青岛初夏楼市，艰难寻求平衡

楼市 2024-06-04 14:06 山东

6月，是青岛气候最有优势的时节，让35度的山东其他城市都眼红。那么，6月的青岛楼市如何呢？也相对舒适一些，热度一点一点起来。

决策层5.17一揽子房地产救市政策发布之后，百忍老师写文章说过，下边的主要问题就是要考虑到“一城一策、因城施策”这个目前的局势，就看每个城市的具体落实措施。

实际上，具体来看的话，大部分城市还是挤牙膏式的模式，上海放松了一些，深圳也放松了一些，但是还是第一套房20%的首付。而且你会看到苏州，刚刚才全部解除限购，早就该如此呀。

无论是一线城市还是二线城市，南方城市还是北方城市，都是挤牙膏似的，一点点放松，一点点出利好，这是目前的政经大局势决定的。因为没有地方官愿意为此担责任，所以，尽管市场依然很严峻，尽管房地产的总体形势依然不够好，但是对不起，还是要一点点来，你不要指望一下子放开。

其实青岛也一样，本身它就是个北方城市，前期已经有了三批25条的政策，但是在具体落地上，实际上挺尴尬，有些是涉及到户型，送面积等等，上次也说了，各个区和各个局竟然不一致，开发商再着急，也得慢慢等协调拉通，这就是现实。

过去一两年间，很多外行说，已经到了政策底了，然后再过不久，马上被打脸，因为又出了新政策。这是典型的不懂国情，我们的政策有的是，就像百宝箱一样，随时往外掏。

5月31号，青岛又出台了一波政策，可以试为新的九条，或者说又挤了一波牙膏。

算是对517政策的一个落地的回应和促进，毕竟前期卖地的会议都开了，但是真正能买地的开发商确实也不多，领导层都着急，那么，自然会督促着各个局出政策，趁着5.17的宏观东风，于是政策又来了。

新的九条政策看似范围很多，实际上可以用的不算太多，比如说下调公积金贷款利率，这个早就应该嘛！

比如说发放购房家电消费券5000元。这点钱就是鸡肋，开发商稍微给点折扣，就比这个多的多。

再比如说，加快推行房票试点，目前来看，传出来的都是西海岸乡镇拆迁。市区近郊拆迁，未曾见到房票动静。

而且所谓财政部、住房和城乡建设部公示城市更新行动入围城市名单，青岛在列。根据政策，给整个青岛的补助总额不超过8亿元。这点钱，还不够改一个村的，毕竟李沧还有四个村没改造。

至于住房以旧换新嘛，只有少数开发商能执行，因为这是个很麻烦的过程。在实际操作过程中，还需要建筑商来背锅，那就更麻烦。

真正有含金量的，还就是以区，标准来认定首套房，这玩意儿其实九年前就是这么干的，那2015年的时候市场艰难，青岛明确提出这么干，后来市场好了就没了。

如今等于又回来了，实际上，前期银行的把认定二套房的标准放低很多，二套房都变成了一套房，已经抵消了这个政策，所以真正能享受到的这个政策的购房者也不是那么多，当然，确实利率降低了。

再重申一遍，这些只是针对增量房，存量房不管，老业主们就别问了。

还有两条，就是人才公寓的政策放松了。关于青岛的人才公寓问题，百忍老师可能是写文章提建议最多的人了，这几年怎么也写了十几篇文章了，有关部门光删都删了好几篇了。至于小短文，那就更多了。

因为王前一把手提出这个政策的时候，既没有考虑市场，也没有调查明白真正的人才需求，所以造成了大量人才公寓滞销，无人申请，如今还有大量现房，给开发商早成比较大的资金压力。

经过这么多次的呼吁，终于起了点作用，这次确实放松了一些。

有关部门确认，青岛产权型人才住房，取消5年内不得上市交易的限制——自销售合同网签备案之日起5年内上市交易的，购房人才应按照成交价格与购买时限定价格差价的50%缴纳土地收益；超过5年上市交易的，不需缴纳土地收益。

有关部门还确认，调整部分产权型人才住房销售价格，能够灵活一些定价了。

已取得预销售许可且整盘未售出的项目，开发企业可申请重新确定销售价格并据实结算；已分配仍有剩余房源的项目，可根据楼层、朝向、位置等因素在销售价格上下20%的幅度内确定剩余房源一房一价，但总平均价格应与已确定的销售价格保持基本一致。

其实这些放松还不够，因为人才公寓的难题比想象的要大得多，尤其是在商品房降价之后，就需要更灵活的措施，否则还是无人问津。

因为青岛的商品房的降价限制也解除了，价格对人才公寓形成进一步挤压。

尽管政策没有明说，但是这个大家都知道了，近期有关部门总算适应了一下市场，承认了现实，取消了商品房不能低于备案价80%的降价限制，前期降价大的房子比如中信泰富这些楼盘也可以签约了。于是，5月份市内四区新建商品住宅成交均价陡然下滑，环比下跌了17%，正是市场的一种落地反映。

商品房都打八折了的话，那你人才公寓只能更加便宜，在八折的基础上再打八折，才会有所谓人才来申请。

在城阳区采取了一些微小的措施，没有起到效果之后，胶州市政府也搞出了一些动作，要发500万购房补贴了，作用有多大，可想而知。

其实，青岛楼市还是要看市区，而市区还是要靠价格稳定。

经过一轮一轮政策的狂轰乱炸和关键的三个月以来的降价，青岛楼市很多楼盘的5月销量确实不错，连张村河的和樾府都录得了很好的结果，更不必说浮山后的金茂了。

尤其是老四方和李沧的几个楼盘，都取得了大几十套的单月去化业绩，这当然是个以价换量的结果，已经很好了。再加上政策的托底，这两个市区最热闹的地方，18000的精装或毛坯的价格线应该能守住，对稳定整个市区的后市、提振信心，是一个很大的利好。

然后在这个基础上，6月20号，青岛市将重磅推出王家村35号的地王地块，起价达到了27896元，总的地块也不大，据说已经有四家报名了，看来出地王的悬念不大了。这无疑将再给市场一针强心剂，起码对于前石老人前海的豪宅市场来说，是个利好——开发商商敢抢地王，土豪们就有勇气买豪宅。你们不妨猜猜，还有谁能有实力来抢夺地王呢？

等上半年这些都做完了，今年夏天的青岛楼市，会平衡一些，大家也就会好过一点。

至于购房者，你得研究明白你意向的那些楼盘的销售速度和房源情况，这决定了你能否以便宜的价格拿到比较称心如意的房子。

想了解更多楼市秘密，请扫码入问房圈：

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百忍说

人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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