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这一轮的下跌中，海淀的老破学区房跌幅比较大，通过复盘海淀三环的学区房房价走势，发现这里的老破小学区房价格跌幅很大，过去几年很多业主疯狂砸盘卖房。
小南庄社区在2021年3月成交了一套一居室，成交价是615万，同户型在2024年12月成交价是343万，大跌272万，幅度约45%。
小关街在2020年9月成交了一套三居室，成交价是886万，同户型在2024年12月成交价是530万，大跌356万，幅度约41%。
万泉庄小区在2022年8月成交了一套一居室，成交价是585万，同户型在2024年12月成交价是368万，大跌217万，幅度约37%。
牡丹园东里在2022年4月成交了一套两居室，成交价是680万，同户型在2024年11月成交价是468万，大跌212万，幅度约32%。
汉荣家园在2023年2月成交了一套两居室，成交价是818万，同户型在2024年12月成交价是560万，大跌258万，幅度约32%。
蓟门北里在2023年2月成交了一套一居室，成交价是399万，同户型在2024年12月成交价是275万，大跌124万，幅度约31%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师好对华威桥的美景东方怎么看，单价6万的三房性价比如何？
答：美景东方是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好，准备做按揭，假如银行估价500，合同写价格520，怎样才可以保证，卖家收到的520-500=20，我可以拿到？谢谢
答：银行评估500按照500贷款。买卖房产按照520成交你付给卖家按照520支付。没有贷足没有倒拿。《为什么不建议买七十年住宅公寓》详见知识星球内部分享。《为什么不建议买商住》详见知识星球内部分享。
问：投资落户，首付100多点。看了几个三环边87年楼龄的开间，西坝河、霞光里朝阳公园附近，缺点都是顶层。还看了中海御鑫阁开间，请问推荐哪个，蟹蟹。
答：丰台科技园南边的XXXX。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：最近让lj帮忙找房，荣丰、北欧印象、乐城、远见名苑，都是西城广外片区，荣丰对应北小天宁寺，北欧印象对应红莲，乐城和远见名苑对应实验二小广外，四个小区总价都有400左右的，lj还推荐远见名苑和乐城，说居住环境好点。请问下只是占坑的话，这四个小区怎么选？还是荣丰最好吗？或者能否有个排序？谢谢
答：占坑逻辑在学区，不在于居住环境，荣丰2008看你什么时候上学，2026是可以的，最近两年有被多校风险，虽然西城怎么多校还不清楚。我的推荐和链家一样，也是远见和乐城排前遍，但是学区学位和居住的平衡考虑。《北京500w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我想在朝阳区买房，首付预算300w以内，目前本人刚毕业，月供还款能力有限。（加上公积金最多10k），想买个两居室最好是学区，目前在看朝青、四惠、太阳宫这几个地儿，有啥好的楼盘推荐吗？另外本人计划明年结婚，但是对象家近几年资金紧张，一年后才能有资金拿出来一块买房（这样首付两家应该能凑出500-600），不知道到时候北京房价会是啥情况，我要等到那时候两家一块买吗，还是我自己结婚前就买一套自己还贷呢？
答：1.资金规划上有问题。首付预算300万，月供1万，贷款额180万，这样可以买470万左右的房子；然后做反推，买470万的房子，首套首贷，贷款拉到最高限，首付是180多万，留下120万自由资金。实际上这个也不是最优选择，最优选择是，留下50万自有资金就足够了。然后用250万首付，首套首贷，满贷，去买一套530万以上的房子。这个预算，二居室，朝阳区可以考虑双井二流小区；另外，朝阳区比较好的版块，望京可以考虑，也能买一个凑合的两居室。朝青版块相对双井和望京来说，朝青可以往后放一放，除非你上班特别近。四惠也买不到好小区，这个区域，作为次选吧，不是特别推荐。
2.我个人还是建议，婚前先买房，免得以后两家凑钱买房，又是家长掏钱，出现你们家出钱多，他们家出钱少，买的地方有分歧等各种乱糟糟的事。你们婚前各买一套，婚后随便怎么折腾都行。两年后，北京的房价大概率比今天贵。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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