撰文 / 临风
01
钱江新城二期板块，一个比奥体还年轻的板块，2021年才有商品房供应。从诞生起，这个板块的定位就不低，最高6.75万/㎡的限价，差不多够上杭州限价时期的房价天花板了，当时就有说法把这里对标南星桥（限价6.98万/㎡）。
也是因为有这个预期在，最早开盘的栖江揽月轩、观翠揽月轩卖得其实都还不错，一批摇不中红盘的老钱新贵，他们手握千万，或自住、或投资，大多会把视线看向钱二。
今年8月底，栖江揽月轩交付，是钱二首个交付小区，但交付两个月之后，一直到昨天傍晚才成交第一套二手房，价格表现却远不如南星桥，活跃度更是不如世纪城、亚运村。
丨栖江揽月轩
栖江揽月轩首套成交的是面积166㎡的房子，边套，中高层，据说通过前面楼幢缝隙还能看到江。
价格怎么样呢？有说1250万含车位，有说1237万含车位，基本就是这个范围，具体卖多少，只有买卖双方最清楚，不用太纠结。剔除车位的话，单价差不多7.2万、7.3万的样子。
赚还是亏？
这套房子当初新房买来的时候总价1143万元，单价6.86万/㎡，车位开盘的时候50万一个，买来的成本就要1193万元。
从成交价看，表面上房东还有几十万的赚头，但细算：中间持有两年多的利息、契税、个税、交易增值税、中介费等……这些都是不小的持有成本。
如果成交的价格是买方净到手的价格，那还包含一个大税，房东到手价还要亏个小几十万的。
02
听起来有些诧异，7.2万/㎡的单价成交还面临亏钱。
问题出在哪？
第一，板块潜在供应大。
栖江揽月眼作为板块首个交付小区，只是“开胃菜”。
前两年，钱二板块新房供应不断，预计到明年将集中交付，近4000套房子交付，即便拿出10%挂牌，也有400套。这个数量本不算多，但如果是套均1000万的房子呢？
在二手房市场，千万预算的选择范围可就太多了，申花、奥体、滨江、南星桥……
第二，钱二初始定价高，超出了眼下板块应有的价值。
当然，像钱二这种改善板块，供应量大的不在少数，世纪城、申花、亚运村都是库存高地，但各个小区交付后成交的第一套二手房，亏钱情况还没出现过。
原因出在板块本身。
钱二可以说是开局一张图纸，“飞升”靠限价。首套二手房7.2万/㎡之所以这么高还可能亏，是因为当初新房定价就很高。
绵延钱塘江6公里的钱二板块，限价最高（6.75万/㎡）差不多够上南星桥，最低（5.1万/㎡）基本是申花的限价水平，但钱二的配套却不如这两个区域，眼下最高端的配套只有江河汇IFC，还要几年后才能兑现，能兑现成啥样还是个未知数。
至于板块内的连堡丰城，早就不提了。想要逛商场还得去隔壁艮北的花园城，那里限价只要4.44万/㎡。
不是说钱二不值，远期看会迎来它应有的价值，早在2022年有房子卖的时候，我们就说过“自住可以，但要等；投资需考虑”。
现在看，钱二还不具备千万豪宅板块应有的气质，两年前和现在相比，除了房子盖起来了，没有什么变化和惊喜，适逢行情下探，二手房价格自然也没什么惊喜。
第三，限价时代，失落的豪宅。
南星桥说起来也没有多高端的配套，也没有大型商场，同样住宅小区密集，但不妨碍阳光海岸、蓝色钱江、上品等小区房价稳站第一梯队。
差在产品上。
南星桥豪宅“神仙打架”，无论是早年的阳光海岸、蓝色钱江，或是后来的上品、滨江园，都算得上可圈可点，配得上经典二字。
而反观钱二，首个交付的栖江揽月轩虽说做得不差，但和早年的豪宅相比，还是缺了点东西，既没有干挂、也没有大理石拼花，小区住宅外观也没有特别突出，更像是流水线上的产品，用料、细节泯泯众盘矣。
更何况，钱二早期开发的小区业态杂，不仅有住宅，还有较大比例公租房、自持房，据说还有商墅，这不是一个豪宅小区应该有的配置。当然，这也不是开发商的问题，时代的产物刚好被钱二赶上。
限价时代下，开发企业“模式化”、“粘贴式”产品打造思维，也注定做不出真正的豪宅。
现在，限价虽然取消了，但好的地块也卖得差不多了。
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主笔 | 临风 编辑 | 枇杷
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