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取消公摊和永不犯错户型

楼市 2024-06-17 14:02 山东

今天百忍老师聊一个房地产的专业性问题，就是公摊和户型。

01、取消公摊伪命题

这源于每隔几年就有好事者提出来，要取消房子的公摊面积，好像是为购房者考虑，每每都是一副大义凛然的样子，也引发很多无知者盲目响应。

其实这是个伪命题，根本就没法取消。

回到定义本身，公摊面积指的是整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

这些东西是一个完整房子和楼栋不可缺少的组成部分，是不能取消的，取消了就成了个光杆楼了，没有办法居住使用。

而且这些公摊部分的成本也要加到总的房子成本里去，最终演化出一个价格来。

无非就是有公摊是一种算法，没有公摊那就把价格提高换另一种算法。

以30层左右的高层楼为例，以前普遍公摊大约在25%左右，一套100平的房子，全部面积计算3万一平，房子的总价价就是300万。

假如说，按使用面积也就是75平计算，那无非就是把单价提到4万一平，总价不还是300万吗？

本国有个特例，重庆的计算房价就是按照套内面积来计算，该贵的一样贵。

所以去掉公摊就能降房价，这是一种纯粹扯淡的说法，没有任何常识基础，更谈不上专业。

所以不是说取消公摊，真正要做的是降低公摊。

02、降低公摊寻他路

其实也不是降低公摊，这也是个伪命题。

因为你把上边所说的那些公共面积都缩小的话，这个楼会变得不舒服。比如四户一梯和一户一梯，肯定是后者舒服，也肯定是后者的公摊面积大。

所以不要说取消公摊，其实连降低公摊都降低不了。

但是现在很多城市提倡要降低公摊，比如深圳等，那这是咋回事？怎么个降低法？

其实这说的是另一个概念：就是用赠送的面积或者偷出来的面积来抵消一部分或者全部公摊。

比如阳台，比如露台，比如飘窗，这些不算在使用面积里，也就是没有地价成本。但是实际上将来也可以使用的，用这些可以使用的赠送面积来抵消公摊部分的公共面积。

这样就使得公共部分的舒适度不降低，而房主又能得到好更多的使用面积，两者抵消之下，公摊自然就降低了。

前些年，南方很多城市在这个事上做得很生猛。百忍老师说过，十几年前的深圳最为典型。

所以人家做出了56平的两房一卫，78平的三房两卫，89平的四房两卫，而且每个房间的面积并不小。

很多城市的开发商来深圳取经之后，看着极为眼馋，这样的房子偷了大量面积，没有地价成本，把公摊全抵消了，典型的零公摊户型，市场竞争力极大。但是回到自家城市搞不了，因为规划局一巴掌就拍死了。

2015年之后，深圳也不让这么搞了，毕竟要和全国统一，特区也不特了。

03、青岛不能再保守

回到青岛，作为一个典型的北方城市，那自然在规划方面一直比较严格。

当年万科刚来青岛，在老四方做了金色城品一期，搞了一些偷面积的行为。百忍老师现场观摩，确实很好。89平的套三，飘窗可以打掉下边，变成整体面积，房间一下子变大了。

这样的创新，马上受到了规划部门的重点关注，提出警告，二期就不让做了。

本地有极少数个别的开发商，也可以打个擦边球，能简单偷一点，靠着一点关系，能放点口子，仅此而已，也算是北方城市特色。

还有一个特例，就是李沧区原一把手王戏精比较强势，才有了金水云麓35平的大露台，虽然室外面积实用性不高，但也是青岛楼市绝无仅有的第四代产品了。

从这里可以看出，青岛和其他北方城市一样，是个比较保守的城市，没有哪个规划部门的领导，愿意为这个担责，谨慎最好，规规矩矩的最安全。

但是现在问题来了，政府还想着继续卖地，书记、市长、人大主任都出席了卖地的会议，可见其急迫性。但是又不想降地价，毕竟拆迁成本高，地价也就高。

但是房价已经降低很多了，中间的差价太小了。而所有的开发商拿地之前都要算成本，现在的地价盖出来的房子，又没法赚钱。青岛分公司的拿地报告，总部无法批准，央企们纷纷熄火。

所以，青岛市区很多地块就僵在了那里，无人问津。政府挂了一批又一批，却没卖出去几块，本质上就是这个原因。

不降地价，不降房价，而让买房者能得实惠，就得靠规划部门解放思想，勇担先锋松口子，在户型上多送面积了。

04、多送面积降总价

数年前的刚需时代，80多平的套二是个永不言败的户型，占据了产品的绝对主力，还有一少部分是89平的小套三，也算可以。

到了地产下半场的改善年代，除了海边的豪宅大平层，120平的三房两卫，经过这么多年的检验。成为一个永不犯错的户型。

你会发现，无论是东李、老四方、还是浮山后、甚至张村河，尽管有比例上的不同，但这个户型几乎都是卖的最快的，去化率往往第一。

本质原因在于，尽管放开了二胎，大部分的家庭人数没有那么多。而且大部分家庭也没有那么多钱。

在收入和享受之间平衡之下，120平成了一个黄金交叉点。哪怕后边有连廊，也是卖得最快的户型。

如今经济失速，收入降低，在大多数的改善盘中，市场和客群定位是一个关乎楼盘生死的关键因素。

而这些定位的最终落脚点就是户型和总价。

如果不想犯错误，闭着眼弄一个120的就不会有错——这就是几年来的青岛市区楼市，经过无数个楼盘的实践检验，得出的一个朴素真理。

面对改善群体，不要把户型搞得太憋屈太小，也不要盲目贪大求洋，老夫子的中庸之道实际上也很有道理。

青岛已经在阳台等方面放开了，如果能允许多送点面积，120平左右户型变成大宽厅三房两卫，或者变成一个四房两卫，那就从永不犯错户型变成了一个光彩四射的户型，无论对卖地者、开发者、购房者，都是一个多赢的结果。

然后把原来120平左右的三房两卫面积变为100平左右（如上图），相当于降低了房价，自然会促进销售，也会增强开发商的信心。

简单说来，就是借助规划新政策，把青岛改善的主力户型由120平三房两卫和143平的四房两卫，变成100平左右的三房两卫和120平左右的四房两卫，这算是一个各方多赢的深度调整。

但是从目前来看，还没有在青岛各个区市普遍落地，这才是比较尴尬的事。这里必须表扬的是，黄岛的落地做到了最快，基本上实现这个目标。

那你自规局的土地自然也就好卖了，何乐而不为呢？所以，有了黄岛的“打头阵、当先锋”示范，就等着其他区市规划部门的跟进了，这样才能提升开发商的买地积极性和购房者对新房的信心。

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人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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