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5.17史诗级救市一周后

楼市 2024-05-23 13:55 山东

01.周五政策来袭

5月17日，初夏的星期五，艰难的中国房地产行业终于等来了史诗级救市的政策组合拳。

这个时间点，确实有点晚。

去年春天，三月的楼市小阳春倏忽而过。四月之后的楼市一塌糊涂，那时候百忍老师写文章说，有大招能来就好了，结果到上半年即将结束的时候，也没等来。

于是就希望下半年能来，起码一线城市的限制措施全部放开，从而带动一下整个楼市。实际的结果是，一个整年都没有等来。

然后眼瞅着房地产行业和宏观经济一起，步履维艰。各地的降价之声此起彼伏，而没有任何停留。

等到了今年春天，二手房的大降价延伸到了一手房，所有的开发商都面临着艰难处境。尤其是万科这样的标兵企业，也是挣扎在活下去的基本线上。

盼星星，盼月亮，5月17日终于等来了消化存量和优化增量住宅的政策组合拳大招。

过去几年几乎跌没了的地产股，如同过年一般，都涨疯了。

回看去年楼市所谓的各项比较小的利好政策，有很多人居然用了史诗级这个比喻，春天的时候竟然还有人用了核弹级，真是信口胡诌。

这次的政策才算是史诗级，因为确实在20多年的本国房地产行业历史上没有这么猛过。

比如第一套的首付都到了15%了，第二套的首付也到了25%了，确实是历史第一次。

其他的政策也不必说了，尤其是在金融方面，也是基本上是史无前例，起码看上去确实很凶也很猛。

02.态度谨慎乐观

那么到底能起到多大的作用呢？

百忍老师自己来看，这次的作用会比以前的政策大，但是总体上还是持谨慎乐观的态度，还得看落地情况。

就目前的经济状况而言，只怕是到了最后，执行下来，会起一定作用，但只怕也没有想象的那么大。

主要的问题在于政策执行端主要是地方政府和国资平台企业，稍微了解现实状况的都知道，这些主体的资金早没有那么充裕了。而救市是需要钱的，需要真金白银的，目前的情况是，这个确实比较紧缺。

还有一个时机的问题，就是如开头所说的，政策出台的有点晚点了，就如当初三道红线撤销的太晚了。

大部分的民营企业已经倒下了，剩下的平台公司和国企，甚至央企其实也缺钱。

市场的信心在过去几年里，一点点流失。去年春天之后，加速流失。这一年的时间窗口，确实极为宝贵。

还有一个关键原因就是宏观经济的影响力太大，就目前的市场，并非没有购买力，在对经济前景的信心不明的情况下，大部分人很难做出人生这一笔最大的投资，或者消费。而对个人来说，未来的收入和工作也是信心的保证，当这个不确定的时候，也是巨大的影响。

所以降低首付作用不大，因为那意味着更大的杠杆，而这个恰恰需要对未来的信心来支撑，因为每月需要还贷款的。如果没有这个信心作为基础，低首付政策的作用自然就会大大减少。

当然，这次除了宏观方面的政策外，也强调了发挥各个城市的积极性，除了配合宏观政策之外，自己也可以出政策来刺激当地楼市。

03.城市差别巨大

百忍老师去年上半年就说，本国楼市最大的希望在于，放开一线城市束缚，让其作为龙头，先行火爆，引领一下二线城市，也就是一个不错的结果了。至于三四线，属于只能支撑少数盘的市场，也不需要更多供应。

5.17政策出来之后，收益最大的是深圳，一天之后的周末，就火得不行。上周六鸿荣源的一个新盘，推出129套，卖了126套，几乎卖光。

周末的成交房源比上个周末，一下子增长了3倍。深圳楼市，无论新房还是二手房，可以说是一夜就起飞了，直接就爆火，这就是一线城市的魔力。

而北京的二手房，上个周末的两天，成交了2000套，也是热得不行。上海、南京也不错。

而相对于大多数城市来说，政策对市场的影响还没有那么大，还在慢慢发酵中，还在等地方政府的具体促进措施。

这当然是本国国情决定的，本身一线、二线、三四线城市的分化就会持续，所以，不要指望所有的城市都火起来，一定是只有部分城市、部分板块、部分楼盘能起来，不可能再有整体的火爆了。

落到青岛的话，也没有那么大，有点类似于青岛目前的天气，夏天没到来。相当一部分楼盘的来访有所增加，但幅度没有那么大。

有几个盘，上周末来访很多，翻了几倍。百忍老师问了一下，大多是因为样板间和样板区开放，不能算自然到访。

对于青岛来说，主要是看市区的楼市，而市区主要看东李和老四方两个楼盘众多的区域的价格线能否相对稳定一下。

04.要有专业担当

为什么这两个区域的价格稳定这么重要？

因为这两个板块的稳定了，整个市区就能稳定下来，这样才能取得一个基本的平衡。

这个平衡就是，购房者不必战战兢兢的害怕买了之后又降价，开发商能够保证一定的出货速度和基本利润，而政府方能够继续把土地卖出去。

这就是一个正向循环，反之就是负向循环：开发商之间疯狂价格战，利润全亏，赔本卖吆喝；购房者怕赔钱不敢入场，而老业主还闹；政府方的土地也不降价，根本无人问津。

青岛市区楼市在今年春天惨烈的价格战之后，大部分区域的价格线都下滑了相当一部分。

在新的价格线体系之下，由于当初拿地都很贵，而且产品还得做加法，所以大部分楼盘的成本压力巨大，很多项目卖一套亏一套，确实艰难。

而正当此时，这种史诗级的政策组合拳下来，给了开发商一定的信心，也让一部分购房者有了信心，这样的话有利于市场的稳定，也就有利于价格的稳定。

这就使得目前市区的大部分价格线而言，尤其是东李的毛坯最低18000和老四方的带装修最低18000，有了一个探底和筑底的可能，这个时间需要多长，要看城市操盘者的运作水平和宏观大势的演化程度。

如果能稳下来，这对于今年下半年的青岛楼市来说，已经是最大的好消息了。

当然这里边有个重要的协调因素，就是户型实现优化，改善主力户型由原来三房两卫的120平，通过赠送面积，变成100平出头；143平的四房两卫，变成120多平。这样，因为公摊减少，使得地价和房价之间的压力减少一些。

青岛市里层面已经放松了，但是可惜的是，只有部分区市能顺利执行，很多区的开发商，竟然对新户型可望而不可得，某些区的规划部门，还有测绘部门，依然在扮演拦路虎，这就十分尴尬了。

不知道市里是如何统筹的？为什么这么多部门和人员可以没有担当？不是刚开了打头阵的会议么？开个落地的协调会这么难么？

人家济南的银丰已经做出了第四代住宅了，户型最大的得房率已经到了110%了。我大青岛向来以开放灵活著称，如今总不能落后于济南府吧？

这也是落地的具体利好，比宏观政策可能更加有效，不知道何时能在大青岛各个区市全面铺开？

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