撰文 / 临风
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每年国庆假期前，重磅政策总是来得毫不意外。
昨天，央行、金管局和证监会三部委联合召开了重磅会议：《金融支持经济高质量发展有关情况》。
一系列的救市政策，昨天已经狂欢过一轮，股市、朋友圈都在叫好。
关于楼市，存量房贷利率下调、二套房首付比降至首套持平，这两点和咱们老百姓关系最大，也最受关注。
1、下调存量房贷利率0.5%。
这将是历史上第二次下调存量房贷利率，政策好不好？好！挑不出毛病。
网友和身边朋友都很兴奋，别管降的多不多，按现在的环境，每个月少还几百块的利息，不花就等于赚。
当然，官方此举在于缓解居民房贷压力，释放部分消费能力，是让大家拿去消费的。
压力确实有所减少，大家都开心的笑了一笑，但能不能转化购买力，这个还是要看大环境，收入、就业等等都和消费预期有关系。
更何况，辛苦赚来的钱，大家往往是舍不得挥霍的，只有赚快钱才敢消费，才敢上杠杆。
2、二套房首付比将至15%，和首套房持平。
这条指向就很明显了，继续捞楼市。
今年以来，限购放开了，房贷利率下调又下调，到现在政策效力也发挥得差不多，这又把目光转向改善需求，再降一降门槛，期盼着他们能入场。
有网友眼珠子一转就算了笔账：买二套房首付1.5成，手握150万也能买得了1000万的房子。就看你有没有胆量把杠杆拉满了。
事实是，早在今年5月份首套房、二套房降低首付比后，我们就小范围调查过，杭州改善购房者差的不是首付，缺的是信心，是有利可图的空间。
但在持续下跌的房价面前，倒挂已经成了过去的美好。
02
二套房首付比降低有没有用？这要掏钱的人说了算。
不过，和二套房有关的改善需求，最近在杭州新房市场上却是肉眼可见的下降了。
滨江区政府板块的潮起，6月首开3500组报名，需要拼顶格社保+限售；9月清盘加推，房源数量多了，报名人数降到1600组，不拼顶格社保，也不限售。
萧山市北的奥印潮观府，6月首开报名人数2300多人，有房家庭还需要拼社保；但是到了9月清盘推，报名人数下降到了1000组。
上城区城东新城的翡翠嘉运府，6月首开1400组报名，9月加推人数下降六成……
这些都是高端改善豪宅，6月份首开热度还很高，但是9月热度明显下来了。
原因之一，就在购房者觉得买房不划算。
红盘绑车位，动辄绑两个三个，车位本就价格虚高，红盘一套房子摇到手就得亏个100万左右，那些抱有投资想法的人，也要好好掂量掂量。
而那些送车位、降价的楼盘，开盘表现比开盘前预想中的要好。
像运河新城锦绣里，首开均价低于限价，买房还送车位，结果意外直接拼社保。这说明两点：一个是价格合适、有优惠还是会有需求；一个是产品合适，自住的会买。
自住的人，行情对其影响还是小的，无非是买哪里、什么时候买的问题。但对投资的人来说，就不是那回事了。
绑车位的楼盘，开发商心里也报冤，毕竟楼盘限价，卖车位是利润的一大来源。归根结底，拿地价高、房子还限价。
你看，限价真的应该全面解除。
03
其实，今年上半年及以前，杭州新房市场的改善需求一直都算旺盛，这离不开此前改善二手房的坚挺表现。
但随着今年下半年改善板块破发不断，到9月份改善红盘开盘时，摇总价上千万新房的人有减少。
一边天量交付，一边二手房价持续下跌，另一边是改善宅地供应不断，购房者心里也没底了。
市场经济告诉我们，供大于求，价格就会下跌。都说楼市需要信心，但房子越卖越多，购房者买完就亏，谁还敢买呢？
今年前8个月，全国各地土地出让金额都大幅减少，杭州也不例外，但在全国仍能排第二，土地出让金比上海还多卖240亿，仅次于北京。
当然，政府要靠卖地支撑财政，眼下杭州还有开发商愿意拿地，但市场若是这样持续下行，房子不好卖，地又如何卖出去？
难有两全法，有舍才有得。
至于楼市止跌。昨天的政策中，关于房地产市场的还有一条：保障性住房再贷款由央行100%出资，支持地方下场收购商品房做保障房。
央行完全托举，地方收储商品房有多大效果？不知道。当然，我们很希望产生积极作用。
对杭州来说，二手房相关政策也应该重视起来，减少二手房交易成本，增加二手市场流动性，同样重要。
精彩回顾
主笔 | 临风 编辑 | 枇杷
运营总监 | 格里 出品 | 金林
