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海淀的大量的老破学区房房价跌回2016年，个别极端小区跌回2013年。华清嘉园房价已经跌回2016年。
华清嘉园被誉为宇宙中心的小区，海淀的知名学区房，对口小学是中关村二小，学校很不错，小区在本世纪初互联网热潮的时候，是网红小区，紧邻五道口地铁站，离清华也很近，地段得天独厚。
以现在的眼光看，小区塔楼多，尽显老破之态，居住环境相对一般了，学区溢价高。
事实上，整个中关村片区，大量的比华清嘉园差的小区，环境更一般，不少小区的学区溢价更高。
当年的明星小区，现在只剩地段和学区的优势了。
华清嘉园在2022年5月成交的一套两居室，成交价是1425万，同户型在2024年8月成交价是1152万，降价了273万，幅度约20%。
查看同户型的成交价格历史轨迹，已经跌回2016年下半年了。
华清嘉园在2022年2月成交的一套小两居室，成交价是1013万，同户型在2024年6月成交价是752万，降价了261万，幅度约26%。
查看同户型的成交价格历史轨迹，已经跌回2016年下半年了。
北京的房子早就不是随便买就能赚钱的了，看好北京楼市并不意味着什么样的房子都能随便买。现实就是这样。
北京楼市以后大概率是有涨、有跌、有横盘。
北京不是普涨，是区域化涨，是一部分类型的房子先涨，一部分小区震荡，还有不少小区房价在下跌。所以不同的人对北京的房价有不同的看法，关键看你在关注那些房子。
在北京买房，要买成熟地段边缘的房子，要买有地铁规划的房子，要买未来商务配套逐渐完善的房子等等，把上述这些条件细细筛选之后，你能选择的区域其实真的不多。
经过层层筛选过滤之后，你的抵抗风险的能力就会增强，因为你所购买投资的标的物就是你投资逻辑、投资思路的产物，这种投资逻辑、投资思路是经过市场验证过的、是经过数百万人民币验证过的。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：老师，新人报道。首套，未婚，预算700万，目前首付有350万，体制内年收入15万。问题一：关于350万的贷款，首贷。组合贷的话，公积金贷120万，有什么办法提高商贷额度？如果不行，纯商贷350万划算吗？问题二：关于楼盘，未来科学城融尚未来，117三居，增值空间如何？
答：贷款这个事儿，你收入这么低，正常来说是贷不出300多万的。如果你买新房，就得问一下跟开发商合作的那些银行，你这样的情况能不能给你批贷，需要提前打听清楚，他们会帮你想办法。我特别不喜欢北七家，所以不主张你买融尚未来。还不如买公园悦府或者美唐的三居，不过也得结合你的工作地点等需求来说了。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问，600万的标的，3室以上，不考虑学区与工作地，在哪些区域选盘合适？最好推荐一些楼盘。谢谢！
答：望京勉强够，十里堡石佛营可以看，双井总价不够。天通苑大面积是明面的楼盘选择，其他没有整个楼盘都可以买的。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好：预算选房，学校+学区房小区推荐，京户二套。1000万预算，西城三居，尽可能新，有南向房间，最好有电梯或无电梯的1-3层。感谢指点！
答：你可以看看裕中西里，或者教场口9号院（回迁房，但比较新），以及月坛、展览路一带的小三居，后者需要你去当地中介那帮你匹配房源，网上的房子少，总之你这个预算买不到多新的房子。畅柳园、椿树园的三居也可以看看。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：夫妻二人京户。名下厂洼84P三居，12年购入，首付和贷款各半，公积金商贷混合，月供9.6k，市值790。天通苑一套170P，婆婆名下，07年购入，全款，公婆住。二人均为固定工资，手头100多点现金。俩娃。将来上海实苏分。姥姥姥爷和我们住。老家房子准备留一套、其他房产全部卖掉，有600左右现金支配。目前想改善居住条件，购置二套，能多贷款就尽量多贷，手头余款做理财。问题:买同小区甚至同一楼，住起来最方便。纠结在，二套已不需要学区名额，但是买同小区甚至周边都是学区，面积只能在五六十,受限制较多。非学区则选择性更大。有啥最优化的建议吗？
答：厂洼没啥学区溢价，你就买厂洼就行，而且厂洼的房子相对较新，户型也不错，是不错的选择了。600w的房子，二套的话，首付300w就够了，手里还能留不少现金。不过你要想好，你手里留300w现金去买银行的理财，长期看是非常亏的，抵御不了通胀。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：买房的时候，想跳过中介，直接和房主签约或者找一个中介私下办理，不通过门店，这些方式靠谱吗？如何规避风险。
答：只要业主同意，没啥不靠谱的，关键是你自己对流程很了解，每个关键节点自己要check清楚，无论什么方式都不能大撒把。规避方式的最核心（1）找一个靠谱、至少不能明显不靠谱的卖家和房源。（2）签一个完备的合同，补充协议要完整（3）大额钱款走监管。《二手房交定金前注意事项》详见知识星球内部分享。《卖房技巧篇》详见知识星球内部分享。
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