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上半年的数据和下半年的展望

楼市 2024-07-03 13:56 山东

01、数据依然没法看

本来想写个上半年的楼市总结，结果看了几家数据公司的数据，没法看。

尤其是六月的数据，好家伙，签约了23000套，340个亿，市场火的不行了。

当然，还有大量的解除签约，剔除这些，也得18000多套，尤其郊区有些楼盘，一次签约几百套，简直回到了亩产几万斤的历史传统。

仿佛一下子就把整个盘卖了，下边还有人留言，这是顶账吧？顶个屁账，把整个盘都顶掉吗？那还开发啥，直接给建筑商算了。

郊区的很多数字和楼盘都没法看了：

西海岸楼市上半年的签约前五名是谁呢？

兴华珠玉府12.54亿、维多利亚湾8.43亿、半岛美庐7.97亿、中德绿色恬园7.83亿、蓝海湾卡地亚7.29亿。

城阳区及高新区上半年的签约前五名是谁呢？

中欧国际城6.41亿、白云山居5.37亿、星河湾4.4亿、国际检测认证总部基地3.98亿、金秋泰和郡3.92亿。

即墨区上半年的签约前五名是谁呢？

蓝城玉兰公馆7.54亿、青铁香溪地5.05亿、蓝谷国际海洋创新工坊3.72亿，中梁拾光漫城3.2亿，中冶德贤公馆3.16亿。

十几年来，青岛楼市一直以数据透明而著称，零几年的时候就走在了全国前列。可是到了最近这两年，竟然成了一个签约数据泛滥成灾的地方，真让人无奈，所以只能将就着看吧。

上半年按签约数据看，签约了800多亿。但实际上，春天的时候，百忍老师就说过，全年能卖这个数字，就很不错了，开发商也得付出巨大代价。

所以上半年其实就是一个以价换量的过程，尤其是市区的开发商，把价格战打的一塌糊涂。

很多项目早就没有利润了，所谓的特价房，卖一套亏一套，但是没办法，回款是第一位的，现金流最重要，活着才是根本。

02、市场格局已巨变

上半年的十强榜单里，只剩下了金茂和保利两家全国性巨头，其他的基本上都下滑或者消失。

这回到了2008年之前本土开发商独霸市场的状态，16年的轮回，又一次来到了青岛楼市。

只有无可奈何花落去，没有似曾相识燕归来。这是一个大时代的缩影而已，不是个人或者一个企业能决定。

近日，万科内部员工的理财，跟恒大一样，也出现了难以兑付，延期三年之后，终于还是走向了一样的道路？

所谓覆巢之下，安有完卵。没有更大势力央企的庇护，深圳地铁终究能力有限。

即便是上榜的保利和金茂两家，上半年也是以价换量的典型，当然，这是一种积极进取，面对市场的这种压力，进攻势态明显，收获确实也不错。加上项目众多，自然能名列前茅。

除此之外，拿地方面表现好的，也只有中海了。尽管没有实际收获，但是崂山王家村地王和西海岸的总价地王，两次参与，都表达了中海的进取之心。当然，从实际情况来看，总部给批的价格很是保守，很是谨慎。

经过上半年一番大战，市区楼市的价格确实稳定下来了，甚至一少部分楼盘出现了价格反弹。当然，很多房子的特价房取消，其实也算一种价格稳定。

很大原因在于销售量上去之后，成本的压力随之而来，成为最为突出的矛盾，不能卖的越多，亏的越多。很多项目的股东给操盘方施加压力，要求把价格回调回去，找点利润回来，不能大家白忙活一场。

所以六月之后，确实有少数楼盘有更便宜的房源，因为要冲半年任务。但是也出现了比较罕见的六月底涨价，除了任务已经完成，还是要在销量和利润之间取得一个平衡。

这其实是一件好事，总是要让大众明白，房价不是永远向下，不是一直跌跌不休。总是这样的话，大家就没有信心，那自然就更多的人不敢入场。

03、信心暂以价格换

实际上，大家会发现一个问题，尽管上半年噼里啪啦出了无数政策，有些政策确实力度很大，但是他们起的作用确实不大。

因为如今影响房地产的最大的因素，还是宏观经济，还是人们的信心。

这基本上演化成一个二八定律。政策再好，也只能起到20%的作用。

宏观经济，开发商无法解决，那就只能用价格来解决，把价格落下来，同样可以挽回一部分急需买房的人的信心，让他们敢于入场。

所以上半年很多盘，本质上就是用价格把信心顶起来，换回一部分成交。

代价当然很大，但是也没有别的办法。这就是当前楼市的基本局面。

当市区的价格能够在一个相对的稳定区间之内，那么购房者的数量就可以支撑这个市场，微观市场的信心反而容易回来，就可以让一部分楼盘的成交量出现复苏。

如果土地成交量又减少，市场的新盘没有太多的供应，那么时间越长，实际上对现有的开发商越有利。

一个板块，一个区域市场，就可能让供求平衡，这样的话，规模虽然小了，但是少数市场主体还都能活下去。

只不过时间长了，如何保持每月的稳定的出货量？这也是个难题。毕竟宏观经济还没有太好的信息，头上的乌云始终没散。但是价格战也不能老打下去，毕竟成本在那里。

所以青岛下半年的楼市，最大的难题就是：

如果不打凶猛的价格战，怎么还能快速买房？

尤其是一些定位出现了偏差的产品，尤其是一些面临着跟市场新产品竞争的楼盘，如何突出重围？确实存在这个问题。

这是对专业能力和执行能力的一次持续考验。

想了解更多楼市真实状况，请扫码入问房圈提问：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452539169&idx=1&sn=c476e1783aaabe61de0fd2fe6d300967

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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