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一线城市火起来了

楼市 2024-10-24 14:01 山东

股市的喧嚣两个周就结束了，大家还得看楼市。九月底以来，这一个月的楼市政策又开始了大开大放，力度再创新高，尤其是一线城市，终于起作用了。

01、住建部会议的政策

10月17日，住建部召开发布会，除了放松之外，主要是两个增加，到底能不能落地？其实挺难的。

百忍老师做个简单分析：

首先是100万套城中村改造的货币化安置。

部长讲的这个计划大不大？很大。需要的钱多不多？很多。

那么谁来掏这个钱就是关键了，当然是地方政府。但是地方政府有钱吗？很显然没有。所以这个事能容易执行吗？不容易。

回到青岛，市北区是货币化安置最多的地方，无论是郑州路还是盐滩村，都是2万多高价的货币化安置，这对于市北的压力还是很大的，至今土地没有卖出，还没有缓解，如果当初选择的房屋补偿，只需要几千元建设费就可，成本可以大大降低。

然后是住建部还要给房企白名单增加到4万亿贷款，这个压力实际上是给到了银行，因为放不放款，是银行说了算。

这个事其实协调了两三年了，主要困难是银行只会锦上添花，不想雪中送炭，不想承担风险。这个不是有关部门施加压力就可以做到的，因为银行是典型的经营主体，人家要按照金融规律和经济规律办事。

正是因为这些楼市刺激政策难以落地，所以当天的地产股绿油油一片，没法看。所以不能光靠政策，还得靠市场，而市场的引导者就是关键了。

这个关键，就是一线城市的楼市。

02、魔都的楼市很魔幻

这波政策大放松之后，一线城市的楼市确实不一样了。

9月27日，上海迎来多个热点新盘开盘，其中套均总价1.1亿元的翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，共计收金120亿元。这个项目刷新中国亿级豪宅日光纪录。

同一天，位于徐汇滨江的中海领邸玖序三期也迎来开盘，套均总价约1500万元至3300万元，也在当日售罄。此前该项目两次开盘均实现“日光”。

1到9月，魔都总价2500万元以上的豪宅，总网签量突破3000套，这不仅远超其他三个一线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。

魔都的豪宅市场，今年简直堪比火箭发射，一飞冲天，量子力学加相对论都解释不通。

只能从金融角度去简单解读一下：核心原因之一就是钱太多了，资产避风港效应明显。全球和本国经济不稳，钱出不去，富人们只能选择把钱往稀缺资源里砸，你懂的。

上海的核心地段，地就这么多，房子虽然也不少，但是比起长三角富人手里的钱，还是稀缺，简直比奢侈品还限量，所以，十几个豪宅陆续开盘，几乎各个都被抢光。

而没有长三角依托的北京楼市，豪宅卖的也可以，但相对冷清。

魔都楼市不光豪宅，其他房子也热。十月前20天，上海二手房成交量突破13000套，全月冲击两万套大关，也是创了除六月以来的次新高。

而深圳楼市也火了，截止10月22日，深圳新房成交量突破8400套，估计全月会突破一万套，创了这几年来的新高。珠三角的其他人士，乘坐大巴或者自驾，杀入深圳楼市。

03、广州和杭州的地王

长三角和珠三角，是中国经济的大金库，而上海和深圳，正好是金字塔尖。

魔都的房子虽然卖得火，但是土地稀缺，没地可卖，剩下的基本都是存量地，或者旧改为主，否则早就出地王了。

深圳的地还可以，据说地方上已经踌躇满志，准备四季度推出一大批土地了，而众多开发商也跃跃欲试。

这两个城市还没咋地，其他一线城市的土地市场已经按捺不住了。

9月29日，广州迎来重磅土拍——天河区南方面粉厂地块成功出让。

该地块为位于天河区临江大道北侧，俯视珠江江景，容积率超过3，规划建筑面积175561平，起拍价88.15亿元，还得配建幼儿园。

这么高的容积率和总价，依然该地块吸引了越秀、中海、保利三家巨头开发商报名参拍，三家头部房企最终经过5小时、148轮激烈竞价，由保利以总价117.55亿元竞得，成交楼面价66957元/㎡，溢价率33.35%。该楼面价也成为了广州市天河区的新“地王”，同时也是广州土拍楼面价第二高的地块。

紧接着，10月22日，准一线城市杭州的新地王诞生，楼面地价破了城市历史记录，第一次突破五万大关。

这是钱塘江北岸的钱江新城最后一块限价宅地，经过77轮激烈竞价，由绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，折合楼面价50717元。

一线城市广州和准一线城市杭州的地王，如此高价，说明无论开发商还是购房者，对楼市的购买力和信心恢复很大，因此才敢于重金出手。

总结下来，还是很感慨。这两年来，百忍老师一直说，要适应地产下半场的新形势，要符合资产重估时代的大趋势，不要想象全面的救市了，不要人为搞大拆迁或者逼银行做生意，还是先激活市场和龙头吧。

龙头就是一线城市，只要全面放开就可以，市场就会自动发挥活力。然后用一线城市引导二线城市，二线城市活起来就可以，三四线城市就不要管了，管了也没用，让其自己调整吧。

回到青岛这个二线城市的楼市，市区只要不卖地或者少卖地，市场自然不会太差。毕竟新房子会越卖越少，而新产品远胜于二手房，竞争力还是非常强的。

想了解更多楼市问题，请扫码入圈提问：

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人这一生，总要说几句实话，说几句自己的话。世事洞明皆学问，不做人云亦云人。

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