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北五环外的房产成交非常活跃，大量的码农把房子买在这里。930政策五环外限购五年连续的社保或者个税改成两年，另外五环外还能再多买一套，这里的成交以后会更加活跃。
北五环外这一轮房价大跌，性价比越来越高了，再加上一系列政策，比如5改2，首付比例降低，房贷利率持续下降，上车更容易了。
这里的房价也开始止跌了，大量在北五环外工作的码农，上车太容易了。
铭科苑在2022年7月成交了一套两居室，成交价是508万，同户型在2024年11月成交价是342万，大跌166万，幅度约33%。
清缘里中区在2023年7月成交了一套三居室，成交价是865万，同户型在2024年10月成交价是598万，大跌267万，幅度约31%。
融泽嘉园在2022年4月成交了一套一居室，成交价是480万，同户型在2024年12月成交价是327万，大跌153万，幅度约32%。
如园北区在2022年10月成交了一套四居室，成交价是3118万，同户型在2024年11月成交价是2200万，大跌918万，幅度约30%。
永泰园在2022年3月成交了一套两居室，成交价是489万，同户型在2024年11月成交价是341万，大跌148万，幅度约31%。
育新花园在2022年10月成交了一套两居室，成交价是686万，同户型在2024年11月成交价是448万，大跌202万，幅度约30%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：你好，我和老公家庭收入税后50w，老公京户，都是通信行业。女方在酒仙桥联发科工作，男方在长椿街移动工作，目前在酒仙桥芳园里小区有一居，市值约300w，满五唯一，贷款100w，手头现金160w，想换舒适2到3居，近地铁。目前看遍酒仙桥，3个小区有比较满意的户型，但还是有所纠结，1.北窑地，但小区脏乱差，且卖掉房子买，资金不充分利用，如果不卖掉房子，抵押，又觉得为它不值得；2.上东三角洲，觉得太贵，3.丽都职工宿舍略小，但位置不错。请大指教这；3个小区怎么样。
答：酒仙桥梵谷水郡不是挺合适的么？买老破小就别再考虑酒仙桥了，看看望京南湖中园/东园，甚至可以看看望京新城，东坝的房子不便宜，总价高，不适合你们，倒是可以看看管庄的次新房。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：您好！本人花家地西里一居有贷款，媳妇国美第一城无贷款，因想换到二中朝阳分校区，现考虑卖掉国美第一城，离婚大法首套置换到路北的逸翠园，600万首付，贷款300万能否够的上逸翠园的三居？小学花家地，中学二中朝阳分校的组合是否可以？还是望京地区的学区好啊？目前只了解这些地方，也没有想要求顶级学区，整体环境素质好点就行。
答：首付600，贷款300。逸翠园是附近片区最好的品质盘之一了，900万在逸翠园的三居中难度较大，128平基本徘徊在1000万左右。小区规模比较大，居住舒适度高。交通便利，轨道交通目前欠缺，但是未来有3号线地铁即将开通，未来潜力还是很大的。这个小区价格还在慢慢上升中，如果能够遇到合适的，可以尽快出手。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，户型选择有什么技巧吗？如果投资用但预算有限，该选个次新一居还是老小两居呢？不考虑学区等因素，未来哪种户型接盘最多？
答：三居大于两居大于一居，目前一居最贵，以后三居越来越贵。不太在意流动性的话，大面积五六居也可以考虑。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：请帮着衡量一下紫金新干线，首开国风美唐，莱圳家园，能否排个序，谢谢。
答：莱圳是海淀学区，单价更高，单独讨论，如果是京籍刚需，还是买一个海淀留给孩子上学比较好。目前美唐优于紫金，但在地铁和学校开通后，紫金会超过美唐，毕竟物业和学校不同。不过美唐的优质2-3居南北真通透户型也还是不错的。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：帮忙分析下西城的建功北里四区，主要从学区？
答：建功北里对应的是西城实验小学，小学一般，派位升学。《北京1900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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