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这一轮的下跌中，二环的老破小小区跌幅比较大，以往的房价体系已经崩溃，大量的老破小小区，基本上跌掉了首付。
西罗园在2024年11月成交的一套两居室，成交价是185万，58平单价3.1万/平，已经跌至3万大关。
右外西二条在2024年11月成交的一套两居室，成交价是210万，60平单价约3.5万/平。
西罗园南里在2024年11月成交的一套两居室，成交价是183万，54平单价约3.3万/平。
劲松八区在2024年10月成交的一套两居室，成交价是236万，61平单价约3.8万/平。
洋桥西里在2024年10月成交的一套两居室，成交价是260万，71平单价约3.6万/平。
劲松七区在2024年11月成交的一套两居室，成交价是209万，55平单价约3.7万/平。
西罗园四区在2024年10月成交的一套两居室，成交价是257万，69平单价约3.7万/平。
玉林里小区在2024年10月成交的一套一居室，成交价是162万，49平单价约3.2万/平。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：请问团结湖附近的锦湖园从保值增值角度看值得买嘛？
答：不值得，近700万买没学区两居，自住逻辑。要知道三环老破两居不错400左右。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：刚需求推荐上车盘200左右，不能更多了。家里没支援，自己也没攒下多少，工作两年。公积金可贷100万，现月工资到手1.7万。区域不限，只要能上车就行，买了就租出去。(捂脸)谢谢哥。求推荐上车楼盘、上车时间，操作方法。
答：也就看看北街家园30多平的开间住宅了，比较好出租，挨着地铁租给码农就行，其他的可进知识星球查看相关推荐。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：最近有中介找我，是做拆迁安置房和公务员分房之后着急用钱提前卖的那种的。比周边市场价格便宜两万左右，都是新房，有商品房有二类经济适用房，全在海淀朝阳丰台，能入手么？交80%首付，一年或两年后下方本落户。
答：不敢说肯定不靠谱，但确实有人就是这么被骗的倾家荡产的。我从来不相信馅饼会砸在我头上。《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》不定时报告详见知识星球内部分享。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。
问：在双井上班，想买400万总价的房子，两居室，自住。上班方便，怎么选择区域和小区呢？能推荐吗？
答：通常的思路是，先看自己的首付有多少，能加多少杠杆，最后算出总价预算，然后按照总价预算来进行区域选择，再往下是看盘，选房。既然你定了450万的总价预算，我们就按照这个思路往下顺。450万总价的可选择板块分为两类，第一类是老城区，主要是东三环东四环，总体的买房思路是沿着几条地铁线去看，10号线，14号线，6号线；可选的房源，老公房买个两居室肯定没问题；商品房应该能搞个两居室，户型不是特别好的那种。公房社区，这个沿着地铁找，品质好的公房社区也不多，人民日报社这种就算顶级公房了，往北可以看到团结湖枣营，往南看到十里河，往东看到青年路。商品房社区，多在朝青板块看一下，都有那种一居室；第二类是相对新的板块，不过位置就偏一点了。比如常营和东坝，应该可以买个宽敞两居室。你在双井上班的话，双井像九龙花园这种品质相对差点的小区，也能买个两居室，就是不太理想。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：老师好！需求背景：一个工作在中关村，一个在朝阳门，刚结婚，目前没有孩子。考虑通勤便利，两居或者小三居即可，对学区房不是特别看重，更希望能住的舒适一些。刚工作两年半，两人工资合计到手在35，投资到手大概15。目前租房无压力，打算今年首套置业，可以拿500首付，首套首贷是否要贷满，目前看房毫无头绪，一会儿海淀北四环一会儿朝阳奥运村，您是否有推荐的小区，恳请多多点拨！
答：买首城国际啊，90P两居或者小三居，首付500w刚好，去朝阳门也就4-5公里，地铁10号线直达中关村，还有一个选择就是去青年路那边看看，那边房价便宜一点，交通不如双井这边，但是也还可以，6号线换乘一下就OK了，你看的北四环或者奥运村那都贵，你这个预算不太够买次新房，非要买的话可以看看华盛家园100P出头的两居，我在这个小区住过，还可以，比较安静，虽然朝向不好，但是采光不错，还是落地窗。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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