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放开限售一年，一些基本判断

楼市 2024-09-11 14:03 山东

911是美国的报警电话，1967年才开始启用。

2001年9月11日，真的成了他们整个国家的报警之日，也影响了大洋彼岸东方大国的国运。

时维九月，序属三秋。又到了一年的最好时节，一年前的那个9月11日，却不是一个好的日子——那一天，青岛解除了限购，之后引发了二手房价格的崩盘。

众所周知，青岛的房价，和那次会议一样，在2018年的春天达到了高峰。之后其实是个慢慢降温的过程，虽然漫长，大家也能承受。

但是随着宏观经济走向的逐渐不明朗，终于在2023年的秋天实现大变。而压垮二手房市场的最后一根稻草，就是限购的解除，几万套二手房源的增加，让市场出现踩踏式恐慌。

经过一年的持续下探，青岛房价现在已经降了很多了，尤其二手房，确实比较便宜。

问题是买的人反而少了，为什么？因为信心不足呗。

李嘉诚不是有一句话吗？房价大涨的时候不会有人跳楼，但是房价大跌的时候肯定会有人跳楼。

他就是指的是那个经济背景，你收入高，经济好的话，房价下跌也无所谓。

但是房价下跌，尤其是大幅度下跌，那肯定是跟大的经济状况挂钩的。

所以房价是经济的一个晴雨表，因为房地产行业是经济的发动机。

有些人光知道诅咒房价下跌，却不知道真跌下来的时候，自己的经济状况会有多悲惨。这就叫一叶障目，不见泰山。

所以，我们接受的一切教育都是为了提高认知。你的认知如果高的话，那么看问题要全面，要深入。

你就知道，要学会整体的看问题。房价作为房地产市场的标志，要客观全面来看。

比如青岛的市区价格高，郊区价格低，两者差价比较大。最大原因是因为失去土地稀缺造成，市内四个区加起来只有200平方公里左右的平地。注意，这里说的是平地。

但是你看看济南的数据，市内四区是500多平方公里。所以差的非常大。

在过去的十年里，尤其是上一轮房价大涨的时刻，青岛没有采取有效的调控措施，也没有有效的释放土地，导致房价涨势迅猛，然后无数人跟风抢房。

而等这一波过去了，青岛才才用了三年城市更新计划，拆出了大量土地，而市场冷清之后，已经很少有开发商拿地了。

如果张村河能够早五年拆的话，沧口机场能够早十年搬的话，那青岛楼市不是今天的状态。

时也、运也、命也，也没有办法，最终就演化成了这么一个局面。

价格涨上去之后，市场承受不了，成交数量就会缩水。

再加上宏观经济的冷清，整个市场对未来经济信心的不足，使成交量进一步缩水，那自然就会供大于求，市场调解发挥作用，开发商只能降价，这就是所谓的以价换量。

青岛去年9月11号放开限售之后，是市场的一个标志性转折点。这个政策，让压垮二手房的最后一根稻草从天而降，然后二手房挂牌数量激增，整个市场就不可收拾了。

大家都想夺路而逃，很快就形成二手房价格踩踏，然后一降再降。转到了今年春天，又形成了一手房价格搏杀。

最终就把2016年之后形成的价格泡沫，打掉了大部分。

相当一部分想买刚需和改善房的人，就可以下定决心入市了，很多楼盘销量大增，二手房也很活跃。

当然，整体市场规模跟以前相比，也就是1/3的体量。

而随着土地成交的大幅度减少，只剩下几个平台公司拿地，他们的开发节奏又慢。最终，让新房市场的增量大幅度减少，这在今年还看不出什么来。到明年的作用就会进一步显现，你会发现，新房市场卖一套少一套，很多区域的供应量很少了。

新房几乎没有可选的余地，只能去找二手房，但是青岛的二手房的质量又很一般。尤其是新房的户型新政出来了，公摊面积大幅度降低，户型大幅度改善，这个其实还是很诱人的。

去年911放开限售一年之后，经过这一年的痛苦博弈，终于算是基本稳定下来。无论是一手房还是二手房，那些卖得动的楼盘或者房源，都已经比较沉淀到位。让购房者心中有了一丝安慰，形成一定的信心基础，这对市场的成交放大，会起到关键作用。

但是长久来看，谁也不知道宏观经济会咋样。

所以市场恢复的机会终究有限。但是如果不再批量卖地的话，让新房市场的供求关系能够平衡，很多供应量小的板块是比较舒服的。

这个秋天的天气依然很热，这个秋天的楼市也依然比较凉，只会有少数楼盘和房源能突围出来，更多的盘还得熬。

想了解更多楼市问题，请扫码入问房圈提问：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452539436&idx=1&sn=09dfed242db5a3645af3a710ad0e3c2d

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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