撰文 / 临风
杭州住宅限价取消后，开发商在反复试探市场的承价上限，比如锦绣公馆、钱江湾两大“鸽盘”，和之前相比价格涨了很多。
锦绣公馆首开均价79405元/㎡，其所在的城西文教区，此前限价5.86万元/㎡。
丨锦绣公馆首开报名情况
江河汇的钱江湾清盘房源均价90230元/㎡，2018年首开均价5.5万/㎡。
丨钱江湾报名情况
从结果来看，这两次开盘的市场反馈还算不错，最终都卖完了。有网友调侃：“有钱人还是太多”。
真的多吗？
锦绣公馆二开继续涨价，均价82500元/㎡，比起首开价格涨了3000元/㎡，加推的房子比首开多了近一半，但报名人数却降了四成，62套房子167组家庭报名，中签率38.3%。
丨锦绣公馆二开报名情况
在选房环节，锦绣公馆二开62套房子甚至都没有卖完，还剩了几套低楼层。说明8万/㎡差不多就是文教区的承价上限。
丨锦绣公馆
那杭州的购房者承价上限在哪？
其实可以关注杭州二手房的成交结构，二手房相对来说能够真实反映市场供需情况，而供需决定价格。
从最近几月杭州二手房成交来看，总价在1000万以上房源成交占比也就在2%以内，非常少的比重。
需求就这么多，即便开发商能够自主定价，也要根据市场实际情况售卖。
中心区域涨价是必然，毕竟像城东新城、申花、钱江世纪城、滨江等区域，之前4万多、5万多的限价，实际上没有体现真正的板块价值。
至于怎么涨？我们猜测，除了非常核心的地段，多数板块后面大概率会把户型做小，均价上浮，而总价不太会大幅度上浮。
其实，像申花、钱江世纪城板块，之前由于限价原因，户型做的很大，总价门槛早就到了千万以上。比如申花之前限价5.4-5.5万/㎡，最早也有139方户型，后来限价不放松，起步面积提升到200㎡左右，总价一跃1000万以上。
如果是同样的起步户型200方左右，均价涨到6、7万，总价门槛一跃至1500万左右，市场需求就比较有限了，你去看看申花二手房成交房源中总价结构就知道了。
站在购房者的角度，新房和二手房没了倒挂，二手房选择范围众多，高价买了新房，未来又有多少人接手呢？风险太大。
控制风险，就要控制总价。之后的改善楼盘要想涨均价，起步户型面积做小，很有可能是个趋势。当然，实现这一步，要在户型、产品上做创新，至少要能“偷面积”，才有足够说服力让购房者买单。
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主笔 | 临风 编辑 | 枇杷
运营总监 | 格里 出品 | 金林
