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昨天北京二手房挂牌量跌破13万套，侧面说明北京目前的二手房成交比较活跃。
这一轮的下跌中，海淀的老破学区房跌幅比较大，但是次新房也有不少大跌的。
清河板块是海淀码农居住需求区域，前几年上涨的过程中，涨幅非常大，然而最近一年多时间，清河房价下跌幅度不小。
橡树湾二期在2023年1月成交的一套两居室，成交价是1105万，同户型在2024年11月成交价是868万，大跌237万，跌幅约22%。
橡树湾一期在2022年9月成交的一套三居室，成交价是1460万，同户型在2024年11月成交价是1170万，大跌290万，跌幅约20%。
橡树湾二期在2023年3月成交的一套两居室，成交价是925万，同户型在2024年11月成交价是765万，大跌160万，跌幅约18%。
橡树湾一期在2023年2月成交的一套三居室，成交价是1720万，同户型在2024年11月成交价是1275万，大跌445万，跌幅约26%。
橡树湾二期在2023年10月成交的一套一居室，成交价是725万，同户型在2024年11月成交价是560万，大跌165万，跌幅约23%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：立水桥清水园一期的房子五层两室一厅怎么样？
答：清水园还可以啊，我觉得比旁边的佳运园还好一点，5层稍微有点高，但不是不可接受，特别是没老人孩子的话，年轻人爬个五楼问题不大。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：您好，我老家的房子卖了可能有130万先付给我，当然这其中还有80万是银行贷款，我只要在一年后还清就行。请问我可以在，目前的行情下再入手一个两百来万的北京郊区小房子吗，再用个公积金贷款或者先垫后抵押啥的，请指点迷津。
答：130-80=50w，也就是说你只有50w的纯收入，我记得你还有70多万的信用贷，和120w的公积金贷款，年收入20多万，我建议你把信用贷还了吧，别折腾了，未来一年就算房价略微涨一点，也就顶多能覆盖你买房的成本和资金利息，意思不大，如果你现在买房，一年后因为税费高，根本不好出手，所以不太建议你再增加杠杆了。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：签代持协议有没有用？
答：当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。当然，最重要的是识人，无法信任的人无法代持。《为什么不要轻易“合伙买房”》详见知识星球内部分享。《破限购代持方法+如何完美规避风险》详见知识星球内部分享。
问：老师，因为预算有限，去年初买了中海枫涟山庄三居，女方在魏公村上班，明年计划要小孩。现在感觉如果海淀上学还是想去三小，而且离女方上班也近，如果置换万柳学区房大概何时置换合适？现在西北旺还有升值空间吗，感觉万柳一直涨，枫涟山庄的升值空间如何，是否需要满二年就置换万柳？还是可以等到满五年再置换。谢谢！
答：万柳是海淀领头羊，这波涨了不少，中海枫涟因为二小百旺今年出现调剂，涨幅逊色不少，因为你总价低换总价高，只要房价不跌，你晚置换就是吃亏的。如果你想清楚换万柳，我觉得房子满二就可以换，满五确实可以多卖钱，但是多耗三年我怕万柳涨的更多。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：请问市区70年代的老房子，能自己找评估公司给评估得年代新一些吗？贷款年限能做的长一点。
答：如果房本不体现建成年代可以适当评估的新一些，但是不动产中心调档可以查到具体建成年代。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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