首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

客户消失，大青岛的土地问题

楼市 2024-08-01 14:37 山东

今天再来说说青岛土地市场的问题。

青岛楼市今年的第三批土地公示出来了，比起以前，真是少的可怜，一共四块，占地6.8万平，建筑面积16.63万平。

为什么这么少？因为挂多了也没人要。这次的土地从现实情况来看，主力市北的两块地，无论是毛衫厂还是盐滩村地块，都是以前流拍过的，这次即便有人拿，也得是平台公司为主。

这是史上最少的一批地块，但是即便如此，也未必能卖出去，这就是目前青岛土地市场的窘状——以前抢地的市场开发主体们，基本都消失了。

前面的文章说了青岛八年间楼市的起落变化，实际上，底层是土地市场的变化，毕竟上一轮涨价大潮就是蓝光地王起步的么。

不妨让百忍老师捋一捋过去数年间，青岛土地市场的变化。

青岛土地市场，之前最大的特点，就是勾地模式是绝对主流。

土地需要提前勾兑，不是像南方城市那样进入公开市场，谁有钱直接去拍，谁抢到就是谁的。

你需要在土地进入招拍挂之前，跟村里、跟地主、甚至跟有关部门勾兑，把这个事整明白，甚至要提前付款，把条件满足了，然后拿出来，拍卖的时候屏蔽掉其他竞争对手，直接拿走。这样地价非常稳定，基本上拿地价就是起价，因为没有人跟你争。

但是勾地模式，需要前期做大量工作，甚至有很多潜规则要执行，耗费的时间和成本都也不低。

外来大开发商往往不擅长做这个东西，因为他们很多都是上市公司或者是国企央企，有些套路没法操作，有些资金也出不来，往往需要本地的操作公司，但是合作起来摩擦也多。

这里边有大量的秘密和案例，百忍老师就不一一列举了，你懂的。只说冰山一小角，前落马的中院院长、人大副主任邹川宁的判决书里，有帮着获取土地使用权这一条罪名。

所以外来开发商不服水土，基本上在青岛拿不到太好的地。要拿到好地的话，必须联合当地各路神仙，或者各路地主，或者各个部门。

要不然就跑到郊区去，当然，当年市场好，郊区也能扑腾开，很多甚至去了上合，因为那个地方的土地最为丰富，然后被套住了。

这就是当年土地市场的一个基本状况，还有一个基本特点是，官方对市场的反应慢。

2016年下半年房价大涨之后，尽管有蓝光和融创的地王涨了好几倍，但是后边的地价基本上没怎么动。

先动起来的，反而是李沧，王戏精要胡折腾，盯上了地价，大笔一挥，把李沧的地价都改成了楼面地价8000，一下子翻番了。

然后市北和崂山的地价，居然还是6000多，而房价已经上达到了30000上下。

2017年1月，华润联合青铁，象征性抢了几轮，拿下了青铁华润城地块，当时的楼面地价只有6550元，而开盘就卖三四万，这里边的利润可想而知。

几乎同时，保利也拿下了新都心天汇地块，楼面价也是只有6000多，开盘就是两万八九。

你可以想象这里边利润有多大，但是有关部门无所谓，很长的时间里无动于衷，也可能是因为17年春天的大换班，前后的组合都比较麻木，或者也是勾地模式后遗症。

2018年青岛开了上合会，花钱比较多，急需要资金，于是土地开闸，开始大量卖地。

之后的三年里，商住用地全青岛每年卖两万亩，这是一个十分惊人的数字，累加起来六万亩，也就是占地就达到了4000万平，而建筑面积近亿平，数量十分惊人。

本来青岛的新房库存就比较大，六万亩土地喷薄而出之后，压力就更大了，坐实了全国库存第一的名头。

很多地方，根本不管市场规律，直接就涸泽而渔了。

像即墨西，本来地比较少，市场很火。但是后来十几块地如火山爆发一下，全放出来了。很快，板块进入一个极度内卷的市场，价格大战极为惨烈。

2019年，新的青岛一把手，除了学深圳之外，就是卖地。而卖地的同时，要求青岛每年建设十万套人才公寓，所以在每块土地上都加了人才公寓的建设指标，终于给开发商又套了一道枷锁。

两年以后他走了，政策又延迟了一年多才改变，这期间大量卖的地，人才公寓已经加上了——这就让整个的土地市场埋下了一个巨大的负担，也给楼市供应增加了一个隐患。

然后市区好地段极少供地，东李本来已经成熟，但是王戏精就要是开发商做地下五层，结果无人敢来，他索性全规划成了院士港，规划局乖乖服从。

而崂山前海也几乎没有什么供应，所以豪宅居然都去了城阳，星河湾大卖，因为没人去拆迁。好不容易赶上了上合会，拆了山东头和朱家洼，豪宅供应的楼市格局才发生巨变，崂山前海成为主流。

青岛的土地规划，无论容积率还是商业比例，都很随意，基本上区级领导小笔一挥，就能确定，国土和规划部门也能一挥，没啥依据，就是由着性子。所以很多住宅地块，硬塞了很多公寓和写字楼，极为别扭。

最近三年，城市更新计划启动，整个张村河片区被拆掉，大片土地都出来了，拆迁的成本高啊，缺钱呀。而此时勾地模式退场，于是又比较着急的赶紧制造地王。这种情况当然可以理解，但是，总是要平衡一下房子销售市场。

土地市场也是个市场，虽然政府是唯一的卖家，但是也得看整个楼市状况。

如果市场不好，开发商销售艰难的话，那买地客户就会消失。

2021年9月，以恒大崩盘为标志，楼市进入下半场，而后多米诺骨牌效应来了，全国性民企巨头纷纷倒下。22年5月暴雷的融创，对青岛楼市冲击尤其大。

楼市持续萎缩之后，更多也就没人买单了，越来越多的开发商选择了躺平。

2021年青岛卖地500多亿，2022年卖地400多亿，2023年只有200多亿，且大部分都是平台公司拿的。

到了今年，尽管也有王家村的海业地王，但总数怕是连百亿也没有了。楼市价格战打响，即便能拿地的几家开发商也算不过账来了，纷纷大撤退。

所以如今政府即便独家垄断土地，勾地模式也没了，拍地模式也做不下去了，这就是目前的尴尬困局。

按说在如此艰难的情况下，是要降低地价、是要降低容积率、降低商业比例、也是要按照市场原则重新调整各种条件的，比如禁墅令应该解除，应该正儿八经的研究一下市场还有哪些空白？能拿地的开发商需要什么具体服务？

把土地整合一下，更加适应市场，更加量身定做，这才有可能把地卖出去，才有极其稀少的开发商买单嘛。否则只能是挂了再流拍，没有什么做头了。

但是在青岛这个城市，尽管三巨头也站台了土地推介会，但是具体落实还远不到位，落地的工作做得比较少，只有送面积的算是有了突破，但是各个区的落地情况居然还不一样。

有些地块，依然匪夷所思，比如张村河北的大宇地块，依然容积率高、商业比例高、单价高、总价高，让拿地的平台公司至今做不出产品定位来。

这就让土地市场进一步雪上加霜，今年的央企除了中海能够稍微溢点价之外，其他家干脆连名都不报了。

而本市的平台公司也基本上没再有资金了，他们去年前年拿的地还没消化完呢，所以也是鸦雀无声。

当然土地不出让的好处也有，就是下半年市场新房库存减少之后，市场压力会减少，明年就更加轻松了，毕竟竞争主体少了。

而有关部门要把更多的土地卖出去，就得随行就市，研究明白楼市，认真做个卖家，切实做好服务，真正适应市场，切中买家胃口，才能实现交易，否则还得流拍。

青岛土地市场的夏天甚至秋天都永远过去了，这唯一的卖家在风雪交加时，要适应寒冬的市场。

想了解更多楼市问题，请扫码入问房圈：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MjE4NTkwMw==&mid=2452539313&idx=1&sn=0390a9fc8bca7e87d52a99a8de5390c0

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

最新文章

十月大反转

北航青岛校区，申请注销

仅仅六年，石老人前海巨变

一线城市火起来了

楼市一切努力，只为一个目标

彩虹在眼前，楼市也变天？

瑞昌路困境，一万五锁喉

绿城之后，谁是标杆?

政策利好市场变，解密正循环之盘

市北CBD唯一盘，大动作来了

夏长秋短，大青岛的气候问题

放开限售一年，一些基本判断

无解之题，大青岛的收入问题

青岛高温持续，何处可寻清凉？

焦虑转换，大青岛的学区问题

层高六米六，青岛第一家

客户消失，大青岛的土地问题

八年轮回，大青岛的房价问题

大青岛的人口问题

自动驾驶时代来了

巨头再无踪影，自当一枝独秀

上半年的数据和下半年的展望

青岛地产内卷：超低公摊户型来了

山姆落地画龙点睛，实景上线价格调整？

青岛地王拼出39516元，前海豪宅价值依然

取消公摊和永不犯错户型

煌煌三十年，一半青岛缘

长沙路打通，谁家大对赌？

高考，还能改变命运吗？

青岛初夏楼市，艰难寻求平衡

首富的黄昏

大学崛起引巨变，河海之地看新篇

5.17史诗级救市一周后

老四方楼市深度内卷后，新破解之道

这几天发生了什么事？

西海岸新中心，迎来迭代新机会

4.30会议之后，再建言青岛楼市

浮山后变迁史与内卷之福利

资产价值重估年代，富人如何应对？

人口大趋势分析：山东减40万，青岛增3万

住进崂山里，理想生活的低密标杆

青岛邻居全城八折

青岛房票解读

市南最新风向与300万海景机会

青岛楼市三批政策，能落地吗？

200亿、600亿、300万亿的背后

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉