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最近观察朝阳东四环的不同价位的小区房价走势，无论是高端楼盘，还是次新上车盘，亦或是老破小区，价格都下跌了，特别是一些老小区，房价直接进入3万的价格区间。
石佛营西里小区在7月份成交了一套57平的小两居室，成交价是188万，单价是3.25万/平。
八里庄东里北巷7月成交了两套房源，一套是步梯房顶层两居室，53平成交价是178万，单价3.3万/平。
另一套也是顶层两居室，53平184万，单价是3.4万/平。
八里庄北里小区7月成交了两套房源，一套是步梯房中间楼层一居室，51平成交价是185万，单价3.6万/平。
另一套低楼层电梯房两居室，68平264万，单价是3.87万/平。
这样看，北京的刚需上车房，并不算贵了。
八里庄西里在8月份成交了一套54平的小两居室，成交价是197万，单价是3.58万/平。
慈云寺7月成交了两套房源，一套是步梯房中间楼层两居室，53平成交价是213万，单价3.98万/平。
另一套也是中间楼层步梯房，一居室51平185万，单价是3.55万/平。
道家园在8月份成交了一套44平的开间，成交价是175万，单价是3.96万/平。
甜水园东里7月成交了两套房源，都是步梯房，一套是中间楼层两居室，58平成交价是230万，单价3.96万/平。
另一套是顶层两居室，57平228万，单价是3.94万/平。
延静东里6月成交了两套房源，都是顶层步梯房两居室，一套53平成交价是210万，单价3.9万/平。
另一套53平202万，单价是3.75万/平。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：青塔这边您怎么看，有几个单价不到6万的老破大，可以入手吗？
问：公房（房改房）房本改商品房，除了土地出让金还要交别的税吗？我买的房子是公房，房主答应在过户前就可以把房本换成商品房性质，那我首次提取公积金是不是就可以按买商品房那样走流程，网签后我就可以把公积金提取出来了？
答：房改房交易的时候需要交纳契税，如果不是唯一住房还要交纳1%的个税，没有其他的税费了。如果你是市管的公积金，只要你单位的人事部门配合，网签之后你就可以办理公积金提取了。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我们一家三口和方父母一起住在东区国际179平米，全南三居，购于2015年4月，是以我和媳妇名义买的，使用的组合贷款，目前每月还贷1.4w+。另有西城枣林前街泰合嘉苑40平米一居出租，无贷款，租金5600。岳父母家在密云，无贷款。其他现金资产约200w，家庭年收入约80w。我本人在通州工作，媳妇为东城某小学老师，小孩上学不用考虑学区问题。老大4岁，老二预产期为10月。个人认为目前小区环境和交通条件尚可，但物业确实一般。问题，是将西城一居换到东区国际附近二居还是将三居换成更好环境小区4居。希望您能给些建议。如有推荐小区则更好，谢谢您！
答：说实话，我的建议是按兵不动，啥都不用干。东区国际三居面积和总价已经是相对适合的梯队，再置换成四居总价略高了。西城一居租售比尚可，贸然折腾成国际两居，鸡蛋放在了一个篮子，且一居升两居必要性不大，不如继续保持一居租金现金牛。《北京300-3000w投资回报率高的小区》。《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：看上套西山华府一层带院子的楼房平层。可是两个产证，打算至少自住10年，如需还买房可用小孩或老人指标。可入手吗？考虑到低出生率，10年后出售此房我脚着限购应该早就成昨日黄花了。您怎么看？
答：由于码农的存在，几个海淀板块成为一个半封闭市场，这个市场的供不应求以及支付溢价能力在北京远比普通情况要高得多。导致马连洼后场村一带基本都是溢价，西山华府正好是其中比较厉害的区域。一般我们说，自住是消费，消费就不做要求，自己喜欢就好，投资回报不能指望的。未成年是不能贷款的，老人65以上基本也不能贷款。大资金找张二套房票全款抵押选择回报率的投资标的是正道。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问芍药居北里北向一居，60平，330万，值得买吗？
答：作为北向一居，大了点，应该是芍药居塔楼里面的户型吧，不知道楼层如何。当然以前芍药居纯北向房子也是流动很快的，主要作为学区占坑。芍药居作为“多校划片”可能的受害者，还可以买（尤其北里风险很小），但建议还是买点有一定居住属性的安全些（朝向楼层好一些的）。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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