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十月大反转

楼市 2024-11-14 14:10 山东

青岛近期的楼市到底如何了？最近几天，百忍老师用了大量的时间和一线营销的多位负责人交流，拿到了大量数据，确认了一个事情，就是青岛十月的楼市确实实现了一个大的市场反转，来做个详细分析和推演。

01、一线城市十月暴起

百忍老师所在的全国地产大v群，里边有各大城市的头部自媒体大v，可以交流全国各个城市的楼市状况。

整个十月，群里可以说是热流滚滚，尤其是一线城市的大v们，极为活跃。当然有很多数据可以佐证，但是他们提到的各种市场细节和描绘可能更具说服性。

你比如说深圳十月的认购量达到了12400套，增长了四倍，注意这是个认购量，签约量只有4000多套，因为大部分楼盘都是下半月开盘或者认购的，根本来不及签约。

深圳具有巨大的戏剧性，九月份的时候大家因为带客都是中低端的盘，感受还比较冷，结果十月份突然暴起，火得不行。

深圳卓越有个盘，只有500来套房子，居然有近1500人抢，接近三选一了。珠三角周边的大量大巴看房车，已经发起来了，深圳远郊区的房子出现两个日光盘，还有几个盘一个周末卖几十套，市场热度一下子就起来了。

上海今年的豪宅，供应量比去年增加六倍，基本售罄。到了十月，大多数老破小低价房的二手房也出现大反转，十月网签量突破两万套，带动了楼市全面起势。

北京也不例外，二手房的热度也是迅速起来，十月网签量突破17000套。而实际认购量高达25000套，都是创了新高。

所以百忍老师一直说一个观点：一线城市的楼市，只要给阳光就会灿烂，而二线城市需要他们来带动。在这个秋天，这个局面终于形成了。

02、下半场的最好业绩

说回到青岛的市场，这才是我们关注的关键点，经过反复的一线数据论证，可以确认，青岛楼市在十月也出现了大反转。

画个牛庆祝一下牛市

自2021年9月地产下半场的三年来，尽管出了无数政策，但是整个市场还是呈现一个下滑的状态，无论是房价还是成交量，都是如此。

直到2024年9月的最高层会议上，提出了止跌回稳的目标，明确了方向，然后有了大动作，十月份才得到了一个有效的市场回馈。

青岛有关部门也是抓住这样的宏观政策的机会，一揽子出台了降息、提额、补贴、减负等诸多政策措施，大大降低了购房门槛，刺激了市场的信心，给市场又加了一把火。

热销盘之中海云境

当然，很多市场和楼盘的数字有点迷雾，这里和深圳一样，有一个认购和签约的滞后性差距。实际操作过程中，很多营销总也坦承：还有一个隐藏性，就是他们不想把十月的数据直接报出来，想留在11月份，平衡整个四季度业绩。

所以也是问了很多营销总，问了很多案场经理，以及竞争对手之间互相印证，得出了一个比较多的结论：

热销盘之青特滨江悦

就是青岛楼市的这个金秋十月里，大多数楼盘的销售都出现大幅度增长，而至少有五个以上的盘认购过100套，总计有十几个盘认购超过50套——这应该是两年多以来，青岛楼市最好的一个业绩了。

这是一个超出一线营销人员预估的业绩，也是一个地产下半场盼了三年的市场反转惊喜。

03、谁才是最大的赢家

那么谁是最大赢家呢？从开发主体来说，金茂、中海、青特、银丰、保利等开发商到底业绩都不错。

那么具体是哪些楼盘业绩火爆呢？

热销盘之玖玺城珺府

市区的森林公园、云境、云谷金茂府、和颂、世园金茂加璀璨，高新区的滨江悦、金茂悦，西海岸的半山云境也过了百套。

城阳的缦云，黄岛的理想地，胶南的大华和海洋智慧，即墨的金茂智慧也不错。

特别要说的是，前海的豪宅当然也不会缺席，玖玺城的珺府，虽然是有20多套，但是人家四个多亿啊。

张村河业绩最靓的仔，则是和樾府，也是卖了三个多亿，彻底大翻身。

热销盘之越秀和樾府

海信有点吃亏，毕竟新盘没开，吸引了不少火力。而君玺和璟悦两个盘，也是三个多亿，相当不错了。

百忍老师最有体会的一个案例，就是有个郊区的年轻铁粉，在老家看了三个月的房子，都没看中。结果来张村河游玩，在君玺看了30分钟，就直接定了楼王单位，那可是800多万的总价。问了一下细节，说是因为现场的氛围确实热，不买真就被别人订走了。

百忍老师之所以写这个总结的文章晚一些，就是因为也有人用“昙花一现”、甚至“回光返照”的词语来描述青岛这个金秋的市场火爆，所以特地放长时间来看一看，以便看看市场热度的延续性。

热销盘之世园金茂府

首先，十一长假的火爆之后，整个十月的中下旬，市场的热度并没有降低多少，每个周末，众多售楼处还是火爆。哪怕进入11月，去化的速度比起十月可能会弱一些，但是比起九月之前的市场，还是要热。

所以，十月不是昙花一现，整个四季度的青岛市场，能够保证对前三个季度是反转的。

04、反转之后的新局面

什么是与时俱进？就是我们的观念要跟得上市场的变化。我们不能按房地产上半场的要求和条件来要求下半场。

下半场的市场就是分化，就是规模减小，就是不再会有全部楼盘都火。而且每个城市甚至每个区域的市场的差别都是巨大的，要分析市场，一定要具体问题具体分析，这才是实事求是。

比如，青岛十月的二手房，业绩就是波澜不惊，成交只有略微增长，这个和一线城市区别很大。

但是十月份的二手房也隐含了一个巨大调整：就是价格已经止跌企稳的趋势，房东们不再以价换成交。甚至有相当一部分已经提高了报价，这样的情况下，新房市场又夺走了风头，当然不可能出现成交大幅度上涨。而11月的二手房的后劲却显现出来，上周的周成交突破2000套，盖过了一手房的1980套。

所以，不要心急，要平常心来看待这个四季度的青岛楼市变局。

热销盘之森林公园

当然，有些盘是特殊的，你比如说热销的森林公园，目前这个盘可售的小户型只剩下30来套，连带洋房产品也只剩下20来套，基本上十月一扫而空，无货可售了。

这对东李楼市是一个重大利好，说明整体市场供应量大大减少，而其他楼盘的小户型也很少，那区域楼盘价格自然能稳住，下一步就看如何卖地了。

而张村河市场的火爆，给新挂出的枯桃地块增加了信心和诱惑力，尽管楼面地价还得两万以上，已经有多家央企准备抢地。

对压力比较大的老四方而已，以价格灵活著称的和颂，也就剩下200多套房子了，进入尾盘阶段。这对于长沙路板块，压力也是大大减轻。

所以这一次市场反转，这一轮强势去化之后，起码市区很多区域的土地，在容积率和价格调整的局面下，再加上产品的规划放松，很多开发商已经可以探讨拿地了，这才是实现青岛楼市下半场良性可持续发展的一个重要保证。

如今连购房契税都降了，140平将成为关键界限。然后就等着青岛的零公摊甚至负公摊的新一代产品落地了，下一篇文章研究一下。

想了解更多楼市内情，请扫码入问房圈提问：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452539696&idx=1&sn=41ea981bdef4635b28863fec73a03b68

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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