最近，有粉丝给明哥发了个某视频博主去全国知名大盘居住体验的视频，其中有一个盘叫恒大海上威尼斯，想让明哥聊聊这个盘。
这个恒大海上威尼斯说的应该是当年恒大在江苏南通市下属的县级市启东市开发的一个近万亩的大盘。
▲这项目在江苏南通市的角落头，再往东就是大海了。
老实说，这个盘明哥曾经只是路过，没有进去过，因为这个盘实在太偏太大了，偏得头疼那种，进去也很麻烦。所以就没有第一手素材，干脆用网上的素材好了。
网上传言恒大海上威尼斯在巅峰时期，一年销售额过百亿。但明哥查了一下数据。启东这个地方年销售过百亿的楼盘，并不是恒大海上威尼斯而是绿地长岛，这个同样以“鬼城”著称的大盘。
▲毕竟绿地长岛就在崇明岛上，地段碾压恒大太多了。
而恒大海上威尼斯最巅峰的时候销售额大概80亿上下，这还是含了不少水分的数据。说明市场的眼睛还是雪亮的，大家又不瞎，就恒大海上威尼斯那个地方，想卖百亿还是挺难的。
▲何况同地区内还有一个地段比你更好的竞品。
今天明哥就简单聊一下这恒大海上威尼斯项目。
海上威尼斯源于填海造陆
恒大海上威尼斯项目位于江苏启东市下辖的寅阳镇，没错就是在镇上。这个镇是东海和黄海的分界点，也是长江的入海口。
众所周知，长江作为中国第一大河，携带着上游大量的泥沙入海，上海的崇明岛就是长江的泥沙堆积而成。所以整个入海口区域的海是黄色，很难看，海景价值不高。
在2006年之前，这一片还是一片荒无人烟的滩涂地。而恒大项目在当年还在海里，需要进行填海造陆才能变成土地。
▲早期的寅阳镇上的滩涂，恒大项目当时还在海里。
而在2006年，当时还是一家不知名地产公司老板的许家印，也不知是搭了谁的天线，竟然从广东跑到江苏，来看这个项目。许老板看完这片滩涂，当即就拍板表示干！接着这一片万亩滩涂填海造陆工程上马了。
▲具体操作过程就是利用海水退潮时的间隙围堤造坝，抽干海水，陆地就这么出来了。
恒大海上威尼斯项目总占地约8968亩，很多土地是填海得来的，所以这些土地需要国土局、海洋局双部门审批，只有通过这两个部门的审批，土地才能变成国有建设用地，进行房地产开发。
而自2007年开始，国家的政策法规规定，滩涂是重点保护区域。超过750亩以上的填海项目，有破坏滩涂的嫌疑，必须上报国务院和国家海洋局来审批。
当地政府为了规避审批权限，把恒大的约9000亩土地拆分成13个少于750亩的海域分别立项，绕开了国家海洋局的审批程序，从江苏海洋局拿到了13个海域证。
▲同样的套路后来恒大在海南又玩了一次。
当地政府如此配合恒大进行土地变性和过审，突破中间极其复杂的流程和手续，这背后没点啥灰色利益，说出去都没人信。
可从许老板的角度来看：这项目投资这么大，风险这么高，你要不收点什么，就让我进来投，你是不是在忽悠我？这特么谁敢投啊？所以这项目要想干成，两边都得交投名状。
而恒大在2007年时为了冲击上市，对于土地的饥渴程度超乎想象。他们从国外金融机构那里借到了钱，然后在国内疯狂拍地、并购，做大自己的公司估值。而这13块土地在2008年恒大上市招股书上显示，总价值达340个亿，占当时恒大拟上市估值的三分之一。
威尼斯给上海人造梦
接下来就是2008年的次贷危机和恒大上市失败的危机差点让恒大垮掉。随着后来的4万亿政策，缓口气来的恒大开始着手开发海上威尼斯项目，解决里面的各种复杂问题。
由于地块是填海造陆而成，土地成本几乎可以低到忽略不计。恒大海上威尼斯规划了6万户，能容纳约20万人。而七普人口统计显示，整个寅阳镇常住人口刚过7万人。
▲谁来买这里的房子才是恒大需要解决的主要问题。
由于项目位置超级偏，在连接上海和启东的崇启大桥开通前，这项目简直就是笑话。从上海坐船前往启东大约4个小时，即使如今崇启大桥开通，从上海市区前往，至少也要1个半小时。
▲海上威尼斯距离启东连通上海崇明岛的崇启大桥还有30多公里。
还有一个难点是这里是长江的入海口，海水都是黄色的，十分难看。众所周知，上海不缺海，但缺海景。恒大就采用围堤造海的方式，自己围了一片人工内海出来。再把内海内的沙子清淤、沉降，形成蓝色的海面。
▲恒大海上威尼斯的“双色海”。
蓝色的天、蓝色的海，距离上海2小时，房价只有上海的五分之一。不管你对这样的场景有没有兴趣，反正居住在上海的人，对这样的海景房那确实抵抗不住。
▲上海周边去哪能找这样的海滨度假胜地。
尤其是对当年上海的中老年人，都想要找一个适合养老的地方，而恒大海上威尼斯给他们制造出来的就是这么一个适合养老的场景。
▲当年恒大的看房车是一车一车地把人拉过来。
再加上当年恒大给了项目充足的营销经费，传闻中仅2008年，恒大就给了海上威尼斯项目1个亿的营销经费。等到项目真正启动的2012年后，海上威尼斯的广告更是铺遍了长三角。
▲项目开盘大卖几乎就“板上钉钉”了。
潮水退后是“一地鸡毛”
恒大海上威尼斯熬过了前两轮地产周期，但终究没能熬过第三轮。自从2021年恒大暴雷后，海上威尼斯也同样陷入了困境。
▲卖了那么多年，恒大海上威尼斯还有大量房源未售。
楼市遇冷导致项目房价跌了一半，巅峰时期这里的房价是1万/㎡，如今已经跌至4000元/㎡。与房价一起下跌的还有人流量，来看房的人数大大减少。
▲没有流动人口涌入，项目的入住率也日益走低。
这种万亩大盘，一旦入住率太低，就会导致配套完全跟不上。政府不会为了小区里面那百来号人，专门开通地铁、公交等线路。小区商业也会因为入住率太低，只会集中在几个特定区域。
▲小区业主要走很远的路去特定区域才有商店开门。
最终项目只能沦落为一个纯旅游度假区。而文旅嘛，鲜明地分为淡季和旺季，旺季的时候还有点人，淡季的时候连人影都没有。
▲这又会导致小区内的物价偏高，变成旅游景区的物价。
而更让人绝望的是，随着未来人口出生率的下降，像恒大海上威尼斯这样的郊区大盘，三五十年后将会变成什么样子。
写在最后
恒大海上威尼斯项目是房地产“大跃进”时代的缩影，最终沦为“鬼城”也是大势所趋。
就那片人工海对游客的吸引力，为何游客们不去南方真正的海滨城市度假，跑来这个地方图啥？
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
