根据福州不动产登记交易平台官网信息，位于福州市中心鼓楼区柳河路17号的冠坤柒号院项目12套住宅已于中秋前（9月13日）取得预售许可证，离开发商土拍拿地已经整整过去5年半之久！
冠坤柒号院所属的福州宗地2019-08地块在2019年3月29日土拍中，由神秘买家何文康（个人）以1.4亿元竞得，楼面价16809元/㎡，溢价率约43%。需要注意的是，在当年市区旧改火热的背景下，该地块无需配建安置房，还位处鼓楼核心区域，属于极度稀有地块。
项目本次预售取证共12套房源，其中2套平层10套复式，最低预售单价47888元/㎡，最高预售单价59890元/㎡，整体均价53064元/㎡，总价段945万-1563万。
局座点评
项目位处鼓楼繁华区域，距离东街口三坊七巷约1公里，华润万象城和宝龙苏宁商圈约2公里，东侧白马河公园，乌山风景区和福州市政府，地铁2号线西洋站步行800多米，属于妥妥的市中心地段。
对于我们父辈这代人来说只有鼓楼和台江才算福州，而市中心只有鼓楼，所以客户群体很明确，剑指福州老钱终极改善需求，从产品设计和总价区间也可以看出是豪宅定位。
学区方面中规中规，小柳小学在鼓楼区只能算普小，由于福州顶级私立初中今年开始锁区（只能摇号本区私立校，华伦中学属于台江区），公办初中的重要程度会相应提升，对口的教育学院附中也一般。但是对于豪宅客户来说，学区只是其次，鼓楼买个好学位也就100万的事。
周边市场行情来看，项目南侧的融创福州源挂牌均价6.2W，最低挂牌价2楼4.9W，面积主要分布在145-180平，玻璃幕墙+石材外立面（冠坤柒号院是石材干挂+铝条），同样也是高品质改善定位。
之所以挂牌价这么高，无非就是地段+品质，因为鼓楼区中心要终极改善没得选，稀缺性决定价值。即便是现在房价下跌，卖房的业主都非常少，可以说未来二十年内，只要周边的老破小不拆迁，依然能够像今天一样保值。
而冠坤柒号院仅两栋楼，1栋6层的叠拼产品，1栋10层的洋房，容积率仅1.0，产品更高端套数更稀缺，如果是高峰期卖7，8万一平也是有可能的，如今预售均价5.3万，预计依然会非常抢手。
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