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最近复盘西城各个板块的次新房小区的房价走势，发现不少小区的跌幅还是比较大的。
陶然北岸在2023年2月成交了一套两居室，成交价是1330万，同户型在2024年11月成交价是1000万，降价了330万，幅度约25%。
依莲轩在2022年8月成交了一套两居室，成交价是1240万，同户型在2024年11月成交价是953万，降价了287万，幅度约25%。
远见名苑在2022年9月成交了一套一居室，成交价是522万，同户型在2024年11月成交价是336万，降价了186万，幅度约36%。
庄胜二期在2021年3月成交了一套两居室，成交价是1448万，同户型在2024年10月成交价是1089万，降价了359万，幅度约25%。
朱雀门在2021年8月成交了一套539平的五居室，成交价是6800万，同户型518平在2024年10月成交价是4780万，降价了2020万，幅度约30%。
远见国际公寓在2023年2月成交了一套一居室，成交价是489万，同户型在2024年11月成交价是339万，降价了150万，幅度约31%。
清芷园在2023年1月成交了一套三居室，成交价是2050万，同户型在2024年11月成交价是1630万，降价了420万，幅度约21%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老大要在八一学校小学部上学了，老二现在快一岁。想在八一学校周边五公里范围内买套两居室，总价预算600万。请问有何推荐？
答：如果是老公房，八一学区都可以，比如XXXX，5km范围没什么合适的次新，6.7km的北坞嘉园。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：望京两居或北苑三居？您好，先自我介绍，三口之家，非京户，工作地点自由，希望总价控制在1100左右的三居，之前工作因素一直住望京，熟悉这边也住习惯了，最近集中看了下这边的房子，这个预算在望京只能买到老小区的三居，或者环境好点的两居，娃马上要上幼儿园，老人以后会常来小住，感觉两居不够用！如果买北苑怎么样呢，不太熟悉那边，准备去看看。目前是越来越纠结没头绪，请您帮忙指点一下吧……
答：望京地段大于新北苑、新北苑大于老北苑。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好，后厂村码农，刚需自住，低首付高贷款，目前单身名下无房。现在考虑三个楼：流星花园三区（二手房），万润家园（二手房）和国风美唐。楼层基本差不多。现在想向您请教 1.买哪个比较好？
答：如果美唐这个楼层没啥硬伤的话，还是建议买美唐。流星花园毕竟十几年房龄了，不建议买万润家园的房子。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：在同等总房款的情况下，上林溪44左右的开间和融泽家园的87平的两居，两个哪个更有投资价值，后续升值空间会更高？
答：这俩怎么可能总价相同啊，肯定融泽嘉园两居更贵啊。能买的起融泽嘉园两居肯定买融泽嘉园了。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：想请教您下九龙花园，金海国际和华腾园。1.九龙花园是因为小区管理和楼内环境较差，再加上面积较大，导致单价低，成为老破大吗？2.金海国际是次新，小区环境也还可以，但是为什么一直以来价格在周边属于偏低呢？而且很多年都是周边小区涨幅较低的，您觉得有哪些因素导致。3.华腾园也是附近小区中单价较低的次新，也是因为小区环境较差吗？4.如果考虑投资一套大三居，您觉得目前上述三个小区哪个更有潜力呢？谢谢！
答：1.九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。
2.金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。
3.华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了。
4.九龙或者华腾园。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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