活也做不到了，加息只能导致经济衰退，衰退了，大家都捂紧钱包了，通胀也就没有了。驯服通胀，而不引起衰退必须动用导致通缩的大规模杀伤性武器——技术进步。新技术会提高效率，降低生产成本，降低商品价格，通过制造通缩来对冲通胀，才能从根本上驯服通胀。新技术会从供给端制造新需求，同时降低现有商品的成本，这就是乔布斯当年说的，新技术可以制造通缩。目前的通胀，从反面证明，人类缺乏根本性的技术创新已久，在存量财富的争夺中，不会有周期性发展，只会有结构性分化，贫富差距越来越大。不想让穷人造反，就得发钱，越发钱，货币就越贬值，中产要是不想夹在贫富之间被宰割，就得自己动手印钞，从投资房里拿钱出来跑赢通胀。我可能比较悲观，不认为人类能在短期内从供给端的科技进步上取得什么突破，印钱又不能停，所以通胀会成为长期现象，而利率由于底线思维的原因不可能保持在高位很久，所以高通胀和低利率会并存，无论央行如何高谈阔论。
“该干什么干什么，不要受近因的影响。”，这句话说来容易，但做起来很难。如果你按照自己的计划现在下场买房，恐怕显得很不合群。回头想想，敢在2020年疫情爆发之后，交了3万罚款，做加按取出首付款买了两套投资房的人，他们赚钱的模式不就是不合群吗？有勇气去正确承担风险，才能追求更高的风险补偿。早买，不管近期发生什么，是成熟地产投资者的标志。市场震动清理的就是那些拎不清事实原因和近因的人。合格投资者和再等等族在市场震荡中，财富差距会越变越大。
最有价值的固定人造空间，在加拿大是用来投的，兼顾住的功能。原因是，房价是一个货币现象，自由党和NDP的劫富济贫强强联合决定了，到2025年之前，加拿大都是央行印钱+政府超支的货币和财政政策模式。中产家庭要自己动手加按印钱，才能抵消政府货币放水带来的纸币购买力下降。
人无远虑，必有近忧；看不清事实原因，就会被近因搞昏了头。近因，以不断变化面目来影响人们的判断和选择。人生就是一个个选择的总和。
有多套投资房的家庭，可以利用现有的银行政策，不断加按已有的投资房套现，并买入更多房产，这是事实。这个闭环已被监管当局认可，这不是管理漏洞。银行监管当局OSFI的彼得在接受采访时确认，的确存在这个闭环现象，而且无意破坏这个闭环。央行释放基础货币之后，商业银行定向为地产投资者印钞，是在奖励这些在实体经济中做出贡献的家庭，无可厚非。罗尔斯在给“正义”下定义时说，正义就是道德应得。夹在富人和穷人之间的中产家庭，受到商业银行的偏爱，属于道德应得，中产家庭在闭环中的地产投资，在加拿大的环境中是正义的投资。加拿大的政治和经济体制是非常成熟和稳定的，闭环政策一直都存在，不会利用这个政策的华人，或不够格的华人也没必要心生妒忌，接受房地产财富差距就好。投资房的地税、利息和管理费可以抵税，也是由来已久，有些家庭不会利用或没资格利用这些税收优惠，这不是政策本身的问题，而是有没有财商问题，有没有好好工作和纳税的问题。加拿大既有的贷款和税收政策下，加拿大的房子是用来投的，兼顾居住功能。
加拿大宣布大开国门，意味着疫情危机在加拿大已告结束。两年前我写文章建议大家利用疫情危机，积累家庭财富，现在疫情危机的时间窗口已被正式关闭了。下一场危机是全球和加拿大的通货膨胀，道理一样，只看到危险的家庭和能抓住机会的家庭，在危机结束后财富差距继续拉大。再等等一族，还会再次错过这场通胀危机，除非能痛改前非，立刻行动。
加拿大的水喝多了，有些想法和看法就自然产生了。我自己知道我的声音听起来很不合群，但这些都是我自己的观察所得，以及我的真实感受和想法，用脑，用心，用逻辑，码好字，供大家参考和借鉴。
作者微信号：14168805089
