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天通苑的房子并不好卖，已经不少房源挂牌单价低于2万/平了，成交单价会更低。
不过这些房源基本是步梯经适房，大面积低单价税费高的老破大，流通性很一般。
然而，天通苑一些小区房价却触底反弹。
天通苑中苑在2024年5月成交了一套两居室，成交价是335万，同户型2024年10月的成交价是390万，上涨了55万，涨幅约15%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：金域华府二期预算有些不够，融泽嘉园和运河湾北区推荐哪个呢？
答：这俩离得太远了吧，你纯投资吗？运河湾北区吧，现在价格谷底，副中心起来了会有预期，融泽换手率高、守着码农，也很好，但涨幅空间更看好运河湾北区多一点点。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：目前在北京常营附近北京新天地小区有房两套，70平一居室和95平两居室各一套（有贷款200万），孩子和她妈妈是东城小街桥附近户口，本人户口在青岛。岳母有小街桥的平房一间，现岳母自住。孩子今年9月入学，对口学校是雍和宫小学（东直门中学九年一贯制）或景山小学分校（原北新桥小学）。目前纠结于：1.学校附近租房住2.卖掉北京新天地的两套住房，置换小街桥附近房子，由于限贷，可购房屋不超过900万。请教该如何抉择？谢谢！
答：不太建议你换房了，因为你换房加不了杠杆，总资产没啥提升，还得国家和中介贡献这么多税费，另外贷款也更贵了，不如把新天地俩房子都租出去，然后在东城租房住吧，租金应该差不多，省了一大笔置换的费用，便宜的贷款也保住了。《北京500w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，我是最近才醒悟的房地产小白，曾经的愤青～今天的新政让我更担心房价暴涨，想尽快就把房子买下，我是首房首贷，有房票，首付能出到150个到200，月供1万5，请您指点指点我买哪里吧，另外您有好点的中介可以推荐一个吗？
答：你现在有最好的条件。200首付可以买团结湖金台路，或者朝阳公园枣营一带地铁附近的七八十平商品房两居。《北京700w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请教两个二手房交易过程中的问题 1.如果交易过程中，业主出现离世的情况，继承人是不是必须按照合同约定继续配合完成交易？2.如果业主的房本持有人存在身体健康问题，比如有残疾，影响行走，但意识很清醒，其爱人共同签字确认了，万一以后业主想拿房本持有人是限制民事行为能力人反悔，但因为其爱人属于监护人并且同意了，反悔在法律上也是无效的？3.存在此类小概率风险的房子，交易过程中应该注意哪些事情？
答：1产权人去世，所有继承人办理相关继承手续继续完成交易。2头脑清晰可以过户业主本人到建委办理过户。注意购买价格不能低于市场价七成否则会被认定恶意第三人，有被要求过户的风险。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：现在在学清路城华园有一个一居小房子，大概450w，结婚后打算换房，目前友在知春路工作，我的工作地点不固定，可以忽略，如果不卖房子大概有600w首付，卖房的话到手也就400w，可以凑出1000w首付，我们不想贷款太多，但是现在无法锁定买房区域，因为不知道以后工作是不是又换其他地方，所以犹豫是直接卖了买个三居一步到位，还是留着海淀的，在朝阳买个两居，朝阳目前锁定望京和朝青。是否有其他推荐，或者继续留在海淀。虽然我有户口，但是目前还没考虑直接入学区，海淀的房子总觉得要么是学区要么是房龄老，而且很贵，也不想买太远的郊区。还是想买能增值的，谢谢。
答：我的建议总是踮踮脚的，你们考虑过卖掉置换加点预算，够望京融科橄榄的三居吗？你们确实没必要考虑学区，还没结婚孩子还早。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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