杭州土拍接连火爆
今天，杭州土拍热度不减，上塘、三塘、康桥四宗地块吸引了10几家房企围猎，全部溢价成交，溢价范围在20%-36%，最火的上塘低密地块，招商以地价41577元/㎡成功夺下，刷新板块地价纪录。
上塘这个地段如果要对比XM的话，我感觉有点类似洪文，周边老旧小区较多城市界面一般，高端居住氛围不足，但是学区商业都不错，成熟度也不比老城区差，并且也有改善型新盘项目（学仕里，上城）。
杭州土地市场的火热并不是昙花一现，下半年以来基本场场火爆：6月，庆隆、西兴地价突破“4字头”，刷新板块地价纪录；7月，前有白马湖地块溢价39.6%，后有丰收湖低密宅地创造了目前为止今年的最高溢价率59.2%；8月的前两场土拍，东新、大江东板块地价也双双刷新纪录。
有的人可能会扯什么杭州产业好XM哪里不行之类的，这种就是人性，都是兜着自己碗里看着别人锅里的，觉得别人好喷自己城市不好（但是又赖在自己城市不走），其实杭州网友和XM网友基本观点接近，知名唱空自媒体局座也同样不看好杭州，所以没必要五十步笑百步：
杭州土地市场的火热，必然会传导和带动二手跌幅收窄，对稳定市场行情肯定是正向作用。没有对比就没有伤害，XM即将挂拍的几块地，岛外地块网传还要在原有地价基础上下调个2K，然后大概率是之前边上拿地的开发商底价拿地摊低开发成本。这么做虽然能缓解压力，但是地价守不住对市场信心是严重的打击，我们在之前也说过这个观点。
XM反向越走越远
为什么杭州地价节节攀升，XM地价反向松动并且意向接手的开发商都没几家，这和XM楼市的操盘水平肯定是有关系的。我们在去年就多次分析，今年肯定要缩减岛内供应，因为去年年底已经来过一轮下跌，今年企稳是市场最迫切需求，缩减供应保证供需平衡才能有效去库存，有利于后续健康发展，这也是XM之前多年的本地策略。
结果呢？没想到一口气把五缘湾出完了，湖边水库一线湖景的也出了，并且这些很多都还没入市，相当于明牌后续还要天量供应，直接把预期打没：都还有这么多新房，那我为什么要急着买房，岛内新房越多价格越卷。
然后竞配建居然也按商品房拿出来卖，还直接大降价甩卖，按这个节奏，所有带竞配建的新盘，肯定全部站岗。对于业主来说，进入二手市场顺应市场行情的亏损，和还没交房就被GF背刺，感觉是完全不一样的。直接把本地购房者信心打没，很多被割一次之后都会心灰意冷，再也不陪你玩了。
另外一些操作也令人费解，岛内核心区新盘居然也允许随便降价，要知道天花板崩了就必然会逐层级下压，最后演变成一二手螺旋式下跌。岛内新房降价还导致维权一波又一波，新盘学区也不提供足够支持争议四起，很多市场乱象，导致外界城市都在看XM笑话。
福州ZF都下场收房托底了，XM也没有任何动作，至于什么“以旧换新”，连个GF表态都没有，完全是地产协会自行发起，也是聊胜于无，总之本地市场完全看不到一点有效动作。唯一待观察的，就是10月1日户口放开后有没有作用了。
总之，XM楼市现在就是个笑话。
楼市依然非常困难
从楼市整体形势来看，虽然上海北京少数城市有止跌现象，杭州土地市场依然火热，但是回归楼市整体特别是XM本地来看，楼市依然非常困难。
XM楼市此前增长过快，2015年已经大幅度加过一轮杠杆，然后在2017和2021两年又有大批投资需求高杠杆入场，房价下跌造成很多投资客爆仓或者卖房跑路，所以现阶段仍然处于去杠杆阶段。而最关键的是这个去杠杆阶段很多人收入也是减少的，即使因为有合适价格而入场购房，也不可能加大杠杆，所以从这个角度来看，房价基本不可能回到2021年高位。
另外，房价下跌不是谁能唱衰的，有信心有预期，砍价自媒体再怎么砍也就是小刀，所以有房的或者被套的房东，也不要怪唱空者，唱空更多是因为长期没买房的一种情绪宣泄，谁都想在一二线城市有个自己的房子，渴望财富重新洗牌是人的本性。
真实情况一定是大家都没钱了才跌（房东经济困难卖房+刚需不敢加杠杆买房），是货币决定了房价，要多站在经济层面去看待问题。有些自媒体完全把货币和楼市剥离，还停留在天朝上国自给自足思维，说什么美国降息对中国没影响，这种也是极端的，大降息必然会影响我们的宏观决策，大水灌溉也是有可能的，要让大家收入明显提高，做生意的感觉钱更好赚了，楼市自然会重回上升通道。
笋盘信息分享
我们不代理卖房，也不做引导客户买房业务，晚上朋友圈瞄到几套觉得性价比不错的房源，分享给有需要的朋友：
国贸天成，地铁口，原购价都要3.5以上，属于南部新城很好的小区，学区以后不一定是实小双十，单价2.2W含车位也是非常便宜。
世茂湖滨首府B区，利用率最高的127平户型，可以改成4+1房，上次那套单价3.4W三楼的可遇不可求，这套单价仅4W，和世茂户型最不好的大两房单价一样了。
万寿路小区老破小正规两房，属于妥妥的顶级学区，思明第二实验+一双大同，不仅总价低，单价也才3.88，高峰期都是7左右，200多万买个顶级学区学位也值了。
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