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这几天发生了什么事？

楼市 2024-05-15 14:06 山东

5月8日，青岛召开了“打头阵、当先锋”大会，要求各级干部们勇于冲锋在前，勇于承担责任，把这个城市的事情办好。

这比起当年的“学深圳、赶深圳”的大会，确实比较接地气了。随后的几天里，好几个部门也开了会，表示要做到具体落实。

5月12号，青岛又开了一个高规格的城市更新和城市建设片区推介会，说白了就是土地和项目营销会，找了很多大开发商的老总们来，推出了30个项目，11个片区的土地，基本都是过去几年的拆迁结果——

市区的六个片区：崂山张村河和前海王家村，东李世园会郑庄和沧口北客站，市北河西和老四方郑州路。

北岸的三个片区：城阳白沙河、白云山和胶州青年湖。

西海岸的两个片区：九顶山和海洋活力区。

这个会议的规格之高，极为惊人，可谓史上第一次，因为从市委书记、市长、人大主任全部都到了，还有一大堆副市级干部。

自从进入地产下半场以来，土地就比较难卖了，于是两年这种推介会就开始出现并迅速增多，即便如此，出场规格基本上就是个副局长出来，正局长都不出来。

而如今升格的到这种地步，你就会知道，卖地的难度有多大了。

下半场以来，青岛土地出让总额急速下滑：

2021年卖地500多亿，2022年卖地400多亿，去年只卖了280亿。

今年，随着两大重点片区东李和老四方的价格战普遍开打，用李云龙的话来说，晋西北乱成了一锅粥。整个市区的价格体系出现巨大滑落。

这个初夏时节，东李最低的毛坯价格线算是稳定在18000左右，而老四方的带装修价格线也稳定在18000左右。

而张村河和浮山后也有价格调整，但是因为开发主体少，或者房源不多，竞争不激烈，所以态势尚算稳定。

前海一线，则是更加稳定。

而青岛经过前三年的大拆迁，大量土地拆出来，急需变现。

正当此时，楼市变冷，开发商再买地，就变得十分谨慎了，毕竟成本不好算了。而且能拿出得出钱来的，也没几家了，所以大家更是可以讨价还价了。

如此矛盾之下，对于购房者确实有好消息了----青岛楼盘新户型出现巨大进步，确实可以送面积了，比例也没有了，限制也减少了。

100平出头就可以做一个很好的三房两卫了，120多平就可以做一个四房两卫，基本取代了原来的主力120平和143平。

在卖地难的倒逼之下，这是相当于在地价不下降的情况下，把房价降下来。

也让青岛的户型先进性，终于赶上来了，毕竟连济南都已经搞出了四代建筑。也就是说，青岛刚刚落地的这些，济南早就落地了。

据说测绘面积还是让开发商比较头痛的一件事，这方面的改革并没有跟进，有些部门也没有足够灵活。

改革是要一揽子推进的，综合配套跟进才行，不过，既然决策层有了决心，相信测绘部门也能改变。

卖地艰难的局势倒逼之下，各级政府的态度大大改进，比如市北区。

5月13日，市北区召开房地产稳市场工作座谈会，邀请市房地产事业发展中心及市北区在建在售20余家房地产企业座谈，市北区相关单位有关负责同志参加。

座谈会上，各参会开发企业介绍项目基本情况、销售情况、需政府协调解决事项，并提出意见建议，有关领导直接沟通，希望协调解决。

也是5月13号，华南五虎的雅居乐正式暴雷。能够挺到现在，这个企业非常牛逼了，因为现在能够幸存的地产巨头企业已经寥寥无几了。当然，这跟这个企业的谨慎有关，也就是因为这个谨慎，他们进军青岛，功败垂成。

本来即墨西城有块土地，是为雅居乐量身定做的，但是因为太谨慎，当时没人跟他们抢，他们居然就没敢拿。后来即墨区政府很恼火，把地给了禹洲。那时候市场很火，禹洲把房价卖到了接近两万。后来即墨在西部疯狂卖地，陷入剧烈价格战。再后来，禹洲爆雷。江湖往事，让人唏嘘。

5月14号，穆迪表示，由于宏观经济前景比较疲软以及对项目的交付担忧，影响着购房者的信心。预计今年全国新建住宅销售额将降至9万亿人民币。

这个数字在2022年是18万亿，那是中国房地产历史上最高的一年，去年变成了13万亿，这里边会有一些水分，那也得12万亿吧。如果按照这个幅度来算的话，两年时间下滑一半。

而青岛也基本这个数字，2021年之前的六年，都是每年销售2400亿上下，2022年降为1800亿左右，去年变成1200亿，今年来看，最多900亿。

地产下半场之后，青岛跟全国的下滑节奏差不多，基本上能占1%左右的市场，甚至不到这个比例。规模如此下滑，自然土地就难卖。

就目前百忍老师了解到的：上述的11个片区里，王家村和九顶山，有少数开发商有比较强的介入愿望。

当然，民企开发商大批关门，退出市场，客观上大大减少了市场竞争主体，这使得竞争没有那么激烈。

但是，宏观经济给房地产行业的压力实在太大了，因为这是个全靠信心的行业呀。而近期发的50年国债也好，社融数据也好，都非常影响信心，这就不是地产行业所能解决的了。

这个行业只能在零和博弈局面下，持续内卷，最后当然就卷到了最上游的土地出卖方，然后我们就看到了这几天会议的改变。

用一种最为简单直接的解读，这就是市场经济最后发挥它的作用了——在最为艰难的时刻，政府作为卖地方，也是市场主体，它终于开始服从市场规律了。

想了解更多楼市状况，请扫码入问房圈提问：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452538835&idx=1&sn=123565943acd43a870255b2f37450e80

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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