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这一轮的下跌中，海淀的老破学区房跌幅比较大，大量的买房人一套房亏了200-300万，几乎是半辈子的积蓄。
小南庄社区在2020年12月成交了一套一居室，成交价是410万，同户型2024年10月的成交价是216万，大跌194万，跌幅约48%。
西王庄小区在2023年2月成交了一套三居室，成交价是865万，同户型2024年11月的成交价是630万，大跌235万，跌幅约28%。
梅园在2023年2月成交了一套两居室，成交价是570万，同户型2024年11月的成交价是370万，大跌200万，跌幅约35%。
花园路3号院在2023年5月成交了一套两居室，成交价是568万，同户型2024年11月的成交价是324万，大跌244万，跌幅约43%。
中关村发育所在2022年4月成交了一套三居室，成交价是1170万，同户型2024年10月的成交价是740万，大跌430万，跌幅约37%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：我的亦庄金色漫香林五期房子持续缩量阴跌，动了不止一次卖了它换房的念头。这里后续能跑平大盘么？
答：板块没想象力，南城限竞红海压制，类似于前几年房山新盘对二手的压制，建议置换。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：本人欲将燕郊做首付置换市区。今年找到房票，房票是已婚先生，夫妇京籍，名下京内无房也无购买计划，河北环京有房有商贷。先生市管公积金，缴存少无记录月提，我可以用。此间遇调控，目前燕郊88平米跌至130万，积蓄填补首付可提至235。因有在还商贷，月供只能负担7k以内。置换需求首选母亲住着便利临地铁，次之保值租金收益有保障跑赢平均增长有预期。经小半年撒网，锁定双井时代嘉园开间和方庄10am新坐标一居，现因燕郊价格持续下滑前者够不上了。请问选择是否得当、卖出和买入时机。谢谢！
答：你好。我建议你尽快置换，而且一定要先卖再买，现在燕郊的房子不好脱手，如果你等几年的话，因为你是要置换总价更高的房子，差价肯定越来越大。时代国际的北向开间，一个是总价超出预算，另外一方面北向的房子居住并不舒适，我不太建议你买这个小区。10am临主路，总价低的都比较吵，租户特别多，我也不是很建议买。你可以考虑大望路的CBD传奇。或者选择稍微远一些的次新开间，比如美然动力，这样压力就小很多了，租金也不低。《北京500w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：准备近期入海淀或朝阳，预算800-1000，能否推荐几个小区，这几天去踩踩看看？
答：首城国际、北纬40度，新北苑。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：看到你多次提及一个区域的内生成长性。请问这个内生成长性指的的什么呢?从全北京来看，哪些具体的版块是有内生成长性的呢?
答：产业的自驱力，比如望京、海淀北。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：您好，先说个人情况，北二环非学区老破小450左右，通州一套核心商圈的两居500左右，两口子工作北三环沿线。想换北二环、北三环，交通和周边成熟配套的。想换改善和学区兼顾，不知如何操作合适？1.两套都卖换一套改善1200-1400，2.只卖其中一套换个稍微好一点的800-900左右，另外一套出租。看过朝阳门 和平里 西直门的 感觉这个价位比较尴尬。
答：两套换一套，置换到东城，这个方案建议作为备选。东西城不断往外疏解，不算什么利好；把全部资产放在这边，风险太高。留着通州核心区那套，把北二老破小卖掉（是不是和平里的？），然后置换一套900万左右的 兼顾改善和学区，推荐交东小区。另外，万国城也可以看一看，小区好，户型不咋样。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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