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瑞昌路困境，一万五锁喉

楼市 2024-10-02 13:58 山东

国庆节遇到恶心事——大中午的有粉丝说，那个痰盂在通和悦章的售楼处做了个视频，在里边含沙射影的恶心你。百忍老师一看，还真是。但是理性来看，这不是痰盂的事，是项目的事，因为是甲方在出钱和审稿，这叫主动挑衅，也是坏了规则。

做事要先理后兵，找了沟通渠道，项目营销负责人波仔表示，我们不知道，也管不了。广告是痰盂自己的事，我没看见。

这就好比有个弱智在通和悦章的售楼处大厅对着镜头拉了坨屎，当然弱智有责任，但是保安责任更大。现在的问题是，问了保安之后，保安表示，屎是弱智自己拉的，与我们无关。

波仔瞪眼说胡话的本事真大，屎都拉到售楼处了，还是对着镜头拉，他说无权干预。这种屎上雕花的本领，不知道通和高老板知道了，会怎么夸他这个小机灵鬼儿？

做了一下波仔功课，有熟悉的朋友，举了这样的案例：

说是有某家互联网渠道的青岛区域负责人找他谈启章的合作，波仔问如何能增加客户到访，那负责人说了一句增加点佣金点位吧，他直接说，那和我门口栓的一条狗有什么区别？

当面就极尽侮辱，青岛楼市还没怎么见过这么牛逼的人，“天地不仁，以万物为刍狗”，波仔不义，以渠道为臭狗？

问题是启章好卖，可以不大依赖渠道。悦章就难了，得求人家带客了，他还能这么狂么？

看看论语，里边说了，以德报怨才是君子。

百忍老师虽然被连续恶心了，但是还是运用一下专业，看看这个艰难的项目。客厅有屎无所谓的，被人家锁住喉咙才可怕。研究一下通和悦章板块的市场、定位和定价的事，这可关系到这个项目的生死存亡，毕竟这个项目不都是通和的，还有49%的股份属于平台公司，人家都是很厚道的人。

通和悦章确实生不逢时，因为在这个项目开放之前的9月，老四方楼市在又卖了地之后，十几个项目的总数压力之下，价格战已经刺刀见红了。

对于通和的高老板来说，这是个很痛苦的项目，他进入地产做这两个盘的过程，就是一个过山车的过程。9820元楼面价拿地抚顺路，启章买到了30000之上的暴利之价。然后9920元拿地瑞昌路，却被旁边的中铁建梧桐苑15000现房锁喉了。

拿地价比原来的贵，却只能卖半价。冰火两重天之下，夏天直接进入严冬，一般人都受不了。

看看老四方各个项目，保利有价格灵活，中海有规模，海信有品质，水清沟有地段，中车有配套，欢乐城有新城市面貌。瑞昌路有啥？似乎啥都有，但是你仔细一想，其实啥都没有。

通和悦章所在的位置，是瑞昌路以北的老破旧集中之地。旁边当然有次新盘，但回顾历史，都十分艰难。

北边的秀兰喜悦都，公寓烂尾，业主们很痛苦，经常闹，只有当初的营销负责人很喜悦，因为确实捞了不少，做完这个项目，买了一辆跑车。

西边就是颐和广场，做了一半，资金链断了，多亏神奇般的改商业为住宅，被海信收了，做成了湖岛二期，才活过来。

鉴于先前两个项目的滑铁卢，悦章的悦，会不会成为喜悦都的悦？还真不好说。

这里做盘，夹在旧城区和小路中间，地段和配套十分尴尬，公交、地铁、学校、医院、商业、没有一个不远的，需要走两个车道路，拐弯才能到大路，而即便是瑞昌路，也是永远不会拓宽的。

坐公交和地铁，都得先拐到瑞昌路。所谓的启元学校，远在三四里路之外，即便能上，家长的接送会很痛苦。大的商业距离很远，医院也不近。

对比同在瑞昌路板块的中铁建梧桐苑，人家的优点很明显：现房、带装修、有海景。产品是不够出色，但是一步到位，所见即所得，马上入住。至于其他的交通、学区、商业、医院等配套，几乎和通和悦章差不多。

去年的时候，百忍老师曾经建议过梧桐苑销售负责人，该有动作了，毕竟市场越来越难。说是想动作，但是央企体制决定，动不了。于是拖到了今年的价格战后，没有办法，只能加入。打到最后，没办法了，只能一下拉到底了。

梧桐苑最重要的是价格便宜，装修现房起价一万三四，均价只要一万五六，还要啥自行车?

这个价格，就给瑞昌路区域，尤其是给通和悦章量身定做加锁喉了一个开盘价：15000元。

而且，无论现实还是从长远来看，这个15000元是有充分道理的。

中铁建还有一个难兄难弟，就是沧口北站的峯悦湾，夏天开盘的时候高层产品起价15500，均价17000。如今不过才三个月，工抵房特价房的高层起价已经13000，均价15000了。这个项目的拿地价是8650元，没啥利润了，关键是后边会如何，没人知道。

对于通和悦章来说，还有一个数量劣势。通和启章不过200套，赶上好时候，周边没啥对手，哗啦啦可以去掉。

但是，如今的老四方，群狼环伺，通和启章当初有的天时地利都没了。

悦章的容积率从启章的2，猛增到了3.13，且地块不方正，造成楼间距很小，在楼座排布上比较憋屈。这还是一个大盘，有接近9万平的住宅面积（还有1万多平商业和4万多平地下），总计810套，即便去掉那栋安置房，也是个巨大的供应。没有速度，没法消化，所以其实挺同情波仔的，这么大的压力，他能抗住了么？

再对比中铁建梧桐苑，只有差不多500套房子，但是卖了多少年了。而且，中铁建的后边，还有三栋楼的新盘，明年也会上市，持续冲击市场，至于户型，应该采用新的规划。

通和悦章的户型是改善了，公摊减少了，但是呢，比起最新的规则来讲，还是不到位，但它已经改不了了。也就是说，从偷面积来看，比起新的零公摊盘，是个半拉子货。

户型安排并不合理，119平户型，空间分割不合理，三个卧室两个开间不到3米。空调台子戳在前面，挡住阳光和视线。

它的99平户型的占很大比例，这个户型比较奇葩，一个卫生间里放了两个马桶，号称一卫半。而且它的销售周期，会撞上开封路的销售型保障房。开封路的1308套98平的户型，正好对应上，是一个巨大的竞争者。买这些100以下户型的人，肯定是首先看价格。开封路的房子，一万出头的价格，应该是比较大的概率。

开封路这个保障大盘，对老四方西部会产生多大的冲击？虽然有悬念，但是也是一道锁喉功。

高老板本是个卖车的，合资车现在烂成什么样，他没数吗？他肯定有数。但是他如今一头扎进来的老四方楼市，并不比卖合资车容易多少。

第一个项目太容易，人就容易膨胀，容易看轻房地产这个行业，觉得太简单了。所以前期才传出了悦章准备卖19000到20000的价格，这个价很可笑，那就是一个死盘的价。当然，不甘心，再降降，就是一万七八也冲不出来，这个没啥悬念。

所以，为了保险起见，还是看齐一下旁边的难兄难弟梧桐苑，直接一万五六开盘得了。虽然9920元拿地，如今市场局势，要走得动，高老板只能学雷锋了，不要想啥利润了。或者，启章赚的钱，该还回来了，否则悦章就真的滑铁卢了。

至于购房者和想在这个区域购房的粉丝们，你在看完这些分析之后，不要指望瑞昌路的拓宽的同时，倒是可以等待瑞昌路的低价，甚至等着买最后的现房，因为那个时候既保险、又便宜。

中铁建的两个盘不是已经做了示范了么，无非就是通和悦章在未来两年再演一遍——你放心，现在没有15000，那就一直抗下去，现房的时候就有了。你要是提前高价买了，降价以后可要做一颗好韭菜，千万别来闹。

也希望那时候，经历了冰火两重天的高老板还能把在渠道面前没了脾气的波仔留在售楼处，让他继续把花雕下去。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452539553&idx=1&sn=c4eda4845e5a49aa8da2213865733342

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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