深圳的中心，在如何更新？

文化 2024-09-29 07:30 广东

◎ 正如城市更新需要经历长周期，商业运营，也从来无法一步到位。理想的状态呈现，不在一时一隅，而在长久。

撰文/ 梁贝卡

很显然，“城市更新” 已经成为了中国现代城市规划的流行词。

从细微之处看，老旧小区变身艺术空间、曾经无人问津的边角、闲置区域，也在激发功能潜力后，得以活化利用；站远些来看，密集、低矮的城中村、大杂院，也在加速变为与城市同频运转的开放空间、城中城。

每座城市都试图找到一种最适合自己的更新方式。

对于深圳来说，如何在“大机器不停转”的前提下，将新的城市活力置换进来，是它边走边思考的问题。

告别了推土机大拆大建，经历了以房地产开发为主导的商品房时代，再到当下，这一个强调长期主义的时代。用运营手段来复兴城区，成为了深圳城市更新之路的新起点。

“城市更新”的方式，正在一步步“更新”。

建成之后的综合城，不仅有商场、办公、住宅，聚集了众多知名企业总部，还有博物馆等文化设施，更多的公共活动空间也被释放。

在过去几年间，随着整个社会的脉动，商业世界展现出一种“喜忧参半”的图景。对于这样变幻莫测的商业市场来说，潮起潮落，也从来不是个新鲜事。

但幸运的是，我们总能看到内在生发的韧性，促成拐点。每场暴风的背后，总有一串新的力量在暗自生长。

在不断更新的“现代城”里

拒绝千篇一律

作为深圳福田体量最大的城市更新项目，深圳One Avenue卓悦中心处在岗厦片区，紧临深南大道，是福田区城市整体发展计划的一个重要部分。

正是由于地位特殊、决策主体众多，从审批、到设计、再到开发，无论哪个环节，都是一长串的参与名单。历时更是漫长，仅旧改规划的制定就花了整整十年。

横跨四条城市道路、三大地铁站点的卓悦中心，从总体规划上来看，体现的也不单单是一个综合体，而是一个“活着”的生长体，一座不断更新的“综合城”。

2019年9月亮相的深圳One Avenue卓悦中心，是以30万㎡体量打造品质、多元化、充满人文气息的国际时尚BLOCK街区，由一条800米的中央大街，和东西南北四大区组成。

由于地块“铺”开范围之广，综合体的商业部分，被划分作多个区域，也不仅仅能用一个购物中心来概括，同时还包含了占地庞大的低密度街区，以及数个充满活力的、24小时开放的公共空间。

每一个区域、场所，非但没有形成内部竞争，反而拥有各不相同的“个性”，都在过去五年里，被一点点具体刻画。

偶尔漫步到这一带，走到波浪外形的建筑面前，望着人们穿街走巷的身影、不远处的摩天大楼，丝毫感受不到高耸的压迫感，只有对这座前沿城市的无尽遐想。

庞杂的分区，难就难在划分清晰的组团，还要逐点击破。

卓悦中心西区的主mall，是体量最为集中的室内购物中心。

事实上，以项目所在的地段规格、人口“质”和“量”来说，是完全足够“养活”一座区域型购物中心的。但卓悦中心还把眼光放得更高，抓住“城市精英一族”与“时髦猎人”两大人群，定位之初就决心要把轻奢零售、复合型电影院、首进的品质餐饮等等，这样超一线的生活方式和消费眼界同步过来。

One Avenue卓悦中心分为东西南北四大商业区，除了北区“ONE：Living品味生活”、西区“ONE：Style时尚中心”、东区“ONE：Taste缤纷美馔”三大主题业态之外，在每个区域内部亦实现了区区有主题，层层有特色的商业规划。

卓悦中心的北区，是整个中心区气质最独树一帜的存在。花园式街区的两侧，每个独栋的形态都不尽相同，但又通过统一色调和绿植的方式，相互融合，保持和谐。

独栋的建筑形态，也需要一众强展示性、且具备城市级站位的品牌门店来支撑。

这几年，陆续进驻的婚纱女王的订制门店verawang华南首店、梵几全新形象店、KKV&X11全国旗舰店、话梅华南旗舰店等等，都在一步步细致刻画出这个国际社区从最开始就定下的模样。

一侧是异国料理餐吧，一排座椅从里面铺到外面，面向大街。在餐厅外面坐下吃饭、喝咖啡的人，就像在欣赏一幕电影，“荧幕”里是流动的人潮、繁华的色彩。

北区的独栋形态，色调和谐的立面。

由亚洲50佳、米其林一星法餐核心团队推出的“法餐+酒馆”品牌L'Avenue打头阵，加上the eating table、植藤等，一起点亮北区新餐饮高地。

北区的咖啡一条街，包含山池全国首店、m stand、blend等品牌，是另一个福田的宝藏角落。

街区最好的一面，往往不在外面，在里面。

东区，虽然同样是餐饮为主的街区，但这里比起北区，烟火气更浓，更有温度、更亲民。

店铺围合成一个内广场，店铺和过道之间，以绿植和好几层外摆作为分隔界线，更软、更慢、更开放，为的就是让行人更容易走进来、并且停留下来。放到几年前来看，这样的餐饮内装设计，相当超前了。

清晰且独立的定位

总有“记号”提示你的所在

对比起地面广场的开阔“松散”，以轨道站点为节点的地下空间，则更符合大家对“高效深圳”的印象，紧凑、集约。

串联岗厦、岗厦北、会展中心三大地铁站点的地下空间，为卓悦中心带来了可观的流量，同时也带来使用上的问题：庞杂的地下交通网络，就意味着难以规整的动线。

“七零八落”的组团，每一个都需要拿出来具体分析、具体考虑经营策略、管理好不同的节奏。

不锈钢镜面、led、红砖、水泥等大量被使用，形成了丰富的视觉效果。

但神奇的是，每一次来这个地下空间，总有不少“记号”会提示你的所在，能依靠品牌，讲述各自清晰、独立的定位。哪里是快时尚扎堆的一区，哪里有美食聚集，都被归置得一清二楚。

这一点，也指引着后期，各个局部、乃至品牌自身的持续调整。就像最早进驻场内的潮玩零售X11，就在去年升级为KKVxX11复合店，经营类型丰富之外，也承担了给地下空间定调的作用。

这些主力店，在当时，都预见到了项目的好客质，在运营团队较高的配合度之后，将资源配置有所倾斜。

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走在室内地下空间，抬头便是镜面天花，颇有盗梦空间的意味，附近品牌的门头也与之呼应。“圆点”元素，越是简单纯粹，越好延展。也被反复用在了项目的不同界面，也被引用到了不少新进驻品牌的门店设计上。

好的场景营造，不存在死角。

步行街、城市综合体中入口广场、半室内庭园、屋顶绿化广场等空间形态，将建筑综合体与城市公共空间相互渗透，为市民提供了丰富有趣的活动场所。

卓悦中心的中央大街，既是看台又是舞台。作为以节日文化为核心的城市中心，这里是每一年深圳迎春花市的主会场，城市公共事件的第一发生地。

同时，中央大街也联合“深圳节日大道”计划，借助独特的地理优势，持续打造城市公共时尚舞台 的定位。每个季度，都会举办不同的主题活动，同时结合旅游业，积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。

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这几年的卓悦中心，一连组织了多场活动，包括唤醒咖啡节、BAZAAR时装周、观唐唐服艺术大秀等公共活动。

从场地到场所

运营决定被“使用”的模样

城市更新，并非一日之功。

同样地，商业运营，从来无法一步到位的。尤其是大体量商业的状态呈现，不在一时一隅，而在长久，追求稳定繁荣。

从内到外去革新一件事物，往往要比从外至内难许多。

规划和建筑，决定的是空间一开始的模样、被“做”成什么样，后续的运营决定了它被“用”成什么样，而后者往往更影响场所精神气质的，也是更广泛的群体所在意的。

通过越发炉火纯青的运营和招调，使得卓悦中心这五年间的气质一点点地沉淀起来，也一点点地靠近最初勾勒的理想面貌，越来越有了一种“完成感”。

拥有如何的气氛，是由这里的使用者来推动的。这一切，也离不开品牌的更新迭代。

从2021年，伴随北区开业，东西区同步进行提档，“中央大街”两侧经过一轮重装，诸多一线国际高化旗舰店林立，成为了福田的“门面担当”，同一时间也焕新了140+品牌。

跨双层的外立面，让品牌有了施展拳脚的地方，一墙大幅LED广告牌，是另一种摩登都市的折射，再一次抢夺着人们的注视。

2021年，卓悦中心就形成高端化妆品林立的阵仗，包括ARMANI（全球旗舰店）、VALENTINO BEAUTY（华南首家旗舰店）、TOM FORD（深圳首家旗舰店）、ESTEE LAUDER雅诗兰黛（全国首家旗舰店）、LANCOME（城市旗舰店）、YSL（城市旗舰店）。项目的更新换代，就是从这面“打卡墙”开始的。

行内人都说今年的餐饮招商难，关于“值不值”这件事情上的考量变得尤为谨慎。

的确，对于一个新品牌来说，开在哪里，数数人头还不够，还要看客群是否匹配，要看能激起多大的浪花、培育周期能不能压缩；开出了一店的品牌，也不一定需要靠二店占领新市场；还有更多连锁品牌，认为放慢扩张或许才是“安全牌”。