撰文 / 临风
刚刚，杭州2024年第二十批宅地出让结束，位于萧山北干、临平乔司新城的2宗低密宅地分别成交。
萧山北干宅地，由海威&中天竞得，溢价率76.5%；
临平乔司新城宅地，由英冠竞得，溢价率48.8%。
值得一提的是，今天的土地拍卖，不仅是杭州住宅项目容积率新规实施后的首场宅地出让，2宗宅地更是首批执行计容新规的宅地。
12月12日，杭州发布《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，规定自12月13日起，新成交的宅地按照新的计容规则执行。
和之前相比，新规有很大变动，比如封闭式阳台只算一半面积（有条件）、地下车库出入口顶棚不计容、开放式风雨连廊不计容、如规划独立停车楼不计容等等。
未来，这2宗宅地未来打造的住宅项目中，得房率将会大大提升。同时，多个配套设施不计容，房企可建面积增加，这些部分是可以拿出来卖的，货值增加了，也有空间进一步提升品质。
利润增加，房企拿地报价也有更大的空间，所以可以看到，今天出让地块报价也都比较猛，萧山北干宅地是近7年成交宅地中溢价率最高的一块。
萧山北干宅地：海威&中天竞得
萧山城区北干东单元XSCQ20A-14地块，距离萧山老城区较劲，东侧紧邻河道，西侧是钱塘明月，南侧约500米是地铁5号线育才北路站。
地块容积率1.8，不限价后可做高层、排屋或叠墅，可建筑面积约4.6万㎡，起拍楼面价21000元/㎡。
在这块地往南不远处，是上半年售罄的低密项目揽晴轩，容积率1.2，规划了高层和排屋，整盘精装限价40100元/㎡，其中排屋产品中签率仅33%。
地块西北侧较远的市北西，待售的晴澜轩容积率同样在1.8，今年9月绿城溢价16.58%拿下，规划了高层和排屋，整盘限价41300元/㎡，已经有不少改善家庭重点关注。
多方面看，今天出让这块地都有比较好的预期，对开发商来说，不仅不限价，而且有购买需求，这块地就值得拿。更何况，计容新规后，利润也比之前的宅地高。
70轮报价后，地块最终由海威&中天竞得，成交价179966万元，成交楼面价37064元/㎡，溢价率76.5%。
3.7万的楼面价差不多达到主城市区地价水平，同时，这是自2017年以来，杭州宅地溢价率最高的一宗。
临平乔司新城宅地：英冠竞得
乔司新城中心区E1-2-02地块，位于宜家斜对角，紧邻地铁9号线乔司站。
地块容积率仅1.1，不限价后可以做排屋，或纯叠墅。可建筑面积约4.3万㎡，起拍楼面价12300元/㎡。
地块最终由英冠竞得，补仓临平，成交价79242万元，成交楼面价18307元/㎡，溢价率48.8%。
地块周边在售低密项目有不少，一个是北侧约500米的保亿沁东润府，整盘叠墅，限价32640元/㎡，虽然开盘流摇常态化，但去化率还不错。
地块往南丰收湖板块，刚开盘的不限价低密项目湖栖云庐是直接竞品，容积率1.2，今年7月23日绿城以楼面价22287元/㎡拿下，溢价率高达59%。后来该项目规划全叠墅产品，首开均价41649元/㎡。
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主笔 | 临风 编辑 | 枇杷
运营总监 | 格里 出品 | 金林
