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青岛地产内卷：超低公摊户型来了

楼市 2024-06-24 14:24 山东

前不久的文章说过，青岛的户型面临一次革命性的变革。如今真实的案例已经落地了，是谁把整个青岛地产行业给卷了？

01、黄岛中部要崛起

提起黄岛买房，百忍老师一再说，一定要在唐岛湾金融创新圈里边。大家一看唐岛湾三个字，老是想到前海一线，问题是那边的房价太贵了，如今基本都在2万以上，而且户型都很大，总价更是不低。

其实唐岛湾金融创新圈很大，其包含了黄岛的主城区的相当一部分面积。

在黄岛城区的中心区域，这里的城市配套也很好。最重要的是，各种城市资源依然具有很大的成长性，很多还在持续改造当中，未来还有相当的空间。

而这里的房价并不是那么贵，所以一部分支付能力不是那么强的改善客群，包括一部分黄岛的中产，完全可以考虑这个区域。

前些年里，这里也有标杆楼盘，比如万科新都会，一直销量很快，加上周边的补足商业，让这个区域的面貌发生了巨大变化。

这个夏天的中午，当百忍老师站在嘉陵江路茂密的法国梧桐树下，抬头看向奋进路两边天空的时候，天际线已经是一片高楼大厦的都市形象。

前不久6号地铁线通车之后，黄岛的地铁线已经有了三条，达到了基本成网的条件。尤其是6号线，沟通南北，缩短了通勤时间，缩小了南北差距，成为北部发展的重要引擎。

而扒山这个地方，极具潜力，整个旧村和市场，正等待着改造，如今先把地铁通了，形成了一个很好的基础，只等后边的大动作持续展开。

嘉陵江路的向东打通到昆仑山路，奋进路向南打通连接峨眉山路，让这里成为一个十字路口，而未来的12号线也将和6号线也在这里交汇，形成黄岛中心城区最为中央的一个黄金交叉点。

那么这个地段的价值将进一步实现大幅度提升，成为黄岛城市中心崛起的支撑点。

万科新都会的提前落地和过去几年的热销，已经证明这里的价值。而它的未来潜力，马上会有一种和地铁相结合的特别方式来呈现。

02、地铁公园加商业

在6号线扒山（滨海学院）站旁边，一个巨大地下空间，已经挖了出来，并在继续施工，很少有人知道，这是一座特别的地下立体公园。

在这个黄金交叉点上，地铁集团早先规划了一个地下的大型商场，深挖了好几层。现在随着电商的崛起和商业的整体调整，必须因时而动，规划做了重大调整——把这里变身为一个大型的地下公园，再加一部分小型商场，还有百余个车位，成了一个更为务实的新规划方案。

而它旁边的土地，被保利联合青铁一起拿下，做了一个新的改善盘，就叫和著理想地——和谐的著作出一个理想的地方，挺好的名字。

今年的这个地方，正好天时、地利、人和都具备了，项目也就落地了。

就在这两天，和著理想地的售楼处，一个有着东南亚热带风格的大型建筑，悄然隐藏于项目旁边，迎面而开，正是地下公园空中的架起的部分，未来还将延续建设一部分商业，形成一个项目楼盘和万平公园绿谷的连接部分，也是两者共同配套的小商街。

未来地铁口客流从地铁口出来，先逛一下公园，也可以顺便去商街走走，再回到小区，形成一个无风雨归家且十分放松的旅程。

旁边的和著理想地，占据了两大地铁线的枢纽站，是黄岛的首个双地铁入户的TOD项目。

项目占地4.5万平，容积率只有2.0，规划了12栋低密的小高层，项目绿化率高达35%，项目内部以“一心、一环、两轴、五境”理念打造了山海时光花园，形成了大型中心景观、一条活力跑道环、两条有气质的礼序轴线和五座充满艺术气息的无界邻里院落，融合了周边的自然景观，融入了这片正在崛起和改造的土地。

周边的配套已经成型，旁边就是扒山的大型农贸市场，不远处还有正合汇和万科糖果荟。将来奋进路南通，可以直接到达香江路商圈，那里的购物应有尽有。

周边的十二年一站式教育也很齐全，西海岸双语小学，奋进路初级中学和西海岸外国语学校，构成了一个完善的教育体系。

03、超低公摊户型来

在不久前的文章中，百忍老师曾经说过，青岛楼市新盘的户型，面临一次重大升级，这是青岛房地产的一次深刻革命。

其主力户型将由120平左右的三房两卫和140平左右的四房两卫，变成100平左右的三房两卫和120平左右的大宽厅三房两卫或者四房两卫。

这就意味着，给购房者省了差不多20个平方，让他们以更少的钱买到更大的房子。也就是青岛户型的公摊率大幅度降低，由原来20多个百分点的公摊变成个位点数的超低比例。

而引领这一轮变革的，让2.1米大阳台和超低公摊户型新规划第一个实现落地的，就是黄岛中心的和著理想地项目。而保利自然成为首个获得空间突破的开发商，开启了席卷行业的一段历史。

和著理想地小高层产品比较简单，由四个户型组成，个个都很有竞争力。除了最小的96平户型，其他都是一梯一户的户型，得房率都在91%到96%之间，公摊都是个位数，真的实现了最大的使用面积。

项目96平户型就做到了三房两厅两卫（见上图），有9.5米的面宽和三南向的采光，有30平米的客餐厨阳台一体化设计，而这只是一个基础的入门户型。

106平的三房两厅两卫，前面的文章中展示过，很多人问起过。这个户型除了各个房间并不小，还有5.8米的超大横厅和超过12米的南向面宽，还有一个电梯厅和玄关，解决家庭的各种收纳问题，总体居住舒适度相当可以了。

主力的119平改善户型，面宽已经接近了13米，6.35米开间的多功能大宽厅很是吸引人，使用时完全可以一分为二。主卧开间也达到了3.4米，极为宽敞，也有玄关和独家电梯厅，生活空间足够展开。

135平的最大户型则是更加舒适宽敞，面宽达到了13.6米，赠送面积达到了27平。超过7米的大宽厅和客餐厨一体化，极为舒适，也完全可以改成四房，相当于传统的160平左右的户型。

和著理想地的户型和空间看下来，百忍老师很是感慨：

当一个房子有大量赠送面积的时候，公摊自然会大幅度降低。跟原来的楼盘和户型相比，你的居住空间，将会得到一个巨大的改善。同样的房价，你会得到巨大的实惠。

这就是户型新政，给业主带来的一个巨大利好，和著理想地，第一个实现了落地，目光长远一下，这些赠送面积未来很多费用都不用缴纳，所以将来的二手房市场，也会有巨大的竞争力。

本周三，和著理想地的营销中心理想生活馆将开始试运营，就在黄岛地铁6号线滨海学院站的A出口旁，到访人员可以抽取千元地铁卡。如此方便，你该来好好看看新式的超低公摊户型了。

本文只构成现场看房建议，想知道如何决策购房，请扫码入问房圈：

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人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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