加拿大央行在通胀高企的时候采取了一种叫做“前期吃重”的加息方法，被称为front-loading。央行行长说，这是要达到经济“软着陆”所采取的方式，即，要让加拿大人先苦后甜。7月13号加息1%，9月7号加息0.75%，央行利率从今年3月1号的0.25%加到9月7号的0.75%，在短短6个月里，已加息3%，现在加拿大人终于苦了。这份苦需要咽下去，而且是在高通胀的情况下咽下去，否则熬不到甜的那一天。
我从2018年1月1号开始写这个公众号，就是希望通过分享我自己的房地产财富积累和债务管理经验，能够帮助读者更好地管理自己的债务，同时积累房地产财富。在加拿大，拉开财富差距的是房地产，能让中产家庭获得财务安全感的也是房地产。但是，如果不背负按揭贷款债务，是无法获得房地产财富的，这是一枚硬币的两面，要想获得财富，就要管理好债务。
现在利率这么高，需要去杠杆吗？很多人，不去杠杆不行，因为银行的信寄到家了，要求提高月供或加速偿还本金，这是强制去杠杆。也有很多借款人是固定月供，即使是浮动利率，不达到一定条件不会被要求去杠杆，这些借款人可以选择去杠杆，也可以继续维持月供。我一直主张，自住房和消费债务积极主动去杠杆，无论利率高低，无论主动还是被动；投资房因人而异，可以选择去杠杆，但如果没有还款困难不需要去杠杆，甚至可以选择加杠杆。
01 加息前景依然不确定
美联储主席在8月26号的央行行长会议上讲了8分50秒，总结了央行控制通胀的3个历史教训。我们需要熟悉美国经济的历史才能理解他说的三个教训是什么。
第一个教训，抑制通胀是央行的责任，以前曾在这个责任的归属问题上扯皮太久，贻误了抑制通胀的时机，这次，绝不再扯皮。从1964年到1979年，美国曾在这个问题上争论了15年，直到保罗沃尔克主席执掌美联储才明确下来，抑制通胀是央行的责任。1970到1978年是美国通胀上升最快的时期，阿瑟伯恩斯担任美联储主席，他一直认为单靠美联储抑制不了通胀，就像我们现在讨论的一样，通胀与供应链和地缘问题有很大关系，央行既不能生产牛肉，不能建房子，也不能制止战争，咋抑制通胀？当年，抑制通胀的这个皮球一直被踢来踢去，一直踢到了沃尔克脚下，才被射进门。鲍威尔重提旧事，就是想让仍然在扯蛋的人闭嘴，央行对抑制通胀责无旁贷。
第二个教训，通胀和通胀预期是互相喂养的，如果不打破这个循环，人们越是预期通胀会高涨，通胀就真的会高涨，央行就是要让人们真的相信通胀会被抑制，而不是半信半疑，才能消除通胀预期。沃尔克曾说，“通胀在一定程度上是自我反馈的，因此，要想恢复一个更稳定、生产率更高的经济，必须将一部分精力放在控制通胀预期上。”鲍威尔目前的做法就是，只要有人预测美联储会降息，就会遭到他的迎头痛击，他嘴里只重复一句话：利率没有预设目标，美联储只有一个预设目标——把通胀降到2%，都别瞎猜利率涨到几了。以前美联储在控制通胀预期方面做的不够好，在没有消除通胀预期的时候就放松了抑制通胀的措施，这次不会了。鲍威尔认为，人们只有“理性忽视“ rational inattention 通胀问题时，才算消除了通胀预期。理性忽视是指，人们不再谈论通胀，报纸和电视新闻不再把通胀作为标题的时候，通胀问题才会被忽略，通胀预期才会消失。欧文费雪在1928年写的一本书，《货币幻觉》Money Illusion中揭示了一个现象，人们在温和通胀的时候会有一种幻觉，认为看到的货币面价值就是其所代表的购买力，而实际情况是，货币的购买力是持续下降的。换句话说，只有当通胀高企的时候，人们才会打破货币幻觉，意识到货币购买力是在下降的，货币是在贬值的。鲍威尔所说的让人们恢复到”理性忽视“通胀状态，是要让公众重新回到货币幻觉中，别再关心货币贬值问题了，大家都醒着，央行失职的问题就会成为焦点，央行的活儿就不好干了，央行现在需要威胁不惜一切代价加息，才能让人们尽快回到货币幻觉中，这件恐吓不能停。加拿大央行在9月7号加息公告中的最后一句话最醒目，“还会继续加息”，这句话就是预期管理，央行担心公众认为加息已经到头了，而今年年底之前是否还要加息两次，其实是个很大的问号，但是，按照鲍威尔的说法，预期管理必须要做，因此喊话要喊得像真的一样。
第三个教训，历史表明，随着高通胀变得根深蒂固，抑制通胀的成本可能会随着时间的延迟而增加。沃尔克把利率加到19%，是在此前15年多次抑制通胀的尝试失败之后的无奈之举。历史证明，加息力度不够，就像药量不够一样，会把经济拖进病入膏肓的地步。因此，美联储现在希望通过果断的行动，来避免长期苦战的局面。
鲍威尔上述这番话，与加拿大央行行长在7月13号加息1%的记者会上说的一样，就是要通过“前期吃重“，front loading，的方式先猛加息，再微调的方式，把痛苦的时间尽量缩短，甚至希望实现无痛的软着陆。鲍威尔在以前的发言中也曾说过”软着陆“，但在8月26号的发言中完全没有提到soft landing这个词组，而是使用了”痛苦“pain 这个词。这说明美联储已经确认，不可能无痛降通胀了，只能让别人忍痛，让他把通胀降下来，画风全变了。
扯了这么远，是为了分析加息的前景，因为目前加拿大的货币政策严重依赖美联储的货币政策导向。如果加拿大央行不跟随美联储加息，就会出现目前其他国家出现的情况，即，被美国输入通胀。美国加息，美元升值，导致美国进口商品价格便宜，有利于美国抑制通胀，向美国出口的国家，如果不加息，本币就会贬值，虽然有利于出口，但会导致进口商品和原材料涨价，本国货币发行量加大，导致通胀。美国单方面加息，就是要向全世界输出通胀，只有跟着美国一起加息，才能抵御输入性通胀，加拿大正在紧跟，否则就会出现美国通胀降低时，加拿大通胀升高的局面。
关于加息，我个人的看法是这样的，加拿大央行已经丧失了加息的自主权，将亦步亦趋地跟随美联储，除非有极端事件发生，这种局面的代价就是，我们和美国民众一起忍受加息带来的痛苦，无痛着陆是不可能的。加拿大央行会采用“前期吃重”的方式，先于美联储加息，且加息幅度更大，因为要挡住美国的输入性通胀就得领先半步，建好堤坝，今年年底之前加息幅度会较小，属于微调，因为前端已经吃重了，2023年上半年也会以微调为主。9月7号的加息，是最重要的一只靴子落地，市场的恐惧心里开始得到释放，房地产市场从8月开始已经出现了反转，今后反弹力度会继续加大，冒着继续小幅加息的炮火，房价和交易量会出现V型反转。房贷利率的定海神针是固定利率，虽然债券收益率依然有波动，但6月到9月之间的房贷固定利率已经稳定在了5.1%到5.5%之间。9月8号之前，最低的压力测试利率是6.1-6.4%之间，9月8号之后，压力测试利率提高到了7.1%到7.5%之间，这个压力测试利率会稳定一定时间，给了贷款申请者一个确定性。面对未来一段时间5%-5.5%之间的房贷利率，很多贷款到期的借款人，面临着不小的去杠杆压力。贷款到期后，需要重订利率和月供，到期的贷款需要根据当前的利率，所剩还款期的时间和余额重新设定月供，很多家庭都会选择加速偿还一些贷款本金来主动去杠杆。从现在到明年底，加拿大房主会进入一个痛苦的去杠杆时期。
02 建议自住房贷款和消费贷款主动去杠杆
从3月2号到9月7号，加拿大处在跑步加息的疯狂阶段，恐惧和不确定性主导了市场；今后，加拿大会进入一个缓步加息的时期，这个阶段的恐惧消退了，但痛苦却来了。央行利率在2%到3%区间，普遍被认为是中性利率，即，利率既不刺激经济也不抑制经济，高于3%的情况下，不仅抑制经济发展，且给债务人带来痛苦。央行很清楚，在利率高于3%之后再加息，就进入了加息通道的危险期，容易造成企业和家庭的债务链断裂，人们忙着去杠杆，会降低总需求，抑制经济活动的活跃度，加息过高，还会引发通缩性衰退。
从债务周期上来看，如果是本币债务，债务的大周期顶点就是通缩性衰退。债务周期的起点是经济复苏引起的过度借贷，推升资产泡沫，同时堆积债务，当偿债金额高于收入时，债务陷入危机，之后就进入了痛苦的去杠杆时期，同时伴随资产价格下跌或不再快速上涨，极度痛苦之后央行才会来纾困，采取宽松的货币政策，要么印钞，要么降息加印钞，之后进入的是和谐的去杠杆阶段。关于债务周期的特点，推荐阅读瑞达利欧的《债务危机》一书。信贷和债务联系着一切经济活动，也是所有经济主体的纽带，债务状况的变化，影响着我们每天的生活，以及未来的计划，所以我们需要认真地理解信贷与债务的特点。
在经济活动中，贷款，通常被用在三个用途上：1.购买生产性资料；2.购买资产；3.提前消费。按照明斯基的分类，债务被分为三类：1.对冲性债务；2.投机性债务；3.庞氏骗局式债务。贷款购买的生产资料或资产，如果能够产生收益，用于偿还债务本息，则属于对冲性债务，例如，贷款购买拖拉机，用于农业生产，农产品被出售后，偿还贷款本息；贷款购买投资房，收取的租金用于偿还本息。投机性债务是指，贷款后没有产生足够收入用于偿还贷款本金，只够偿还利息，贷款合同需要不断展期。庞氏骗局式债务，是指贷款后既没有能力偿还本金，也没有能力偿还利息，只能靠不断申请新贷款来借新还旧。贷款买自住房，贷款买自用的车，贷款上学，贷款购买耐用消费品，这些用于消费的长期或短期贷款，很容易在经济情况变遭的情况下沦为投机性债务，甚至是庞氏骗局式债务。经济情况变糟糕，包括利率上涨，失业，大病等所导致的原定还款计划难以为继。没有资产的家庭，在意外出现时，毫无抵御能力，疫情期间很多人靠领救济生活，停发救济之后靠借款消费过活，随着利率的升高，消费贷款的债务连利息都还不上的情况下，只能申请个人破产。有资产的家庭，在遇到债务危机时，可以通过出售资产来避免个人破产，加拿大房主的破产率只有1%，即，破产的家庭中，99%是无房的家庭。
自住房贷款，和汽车贷款，学生贷款，以及信用卡欠款一样，属于消费贷款，利息是用来支付超前消费的。获得自住房贷款时，需要通过银行的压力测试，由银行来评估这种消费债务是否有足够的收入现金流来支撑，银行也会考虑申请人金融资产的缓冲作用，大家听说的高净值项目，就是银行考察借款人金融资产的特殊贷款项目。一些借款人觉得银行的压力测试过于严格，为了早日买房，选择了从相对宽松的影子银行贷款，特别是在疫情期间，影子银行利率并不高，房价上涨速度很快，让羡慕嫉妒房产财富，又不符合银行贷款标准的人大量涌向了影子银行。2021年大多伦多地区影子银行批准了3.6万笔房贷，大大高于疫情之前的水平。这些贷款期限都很短，1-2年，到期时利率翻倍会导致月供翻倍。过去两年从影子银行借款买自住房的家庭，现在面临着巨大的去杠杆压力，如果付不起新的月供，又无法把贷款转到大银行，有可能会被迫卖房，地产投资者有机会从这批被强制去杠杆的人身上找到较好的投资机会。所谓的影子银行，是指没有加入存款保险系统的金融机构，这些机构的存贷款风险都很大，所以资金成本很高，越是流动性不足的时候贷款利率越高。今年3月加息以来，美国已经出现了从事房贷业务的影子银行破产的情况，加拿大的个别影子银行出现了不再承做新贷款，只做续约的情况，这些都反映了影子银行日子难过的现状，房贷借款人如果只能选择与影子银行续约，而不是转走贷款，将会彻底明白什么叫高利贷。即使是大银行的贷款，如果是自住房，无论是固定利率还是浮动利率，假如在未来1-2年内到期，都会在高利率环境下续约，重新设定的月供，可能会很高，所以自住房贷款余额较大的家庭，需要节制其他家庭消费，不考虑金融资产投资，主动地，有计划地去杠杆，从而避免在贷款到期时的债务硬着陆。
目前的利率，使很多超前消费行为变得不那么值得超前了。已有的消费债务，在利率的高压之下，会进入快速去杠杆阶段。美国政府在8月宣布大幅减记学生贷款，个人债务由国家来背。这虽然是拜登买选票的做花销，虽然给美联储打压通胀增加了难度，但给那些因为背着学生贷款而无法申请到房贷的人来说，是件天大的好事。特鲁多会不会学习拜登好榜样，我们不知道，四目以待呗。如果美国政府减记的5000亿的学生贷款转变成了消费能力，美联储加息打压通胀的难度就加大了；如果减记的这些债务促进了房地产市场的复苏也算善莫大焉。根据我的长期观察，加拿大的钱通常都是花在刀背儿上，例如，补助托儿费，免费看牙等等，估计消费债务沉重的家庭指望不上特鲁多。
03 哪些家庭适合加杠杆？
计划换自住房的家庭，需要把现有的所有房产加杠杆，目的是让新买的自住房债务最小。很多读者询问左肩膀转右肩膀的问题。具体来说，就是把自住房债务挪到投资房上去。现在住在A房产中，同时有B和C两个投资房，打算买D房产做自住房。如果不加按ABC的话，D房产的债务势必很大。加按ABC房产的目的不是为了避税，而是为了让D房产的债务最小化。例如，原计划D房产借款100万，如果先加按了ABC房产，取出现金50万，则D房产借款50万即可，这就是把左肩膀的债务挪到了右肩膀。自住房贷款可以借到年收入的5倍，而投资房贷款只能借到年收入的5倍减自住房余额。如果在买D房产之前没有加按，搬去了D房产之后，由于D房产是自住房，且贷款金额较大，就无法对ABC进行加按了，于是整个家庭就处在了贷款植物人状态。换自住房之前的加按顺序是，先加按现有投资房BC，最后加按现有自住房A。顺序不能错。
计划继续投资房产的家庭，需要加按现有投资房，不要加按现有自住房。下一个投资房的首付从现有投资房中取出，可以实现杠杆最大话，这套投资房所有资金都是银行出的，贷款由租客承担绝大部分。
计划退休，不再有主动收入的家庭，需要加按所有投资房，因为没有主动收入之后，很难再把现金从房产中取出来了。
有汽车贷款，学生贷款，巨额卡债的家庭，如果消费债务的利率远高于按揭贷款利率，需要加按投资房做债务重组。
加杠杆是有时间窗口的，在借款能力最强的时候才有机会加杠杆。我看到很多不具备资格的人，或已丧失了资格的人反对加按，而且总是把加按和风险联系起来。房贷的风险控制掌握在银行，能获得贷款，就说明已经通过了风险的压力测试。加拿大的信贷体制非常健康，大型商业银行的信贷审批程序，遵循的是统一标准B20，所以有些人发现自己无法从任何大银行获得贷款，其实这就是银行风险控制的结果。那些绕开大银行审批标准，寻求影子银行帮助的借款人，在疫情期间非常活跃，因为影子银行那时的利率并不高，寻求破格获取的人甚至沾沾自喜地认为，虽然自己没缴税，也能获得贷款，只是利率比银行高一点，自己占到便宜了。在影子银行加杠杆的做法，存在很大的风险隐患，因为影子银行的贷款合同期很短，利率和月供会很快会在到期时重置，目前的加息环境下，那些在疫情期间绕开压力测试的家庭应该知道不顾风险加杠杆的后果了。谈加按色变，大可不必，因为有银行把关。把某个房产的杠杆加到最大，通常是有战略目的的，当然也有被误导的。自住房可以借到年收入的5倍，而且贷款容易获批，一些贷款从业人员劝说客户把自住房加按到最大，取出现金进行地产投资或金融资产投资，这种建议有毒。加按自住房，只有在换自住房时才有益，因为原自住房将成为出租房，主要由租客负担还款，同时新自住房贷款金额可以最小化。切记，不要听信蛊惑，不要在不换自住房的情况下加按自住房。
04 加息半年来的思考
今年3月2号以来，6个月时间里加拿大央行加息300个基点，导致房地产市场交易量比去年同期减半，出现了房地产衰退，这是去年完全想不到的。房地产衰退是否会蔓延到其他经济领域，我认为是肯定的，只是不知道程度有多大。加拿大央行加息的幅度和频率是美国加息主导的，因此了解和分析美国的加息逻辑很重要，前文已经介绍的美联储加息的前景，以及加拿大央行为什么需要亦步亦趋地跟随，下面回顾一下加息以来加拿大各界的反应。
被迫跟随美国加息的事实，加拿大央行是不会亲口承认的，加拿大的经济学家对央行的做法很不耻，在9月7号加息后，加鼎集团的经济学家撰文批评央行一直用“糖衣”sugar coating包裹加息理由，并警告如此加息会导致经济衰退，道理很简单，加拿大没有供应链问题，粮食和石油都可以自产自销，鹅乌战导致的能源紧张丝毫不影响加拿大，以供应链和地缘政治解释加息理由毫无根据。一位德高望重的投资大佬罗森博格讽刺加拿大央行是在与去年错误做激烈搏斗，忘记了要去哪儿。反对党则一直指控央行行长没有履行维持币值稳定的职责，印钱给特鲁多挥霍，因该被解雇，因为央行网站上刷着一个打横幅We are Canada's central bank. We work to preserve the value of money by keeping inflation low and stable. “我们是加拿大中央银行，我们的工作是通过保持低通胀来维持币值稳定”。我个人认为，央行的加息决定就是跟随美联储，没有其他理由，我们普通家庭只能承受结果，顺应形势。日本央行前行长白川方平曾在回忆录中说，央行时常会面对前所未有的事件，在众目睽睽之下不知所措，就像雨天夜里，开着挡风玻璃稀碎的破车行驶在山路上，不掉下山沟就行，能往前挪多远就挪多远吧。现在美国铁定了心要把通胀降回2%，而且初见成效，是肯定不会吃半幅药就停止治疗的，除非有啥其他突发的疾病发生；加拿大央行铁了心地要跟随，不惜被指责满嘴跑火车地找理由，剩下的事就交给各自的家庭自己决定吧。
我个人认为，需要顺央行政策而为，低利率的时候大力加杠杆买房，相应央行号召；高利率的时候，主动去杠杆，相应央行政策，配合通胀治理，减少消费，有钱就主动偿还自住房贷款和消费贷款。
对于地产市场，我在7月16号房东网集团问答环节，被问到今年下半年房价走势的时候，视频的3小时2分29秒到3小时4分17秒之间，我说因为固定利率已经见顶，无论浮动利率涨多高，人们已经获得了确定性，所以房价已经没有了下跌空间，而且会展开V型反弹。8月份的成交数据证明了我7月的判断。今天，我依然是这个看法，我不认为8月是什么小阳春，更不是昙花一现，而是卖家又回到了房价的driver seat 上，交易量和房价会出现V型反转。7月16号做出上述预测基于以下四个原因：1.固定利率已经见顶，买家担心利率涨起来没完的忧虑将解除；2.央行加息100个点会吓退卖家，挂牌数量减少其实是一种逼空，让希望看到房价下跌的买家绝望；3.央行加息100个基点的机会只有一次，7月13号已经用完，一鼓作气，再而衰，三而竭，加息恐惧会解除，同时，卖家受租金上涨的支撑有了不卖的退路，在买卖谈判中渐渐占据主动；4. 7月13号的加息导致压力测试利率突破了4年来的最高压力测试利率5.25%，买家借款能力骤降，部分买家有被市场价格priced out 的风险，逼买家早日进场，7月14号压力测试利率提高到了6.1%以上，9月8号压力测试利率提高到了7.2%以上，部分买家被逼到了墙角，市场反弹根本不是部分学区房遭抢购造成的，而是fear of missing out， FOMO情绪造成的，这种情绪已经难以逆转，因此市场反转的基础非常坚实，即，买家挺不住了。
综上所述，2022年3月以来的市场，与2018年的地产市场低迷很像，对于买家来说本来是最好的买入时机，但50%的买家完美错过这个机会。贫富差距，不是富人有多聪明，而是穷人不敢致富，眼睁睁看着贫富拉大，旁观者根本无能为力。9月17号房东网的线下讲座，我会用数字来说明，“再等等”，从理性算计上来说，完全不值得，财富差距被拉大，完全是自己的恐惧和懦弱造成的，与任何其他人无关，在网上乱喷，建议等等再买的人，不会赔给你一分钱。那些不了解别人借款能力的人，就不要建议别人等等再买。
结语：
不要与央行作对，该去杠杆的人不要死扛，含自住房贷款在内的，消费债务大的家庭，应该停止一切金融资产投资，尤其不能买GIC，不要贪图那点儿小利，尽最大努力加速去杠杆。去杠杆的时候最好采取主动还本金的方式，尽量不要增加月供。银行并不想看到客户违约，也不想收回房产，银行会想尽办法处理触发利率问题，因此，如果是投资房，只要银行不写书面通知让你去加速还款，就不要主动联系银行，也不要主动去杠杆，地产投资者切记不要主动提高月供。
去杠杆与房价继续上涨没有因果关系。自住房债务大的家庭努力去杠杆，投资者可以努力加杠杆。投资者不要绕过大银行的压力测试，去寻求影子银行的帮助，别以为就你命贵，可以破格获取，前两年破格获取的那些贵人正在债务深坑里挣扎呢。
8月7号到现在一个月没有更新，是因为压力测试利率上涨太快，时间窗口太小，我必须把更多的时间和精力留给已经觉醒，并敢于在市场绝望时，继续坚持地产投资的孤勇者们。我深知，任何一个年代，20%的人拥有80%的财富，这个结构是不会变的，但我希望那20%的人中能多几位我的客户。
作者微信号：14168805089
