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万柳片区是海淀最优质的区域，不仅学区好，次新房也比较多。最近一段时间，万柳砸盘的业主不少，高总价的房子也难卖。
碧水云天在8月1号成交了一套129平的三居室，成交价是1480万，查看小区的成交价格轨迹，同户型在2022年3月的成交价是2280万，下跌了800万，跌幅是36%。
碧水云天7月成交了一套中间楼层180平的四居室，成交价是2310万，创下近几年同户型的价格新低。同户型180平的四居室在2021年6月的成交价是3360万，下跌了1050万，跌幅30%以上了。
观察小区成交价格轨迹，小区房价已经跌到2016年了。
北京的房子早就不是随便买就能赚钱的了，看好北京楼市并不意味着什么样的房子都能随便买。现实就是这样。
北京楼市以后大概率是有涨、有跌、有横盘。
北京不是普涨，是区域化涨，是一部分类型的房子先涨，一部分小区震荡，还有不少小区房价在下跌。所以不同的人对北京的房价有不同的看法，关键看你在关注那些房子。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：烦请点评一下朝阳大悦城周边投资兼三代自住楼盘。下月可有北京工作居住证，已在朝阳大悦城旁边的珠江罗马有一大一小两套（120+60平）。大的有抵押300万，小的全款。燕郊一套尚有按揭90万。爱人外籍明年6月可按外籍购入一套。考虑到两个孩子在周边上学5年，还需要父母及保姆同住，有以下几个想法想咨询您，1.在同小区珠江罗马购入一套3居或4居（但小区物业较差，单价目前6-7万）约1150万；2.在天鹅湾购入一套188平3居单价7-8万左右，约1500万；3.投资一套120平的800万左右，然后租一套供居住。都用爱人外籍身份。现在这两套租出去。或有其他优化建议，跪谢！
答：1、珠江罗马除非遇到6万笋盘，可以不用继续买了，青年路有部分楼盘是有一定溢价的，珠江罗马6-7万性价比一般的。
2、天鹅湾是比珠江罗马更溢价的存在，超过7万可以先不看。
3、先盘整下具体能有多少现金？珠江小房可以抵押，燕郊看剩余情况。确定现金后再定选筹计划。
4、外籍非常不好贷款，限购限贷标准和中国公民一样，不存在首付3成，外籍贷款银行建议先打探清楚。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：看你德胜学区一直优先推荐裕中东西里大于双旗杆等，裕中东西里对应小学很一般吧，会不会过几年后成绩变好呢？但双旗杆等小学要好，初中就算排位看起来各初中相差也不大啊。
答：直升三帆啊，德胜均衡性和门槛都比较适合置换学区的人，整体没大坑不用太担心。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我买的房，业主需要我出300w解抵押，但是链家叫了个自己的金融公司说是要走一个公正，需要出一个1.8w的金融托管费。但是业主说要的证件是违法的，他不肯去做公证。怎么看？
答：这个事儿，你就别管，让链家去跟业主撕逼，反正跟你没关系，你只是把钱给链家，链家做担保，链家用他们自己的钱去帮业主解抵押，你就看戏就行了。业主不去做公证，傻子才把钱直接就这么给他呢，这个业主脑子也是脑子不太清楚的一个人。金融托管服务费，这个签约的时候就应该谈好谁来出这笔钱的，如果合同里没写，现在就得好好协商，默认一方出一半吧。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问我有两套全款小房子，一套在CBD，老破小，一套在融泽嘉园，都是60平左右，是卖掉还是抵押？我有其他贷款在身。这一轮估计调整到什么时候？调整幅度？您的看法呢？
答：很缺首付的话，CBD老破小可考虑出售。不过目前这个时间也很难卖了，还是优先考虑抵押吧，抵押之后，挂个高价卖着，卖不到满意价格就挂着。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：莲馨嘉园小区怎么样？和同属丰台的保利百合相比，如何？如果换房从保利百合小面积换到莲馨嘉园大面积是否合适？
答：投资角度肯定是不合适了，你要有大面积居住的刚性需求另说。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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