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这一轮的下跌中，朝阳的次新房跌幅比较大，惨不忍睹。
润泽庄园在2021年1月成交的一套四居室，成交价是4600万，同户型在2024年12月成交价是3310万，降价了1290万，幅度约28%。
泛海国际在2018年3月成交的一套三居室，成交价是2500万，同户型在2024年11月成交价是1900万，降价了600万，幅度约24%。
富力城D区在2023年6月成交的一套四居室，成交价是2700万，同户型在2024年11月成交价是2200万，降价了500万，幅度约19%。
金都杭城在2022年8月成交的一套两居室，成交价是919万，同户型在2024年11月成交价是720万，降价了199万，幅度约22%。
青年汇佳园在2022年7月成交的一套两居室，成交价是783万，同户型在2024年11月成交价是606万，降价了177万，幅度约23%。
阳光上东在2021年8月成交的一套三居室，成交价是1900万，同户型在2024年11月成交价是1320万，降价了580万，幅度约31%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：亚运村凯旋城有一栋楼是可以注册公司的，不过也是70年产权，可以落户上学，目前单价六万多，适合入手吗？
答：不太建议买这类房产。《北京1900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：想问下老师，如果买了房主要投资出租用，选择哪种户型合适？是不是一居最合适？另对于租售比高的房源升值空间也不大，这个说法怎么看？如何看待目前北京房产的租售比？
答：1、一居适合租高价。
2、两三居市场庞大，大部分是平价。
3、只要你会找目标顾客，比平均市场好很容易；比如使馆区附近可以租给老外，景区附近做Airbnb，有快速找到家庭整租的渠道。
4、为什么要看租售比最高？最高的应该是酒店这类。
5、我们应该看的，是在房子买卖利润最高的前提下寻求预售比的优化。
6、租售比反应房子市场状况，但房价不太受租售比限制。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：融科橄榄城和大西洋新城比较新的e区、g区对比，后者单价感觉稍低一些，都很觉得投资潜力如何？看你反复推荐过橄榄城，再点评下大西洋呗，尤其这两个比较新的区。
答：大西洋新城的情况复杂，一开始的ABC几个区都比较老，后面的几个区，品质也是参差不齐，G区最新，但是G区都临街，除了三居，一居两居朝向都一般。E区还行，不临街，所以E区也贵，但是E区的两居朝向也不怎么样。买大西洋新城，最好买大点的户型，至少三居。两居的话不如橄榄城。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：逸翠园和银谷美泉这俩小区升值空间怎么样？感觉小区环境和户型都不错。跟大望路九龙山附近楼盘比，哪个更有潜力？
答：这俩小区都不错，银谷美泉的交通以及周围环境不如逸翠园，但是逸翠园不是人车分流。我觉得买哪个都行，这俩楼盘品质都比九龙山的这些高档，但是位置不行。现在二手房的价格都包括了位置、品质、学区等等因素的总和，所以就看你最看重什么了，这个只有你知道。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：麻烦请教一下，下面这套房子您觉得值不值得入手？本人情况：首套单身刚需自住，预计明年供暖结束后装修入住。因未来收入预期稳定或略降，因此不打算大杠杆，公积金贷120，其余自己积蓄➕父母支持。目前图交通方便（据单位两站地铁），考虑到房子有学区、小区环境溢价，准备孩子上小学后卖出（10-15年后）房子情况：十字坡西里（原对口史家实验）小两居，53平535，链家均价十万，中介说底价525-530。但是原值低，只有一百四。未来卖出时132万贷款以下才能不交个税。请教，这房子值得入手吗？担心未来太难卖了。
答：1、这个事想得太远了，10年之后，是2035年，那会儿北京都变成啥样了？往前推15年是2010年，那会儿的北京哪能想到现在的情况。所以，我建议你以自己的实际需求为主，既然自住，那就看最适合自住的房子。有学区需求，就考虑学区，没有学区需求，就把那些没有学区的房子统一考虑进来，对比一下10-15年之间，你的很多想法也会慢慢变，所以别想太长远，先想好当下。
2、你说的这个房子，看一下是否是满五年唯一。如果是，原值高低跟你没关系；如果否，这个房子你就没法买。未来卖出的时候，只要是满五年唯一，就正常交易，没啥问题，即使不满五唯一，也能卖掉。
3、房子楼龄有点老，十年后，贷款估计会有问题。这种老房子就是这样，长持的话，增值方面尽量别考虑太多。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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