周末时间，明哥还是按照惯例写一些南宁以外的楼盘，纯当是分享自己的踩盘笔记了。周末的内容会更偏专业一些，就不照顾阅读门槛了。看得懂就看，看不懂就直接划走吧。
今天明哥说的盘是华润置地在柳州的静兰湾御湖润府。看过华润在全国不下30个盘后，明哥总结一个规律就是：华润带“润”字的楼盘，一般品质上都不会差，什么润府、润玺、润园之类的跟华润其他盘比，会明显拉开一档。
▲所以，这柳州御湖润府自然也不是刚需盘。
这个小区是柳州华润静兰湾项目中的一个组团。整个静兰湾项目是柳州的文旅度假综合体，类似窑埠古镇的Plus版，未来每个来柳州旅游的外地游客都要来逛的那种景区。
▲理解不了的，就去参考成都的麓湖。
提到文旅盘，目前广西没有成功的案例，失败的案例倒是一个手都数不过来。大多都是“挂羊头，卖狗肉”，打着文旅的旗号开发房地产。但目前最接近成功的案例就是静兰湾。
▲静兰湾的公园和水上运动中心已经投入使用。
咱们就先给结论：这御湖润府从交房后的实景呈现来看，不单是柳州，放眼整个广西都是能排进Top10的纯改善盘。
为什么静兰湾选择华润
静兰湾位于柳州市区内的核心区域河东板块，一线临江，有山有水，本身就是一个优质地块。放在2020年那个时候，政府拿出来拍卖是不愁找不到买家的。
▲该地块属于政府压箱底的土地储备。
众所周知，当年柳州轻轨投资巨大，该地块主要是拿来填补轻轨的窟窿。不直接卖地而选择柳州轨道与华润置地共同开发，明哥只能盲猜也许是当年柳州政府“既要又要还要”的想法。
▲项目不单要覆盖轨道建设费用，还要打造出一个知名文旅IP。
那么静兰湾为什么要选择华润来操刀？主要原因有三点：
其一，这种大体量的“政绩”工程，为了避免麻烦，一般是民企想都不要想，只可能从央国企里选一家。而在广西的央国企中，具备打造文旅项目能力的开发商，也就华润、招商、保利那么几家房企可供选择。
其二，华润在柳州有拿得出手的成功案例，能说服所有人，击破大多数质疑的声音。要知道拿下静兰湾之前，华润在柳州开发了柳州华润中心项目。这项目的开发难度，业内人一致的评价都是极难！
▲能成功开发柳州华润中心，华润的实力就不需要再多解释了。
为什么难？因为柳州华润中心的前身是柳州老殡仪馆片区。2013~2016那几年，柳州人没有不嘲笑华润的，花11个亿买“墓地”，属于纯纯的韭菜。
▲当时的柳州人非常抗拒华润，业内人都在等着看华润的笑话。
后来的结果就是让自诩专业的业内人“啪啪”打脸，发现小丑竟然是自己。柳州华润中心不仅卖得好，更直接把整个片区的房价、配套全部提升。把以前老柳州人嫌弃的地方改造成了商业中心。
这个逼让华润装到了。那连殡仪馆这么难啃的项目都能搞得掂，其他人还用说啥，拿出案例在座的各位就鸦雀无声了。
其三，在沟通成本上，华润最低。除了华润外，放眼全国，能做文旅且有成功案例的还有华侨城，招商、中青旅这些。可这些央企没来过柳州，也不了解当地的情况。这么大投资的文旅项目，光前期的扯皮谈判就贼浪费时间。柳州政府等不起，没那么多时间跟你慢慢磨嘴皮。
结合以上三点，华润就是最适合开发静兰湾项目的人选。
纯低密大户型社区
再来说是御湖润府牛批在哪里。
在全国范围内，市中心区域有山有湖有江的地段，且还没被开发的，根本找不出几个城市。
而御湖润府这块地，规划指标是静兰湾中容积率最低（除开公建）的2.0了，限高也低至60米。
除了2栋2梯3户外，剩下全部2梯2户的全板楼产品。整个小区7栋楼（2栋为独栋独单元），均为13层楼，317户。
▲户型只有128㎡和143㎡两种，相当纯粹。
这种居住氛围本身就很纯粹，住进来的人有限，景观视野也好。小区门口就是公园，远处就是江边。
▲就这景观视野也没啥可说的了。
小区内部因为地块面积不大，大约36亩的地。不大的地块内竟然能搞水景，也是超出了明哥的预期。
▲小地块能有水景的小区，绝不可能是刚需盘。
小区园林也没啥可说的，即使放眼南宁也能吊打很多号称“豪宅”、“2万+”的楼盘。
▲很多南宁的豪宅都没它做得细。
公区装修啥的就不说了。
▲只有高端盘才会用大面积落地玻璃单元入户门。
横向对比其他豪宅，御湖润府就胜在一个纯粹。它是13层楼的小高层，总共317户。南宁的那些大平层、超高层就没法跟他比。此外，御湖润府没有高低配，只有小高层。
如果说御湖润府的还有什么遗憾的话，那就是项目外立面没有完全公建化。不过也可以理解，主要是成本因素考虑。
▲纯公建化外立面成本太贵了，当地房价支撑不起。
项目的另一遗憾就是柳州的住宅审批条件太严，导致赠送面积不能像南宁那样送很多。如果能送面积得像南宁一样多，这项目的售价还能再往上提升2000元/㎡。而房子赠送面积少，是柳州所有楼盘都遇到的一个问题。
▲御湖润府仅有飘窗全赠送，阳台只能做半赠送。
还有就是部分户型的阳台用了铁栏杆。虽然这些铁栏杆未来业主入住的时候，大概率会拆了换成落地窗。
▲但用铁栏杆总归感觉有那么一点敷衍。
不管怎么说，瑕不掩瑜吧。
写在最后
这是明哥看了柳州这么多楼盘以来，感觉最纯粹的房子。甚至放来南宁，也是独一档的能打。突出就是一个人无我有，人有我优。
同样有江景的，人是小高层；同样是小高层的，人没有高低配；用公建化立面的，人价格更低；产品是滨江别墅的，人在市中心。可能除了价格外，也挑不出啥毛病了。
五象总部基地天桃二中双名校现房任选，进可攻退可守的机会就在眼前！
