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青岛楼市三批政策，能落地吗？

楼市 2024-04-08 15:46 山东

01、3月没有整体的小阳春

青岛楼市三月份的商品住宅签约，按照官方的统计口径，刚刚过了5000套。百忍老师在上月说过，如果签约住宅过了5000套，可以说小阳春来了，但是数据必须是真实地。

结果我们仔细看热点项目，就有问题了：签约大的的项目，都是平度和城阳的，这个不多说了，你懂得。

所以今年的青岛楼市，确实没有整体的小阳春，只有少数项目的小阳春。

有一帮人，2月底和3月初就号称青岛楼市小阳春来了，只能算是忽必烈的弟弟胡逼咧咧了。

官方自然也明白市场局势，在这个背景之下，

青岛官方自三月下旬到4月初，连下三批政策，总计25条，十分迅猛，颇有南方城市之气度，确实罕见。其实原因很简单，一把手换了呗。

但是这毕竟是市场经济，如此多的政策能否落地?能否有助于市场恢复？还需要一一接受检验。

作为一个常年在房地产一线行走的人，百忍老师简单做一下点评。

02、关于13号文的八条措施

在3月下旬出台了“促进房地产市场平稳健康发展8条政策”的13号文，坦白讲，这里边虽然涉及了优化土地开发、满足房企合理融资，保障房转为商品房，预售许可证办理流程，盘活商业办公类用房等几个方面的问题，但是，就落地来看，确实比较难，所以实际上含金量不是那么高。

比如优化土地开发，满足房企合理融资。这些政策确实也落地难，否则地产不用这么艰难，连万科都难，都不拿地了，都融不到资了，何况其他公司。所以这当然不是一个地方的政策能解决的，也没有人在这方面有什么太大期望。

但是从你地方上，你得解决具体问题，这是你应该做的。

比如保障房转化为商品房。这个从青岛目前的实际操作来看，其实难度也不小，除了高新区不错，其他连个人才公寓的装修都去不了，更不用说转商品房，市区实际上操作下来的案例不多。

再比如说预售许可证办理流程，开发商降价了，要重新给人整备案价格，结果整不了。流程还是复杂，签约还是难，还必须限制在20%的波动范围之内，开发商无可奈何，只能坐在家里哀叹。

至于盘活商办类的物业的使用价值，其实也很难，当初就不应该批。一旦楼起来了，就已经没有啥购房者了。现在住宅都难，何况商业？

03、关于18号文的九条措施

4月之初发出的18号文，也叫：进一步促进房地产市场平稳健康发展9条政策，有评点如下：

著名的上调公积金额度和调整首套住房个人贷款利率下限，早就提前释放了，对购房者挺友好的，但是，贷款利率也要看具体的幅度，公积金则要看资金池。

然后最热点的问题就是房票了，说是在拆迁中，准备采用房票的安置模式，可转让可拆分，有效期只有一年。

百忍老师看了这个政策，觉得可落地性不强。青岛市区剩余可拆迁的，主要是李沧，还有一个城阳，都没大有钱了。

房子拆完了，给张房票，老百姓愿意拆吗？他们拿着发票去开发商那里买房，开发商愿意要吗？这恐怕要打两个巨大的问号。买卖双方都没有钱，然后就空手套白狼了？

至于代押过户，都扯了一两年了，不知道为什么还在扯，可能就是执行难，落地难。

至于人才房配售周期的问题，影响不大，很多已经配售了好几年了，还是无人问津。其实还是转商品房吧，不要在配售上折腾了。

至于所说的，公共服务设施、架空层、下沉空间、阳台等容积率计算面积，那就得看第三个文件。

04、关于自规局的八条措施

其实这批政策里，最有含金量的就是自然资源与规划局的“优化居住用地供应和规划管理8条政策”，这个力度比较大，真要落地的话，对市场主体影响比较大，尤其是后四条。

无论是社区的一些相应配套，还是下沉广场、地下连廊，一楼的架空层，都不在计入容积率，给了开发商以更大的空间，让小区更加立体，业主们活动空间更大，自然居住更加舒适。

青岛这次的新文件，最引人注目的黄金一条，是属于室内空间的阳台面积做了调整：一米八改成两米一，而且即使全封闭，也算一半面积。这个就不用先验收再封阳台了。

如果自规局能允许做多个阳台，那赠送面积的空间就可以急速扩大，洋房出现零公摊的面积也不是不可能。所以具体还要看落地情况。

这将青岛房地产一个具体的巨大变化，终于有点学深圳的样子了。

14年前的那个春天，百忍老师在深圳呆了一个多周，看了六个区40多个盘，转了深圳可卖房源的一多半。

印象最深的就是户型，56平的两房一卫，78平的三房两卫，89平的四房两卫。就是靠赠送，靠偷面积，靠规划局的放水，深圳出现了大批极致户型，让其他城市的人羡慕。2015年以后，规划收紧了，深圳这种大面积送面积的状况再也没有了。

这户型建筑面积只有89平

这些政策好不好，当然好，能不能真正落地，怕是只有少部分。而且要看落地的尺度。

还有没有需要补充的？当然有，百忍老师就说三条。

首先还是要呼吁，实行了两年的禁墅令应该废除了，杭州等城市上个月已经行动了，青岛该跟上了。

其次，商业用地审批要谨慎了，已批未建的地块改住宅，应该出几个案例了，给大家示范一下。

再次，教育用地审批也要更加谨慎了，生育率大幅降低，还在拼命建学校，这不是浪费吗？

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452538580&idx=1&sn=75743c116fb282106c09539ffe8ebc21

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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