撰文 / 临风
前天（11月20日），在杭州今年第十八批宅地出让中，钱塘区下沙1宗宅地由自然人洪某竞得，引起一番轩然大波。
一来，在杭州自然人拿宅地的情况并不多见，甚至说多年未见。二来，这块地以64.55%的高溢价率成交，意外地赶超当天奥体核心宅地拍卖热度。
就在大家议论纷纷的时候，今天，这块地竞拍页面显示：“该资源未成交”。
也就是说，这块地最终没有成功出让。
到底怎么一回事？
先看这块地。杭政储出[2024]125号下沙单元QT010110-16地块，位于下沙1号大街与4号大街交叉口，近地铁高沙站，容积率仅1.3，可建面积1.8万方。
就地块质量来说，不算差，根据容积率，可以做洋房+排屋/叠墅，产品上有优势。
不过，以总价4.5亿、24847元/㎡楼面价落锤，对于开发企业来说，略显不理智。
原因在于，区域内高层价格3万/㎡出头（参考燕语春风、湖印光年），洋房按照高层的1.2倍，价格在3.5万/㎡左右，房地价差并不大，如果后期价格太高按照现在行情也有风险，即便做了排屋或叠墅拉利润，数量也非常少，最多就几套，很难把利润拉上去。
结果显示并非企业拿下，而是自然人竞得。如此不计拿地成本，而且还是自然人拿下，难道是造私宅？
问题就来了。
首先需要明确的是，在我国自然人可以拿地，像武汉、长沙、广州都有先例，浙江省其他地级市今年就有自然人竞得宅地的情况，甚至早在2019年杭州临安区於潜镇也出现过。
为何前两天下沙这块地，自然人拿地后最终未成交呢？
其实，早在2021年，杭州的宅地出让就有特别规定：参与宅地竞拍需具备房地产开发资质一年以上。
下沙这块地《出让须知》第八条也明确写到：中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。
自然人当然是没有房地产开发资质的。天眼查APP显示，竞得下沙宅地的自然人洪某关联的企业中，均未涉及房地产领域。
宅地拍卖流程中，采取“先竞买，后审查资格”，虽然出让当天显示地块成交，但竞得入选人不符合竞买条件，根据《出让须知》第十九条，将取消竞得入选人的竞得资格，竞买保证金不予退还。
而下沙这块地的竞买保证金5423万元。能不能要回来，那就很难说咯。
值得一提的是，尽管宅地拍卖“先拍后查”，但自然人在没有竞拍资格的情况下，为何还能参与报名？（这是疑问句）
话说回来，这位自然人过于“老实”，想要拿地但却没有研读规则、深入了解规则。更何况，杭州宅地市场向来关注者众多，个体拿地势必备受关注。
要是真的想进军房地产市场，可以学习去年富阳老板的实操案例，看中一块地后，想要自己留着，先成立一家有资质的公司再去拿地。你看，这样做是不是就低调多了。
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主笔 | 临风 编辑
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