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4.30会议之后，再建言青岛楼市

楼市 2024-05-08 14:02 山东

从4月底到5月初，房地产的各只股票出现连续大涨，这源于4月30日召开的政治局会议对这个行业的新表述。

会议强调，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

决策层再一次放松对房地产的政策，再次提出了各种因城施策的鼓励措施，这次明确了保交楼之外，是去库存，并且要再构建新的房地产发展模式——其实这个模式构建了好多年了，只不过以前的适应不了新的形势，必须重新构建。

决策层给了每个城市以巨大的发挥空间，但是对不起，南北差距依然很大。

北京和天津又一次挤牙膏似的放松了所谓的限购，有点小脚女人走路式的搞笑。没办法，这就是北方城市，哪怕直辖市，也是这个特点，做什么都顾虑多，都小心翼翼。

五一节，自然资源部下达文件，库存超过36个月的城市，不让卖地了，这些城市大部分都是二三线城市。其实这个文件作用不大，因为这些城市确实没有开发商敢去拿地了。

也只有本地的平台公司自己拿，而这些对市场影响其实没那么大。

据说全国有超过7亿平的房子的库存，体量巨大。而回到青岛，这个城市的库存量也是名列前茅，在全国即便不是第一，也是第一集团军，所以青岛楼市的去库存压力其实很大。

其实说句大白话，去年青岛楼市放开限售之后，青岛的二手房市场价格体系已经崩塌，尤其是市区老破小和郊区，降的一塌糊涂，腰斩早已不是什么新闻。

尽管市区次新房的下滑没有老破小那么大，但是实际上大多数房源降幅也不小，没办法，这是个资产价值重估的时代，大浪之下，几人能幸免？

二手房市场如此了，必然对新房市场形成巨大冲击。当然，全国都一样，也不是单单青岛如此。都是下半场相似的困局，但是因城施策的局面下，各个城市的水平相差巨大。

这个春天的楼市，开发商必须降价才能冲出市场，这已经成为买卖双方共识，是大家都明白的事情了。作为主管领导，要去现场了解市场，不能光坐在自己的办公室里脱离现实。

如今的局面是，连当初很多人才公寓的定价都比降价后的商品房贵了，你说还有人申请么？当初大批人才公寓咋整？不得把价格灵活放开？

决策者三年前就去了合肥，后来者要勇于解决这个摊子。

所以，青岛要去房子和土地的库存，必须做到实事求是，无论是人才房还是商品房，都得按照新的市场形势，遵照市场规律办事。

首先必须解决商品房价格失灵问题，说白了就是房价降了，你得让人签约。别再搞什么20%的限制了，在当前以价换量的市场状况下，开发商不降价卖不动的情况下。为了不形成新的保交楼，就得让人卖房子，让人回款，老拿房子的签约制约开发商，就真得跟不上新形势了。

第二个是地价下降的问题。很多粉丝在问那个今年第一批的什么什么土地，去年就公示了，为什么还没出让？

帮忙问了下开发商，说房价已经降了，我们在以前那个价格拿地的话，根本算不过账来，直接亏本，我们为什么要拿？这里边包括一些平台公司，也是算不过账来。

但是我们看到土地出让方很顽固，就是不降价。那对不起，土地只好流拍，你自己留着吧。

这在去年以来的青岛楼市，已经是秃子头上明摆着的事实了，但是有些所谓决策者就是不愿意承认，还在僵持，甚至逼着平台公司去拿那个所谓的高价地，且看这个拧巴局面能维持多久。

第三个是容积率和户型放开落地的问题，以前就说过，杭州已经放开了别墅用地，当时市场的一个空白的补充，尤其是对于崂山高端市场，确实需要别墅产品的补充，这样也能避免内卷。但是似乎没有人敢担当这个事，杭州已经做出示范的情况下，都不敢跟进。所以你可以看到青岛这个城市的保守。

还有青岛前期政策中关于户型赠送面积和算容积率的问题，这个很多城市已经放开，毕竟也是对住建部要求建设好房子的一种呼应，本来开发商激动了一下，结果又给了一堆阳台比例和总面积的限制，而且各个区的落地情况不一样，这次竟然是李沧走在前列，让其他区市甚为尴尬。

所以，从去库存适应市场新形势，从新政策能否真正落地，不仅仅是光出个文件的问题，而是整个城市发展有没有决策者敢于担当的问题。

对比之下，南方城市的政策更是让人羡慕：

继浙江杭州出台别墅用地和放松容积率政策之外，浙江丽水再进一步，又出了新的政策，打破开发商的垄断，调动土豪们的积极性。

丽水国有土地的地块，可以面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立。后续支持通过二手房转让方式出售给他人，享受和商品房一样待遇。

而且杭州也不甘示弱，五一节开始变成无人驾驶试验场地——在大多数人还在懵懂的不知道什么是无人驾驶、根本无法放心的情况下，杭州已经迈出了第一步，接轨全球最先进技术，为改变人类出行方式而冲在前面。

这些地方的经济，能不活跃吗？

总结下来，4.30会议实际上给了每个城市以宽松的调控楼市的自主权，但是你会看到，各个城市使用起来差别巨大，有的大步向前，有的扭扭捏捏，南北差异尽显。

只希望青岛有关主管部门能够解放思想，打破陋习陈规，决策者有所担当，真正迈开腿，发挥一下市场调节作用，让开发商多卖点房子，让市场回回血，则功莫大焉。

想了解更多青岛楼市状况，请扫码入圈提问：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452538775&idx=1&sn=0be9213284b5526fbd9922abd7e90c97

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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