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青岛房票解读

楼市 2024-04-16 11:19 山东

4月15日下午，青岛的拆迁房票政策终于出炉，一时间引发热议，一向对这个政策不大感冒的百忍老师，不妨在第一时间解读一下。

因为这个政策条文比较冰冷，属于官话，我们不妨以通俗的话来解释解读，看看这个酝酿了时间不长的政策，到底对楼市会有什么影响。

首先，这是很明确的，这是一个拆迁补偿的政策，只有拆迁的时候才用。

而且这是一个补充的政策，就是拆迁的时候既可以房屋补偿，也可以货币补偿，然后再给你加一个房票补偿，你可以想想，如果你是拆迁户，房子拆了之后，可以三选一，你会选哪种？

具体政策呢，就很简单了，这个是采用的是被拆迁人实名制，可转让，可分割，但是只能转让一次，最关键的是，有效期是6到12个月，有效期之内是不能兑换货币的，只能用来买房。

很显然，房票政策的目的就是把钱圈在房地产领域之内，短时间完成闭环，达到通过拆迁户的买新房，去化房地产库存的目的。

如果这是在地产上半场房价上涨的时代，那当然，大家会欢迎。但现在不是了，房价不断波动，拆迁户拿着房票，比拿着钱和房，心里显然会不淡定，所以响应这个政策的人，会比较少。

房票有效期过了，没有买成房子。那你只能再找有关部门兑换成现金，那么这个时候是要打八五折的。

因为不打这个折扣的话。那么可以想象，很多人不会去买房，都会等着到期直接兑换成现金，所以这个八五折实际上还是给这个优惠，实现让你去买房。

而且你不能去买二手房，只能买新房，包括现房和期房。问题是现房的话，肯定是卖的不太好的房子，因为好的房子在期房期间就卖的七七八八了。而买期房的话，哪怕是规定的一年内期房的话，人们还是有担心的，毕竟有个准点交付和交付质量问题。

其实最关键的还不是在这里，关键是补偿价格和商品房之间的差价。

比如大家都熟悉的王家村拆迁，31600元每平的补偿标准，不仅仅是青岛，在全省最高了，让很多人羡慕不已。

但是问题是，如果你是村民，真拿了货币补偿，王家村土地上的吾疆和海德山庄，均价都是70000左右，你会发现，你连半平米都买不起，而且人家没有小户型。所以，如果是王家村拆迁，无论是货币还是房票补偿，意义都不大了。

再举个例子，大家知道拆迁面积最大的张村河区域七张村、八下庄，每平米补偿都是26000元，而旁边商品房大部分都超过40000元，给房票也是不够的。

真正能够落地的，也就是老四方盐滩村24305元的补偿标准，这个是可以的，因为这个标准完全可以在周边买到商品房，还有剩余。问题是，这是个极为稀少的个案。

所以为什么产生执行和落地难呢？因为市场就在这里摆着，差价太过于明显，所以最终的老百姓为什么都选择要房子？政府也喜欢房屋补偿？因为回迁房只需要承担建设成本，这是最低的。

而回迁户们也是人人都会算账，尽管房价现在有波动，但是差价之下，最终的结果还是要房子最划算。

所以百忍老师一直说青岛没有必要搞这个房票政策，就是搞了，意义也不会太大，本质在于这个原因。

还有一个问题在于，青岛市区的大拆迁基本结束了，剩下李沧区的四个村，还在蜗牛般前进。而李沧区是最缺钱的，房票的背后是兑换的资金，他们去哪里筹措?

至于城阳，未来之城也是个重点，但是白沙河北岸赵村和港东这两个村子回迁面积已经接近57万平，也没必要搞房票了，至于剩余村子的拆迁，也是因为资金问题，否则早拆了。

所以青岛的拆迁房票制度，会不会对楼市起到一定的去化作用？

当然我们不能说没有作用。但是从常识、逻辑和人性三方面分析下来，得出的结果只能是非常有限。三选一补偿政策之下，恐怕愿意采用房票补偿的人会很少，毕竟盐滩村这种标准只有一个，所以难免沦为鸡肋。

我们搞得是市场经济，所有行为必须按照市场规律办事，这样才能落地，才能产生效果，否则只能事倍功半，聊胜于无。

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人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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