随着杭州和西安解除购房限制政策，现在仍在限购的城市已经只剩6个。当下房地产行业政策受关注程度高，对资本市场影响也不小。我们今天就探讨一下，现在房地产行业形势到底如何，政策的目标又是什么。
我看了一下数据，发现刚刚解除限购的杭州，过去10年房地产行业的发展非常典型。就以杭州为例，管中窥豹。我们看杭州的房产交易月度数据。
10年来，杭州房地产发展可以分为几个阶段，这也是全国房地产行业的整体情况：
1、2016年棚改开始，房地产需求骤然上升，成交迅速放大；很快房价也开始上涨；
2、2016年下半年开始，房价上升的同时，房地产成交逐步下降；
3、2018年下半年开始房地产成交和房价趋于相对稳定；
4、2020年疫情后，房价开始缓慢上升，成交相对稳定；
5、2021年房价继续上升，新房成交略有放大，但是二手房成交在萎缩；
6、2022年开始，新房销售骤然下降；但是二手房价格开始下降，价格下降的同时，二手房销量逐步回升；
7、2024年新房销售再次下降，但是二手房销售基本维持稳定，相当于棚改前的水平；
8、2024年二手房挂牌价已经回到棚改后2019-2020年初的平台期水平，如果继续下跌，将有越来越多的买家需要“割肉”；
9、补充一个图上没有的内容，如果房价跌回到棚改前，全国房地产租金回报率平均差不多可以上升到3%左右。
现在杭州房地产形势简单概括就是，新房销售下降很快，10年来第一次低于二手房的成交。由于二手房交易相对比较稳定，说明需求端并没有什么变化。新房交易下降一般认为主要原因有两个：1、对新房风险的担忧；2、新房价格下降幅度不如二手房（这个因素由于数据口径原因分析稍复杂，就不在这里介绍了）。
如果我们对比一下政策的话，不难发现，新的政策并没有解决我们上面说的两个问题。因此，这次这批政策调整很有可能对商品房销售没有影响。
我觉得，现在政策放开，单纯只是没有必要执行了。
现在没有看到强力的政策，一方面是因为强力政策很花钱，另一方面则是因为房地产会不会反弹，虽然说对经济有影响，但是已经没有那么重要了。
我们只要看房地产投资占GDP的比例就能理解这一点。
可以看到，2021年三条红线开始执行以后，房地产投资占GDP的比例就在迅速下降，在短短3年中，从10%下降到5%，足足5个百分点。也难怪会对经济造成巨大冲击。（2021年出口非常强劲，所以感受还不是很明显）
但是现在房地产投资占GDP的比例只剩下5%了。随着房地产行业在GDP中占比越来越低，即使现在房地产投资下降速度加快，对GDP的影响依然会减小。
除非房地产行业整个完全消失，否则已经不能带来过去三年相当的，对GDP的影响。
所以我一年前写的房地产行业点评的标题是《再不救房地产 可能就没有必要救了》。
