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这一轮的下跌中，二环的老破学区房跌幅比较大，以往的房价体系已经崩溃，大量的伪学区小区，基本上跌掉了首付。
远见名苑在2023年1月成交了一套一居室，成交价是508万，同户型在2024年12月成交价是310万，大跌198万，幅度约39%。
冠英园小区在2021年1月成交了一套四居室，成交价是2218万，同户型在2024年12月成交价是1650万，大跌568万，幅度约26%。
南露园在2021年7月成交了一套一居室，成交价是662万，同户型在2024年12月成交价是453万，大跌209万，幅度约32%。
鸭子桥路在2022年3月成交了一套三居室，成交价是595万，同户型在2024年12月成交价是397万，大跌198万，幅度约34%。
育新街在2021年3月成交了一套两居室，成交价是590万，同户型在2024年12月成交价是395万，大跌195万，幅度约33%。
海运仓小区在2022年4月成交了一套一居室，成交价是575万，同户型在2024年11月成交价是429万，大跌146万，幅度约26%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：请问育翔+161能对应朝阳的什么水平？
答：人大附朝阳。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。
问：今年小孩刚出生，目前打算换一套西城或海淀第一梯队学区的两居，总价1000万左右吧，可稍浮动，换房不只是为上学，考虑到家里老人来带孩子，所以希望环境等各方面适宜居住，房子最好不要太旧。希望您能推荐几个楼盘，最好能标出来学校，谢谢。
答：1000w，要第一梯队，还得三居，环境还得过的去，这个有点难，这个预算只能买老破小，最多就是买老破小里面品质稍微好一点的，商品房没戏 海淀可以看看：地东里（上地实验），东南小区（一小） 西城可以看看：三里河X区（中古或者三里河三小），文联宿舍（五路通小学）。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，我和女朋友加起来首付330-360w，两人合计年收入35w，首套首贷，计划买房的区域最好是海淀区的。请问有没有什么小区推荐？
答：你们可以买600w左右的二手房，可以重点看看清河的莱圳家园、宝盛里、永泰X里、永泰园 还可以看看亚运村的两居室。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：坐标北京，公婆没房没贷款，余房票2张。目前家里2套住宅，估值1000-1100万/套。老人超龄贷不了款，手里的现金只有300个，每月还要还5万的现有房贷。我和老公月收入目前3.5万（生娃前年薪80，现在在家带娃）。有人建议把现在我们自己住的房抵押贷款出来给老人买（两套房共可贷1500-1600。等到房子上涨以后再套现出清。可行伐？另如果要买，是选择北京东三环边上的成熟小区富力城，求专业意见？
答：你这两套房子，还有好几百万的贷款要还，怎么可能抵押出1500-1600这么多？想多了，撑死能贷出600-700w就不错了，你可以把两套房子的市值以及未还清的贷款告诉我一下，我帮你算算。老人如果年龄不到70，还可以走接力贷，不是不能贷款，而且算首套，我觉得富力城挺好，而且富力城买了就能租，租金还挺高。《北京1400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：你觉得朝阳园这个小区怎么样？有什么硬伤？我个人觉得就是公摊面积太大了，其实整个小区环境以及房屋质量我觉得还凑合，您说呢。
答：朝阳园的公摊面积是有点大，因为这货当年是香港人设计的，当年的外小公寓，所以公摊大很正常。但是你也得一分为二的看这个问题，如果得房率高，价格很可能就比现在要贵了，你更买不起了。朝阳园本身小区环境还不错，另外价格跟润丰等相比，还是明显低一些，所以对于总价预算有限又想买个三居的人，是个不错的选择。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
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