300多万买岛内新盘，现代版烽火戏诸侯？
文摘
2024-08-17 23:38
福建
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今天，云启东方项目成为厦门楼市热点，从早上沸沸扬扬的87平三房360万带车位，到最后各方澄清+现场反馈消息有误，不出意外这个厦门楼市大事件，后续还会继续发酵。 这就好像，一个惊天大降价的消息，点燃了楼市熊熊烈火，吸引了各路中介平台和卖房自媒体带来大量本地和外地客户，原本冷清的售楼处又将错就错，笑嘻嘻地接待客户告知实际没有这个价格，大家空欢喜一场心里mmp地离开，上演了一场活生生的现代版“烽火戏诸侯”。 至于放火的周幽王是谁，大家心里或许都有各自的答案。 刚听闻这个消息时，我就觉得会震动整个厦门楼市，岛内新房卖3万多，那岛外核心区的新盘怎么卖？95平卖400万的某集美新盘，销售已经在朋友圈开骂岛内乱砸盘了。 更疑惑的是，之前合作开发商连调价到4.5都有分歧，今天直接干脆单价下4？中午我在看《异形.夺命舰》的时候（电影很好看，异形迷们一定要刷），果然收到了建发给各大自媒体的澄清信息。 但是，有两个疑问：一，到底是三家联合开发商没达成价格一致？二，还是本来就没有这个价格？根据确切的消息，今天走建发正规销售途径签约的，还是430+的价格。 在我看来，要不然就不降，要不然就降彻底。假降不如真降，欲降还休只会拉低了客户的心理预期，更不利于后续的销售去化。 房价下跌市场观望居多，观望越久市场需求积累量越大，而配套相对一般，总价门槛较低的新盘，如果能通过降价快速去化，反而更有利于后面各项条件相对较好的新盘企稳，对市场来说未必不是坏事。 现在的市场，不是何时反弹的问题，而是如何止跌。新房库存和价格是很重要的风向标，只要有大量库存，即使不认可新房地段，大家也会觉得还有备选根本不急。若价格再降，假设新房真卖360万：岛内老破小应该多少合理？岛外核心区新房应该多少合理？多米诺骨牌的效应。 而在降价周期下，出现了一种悖论“保值说”，逻辑是相对没溢价的板块或者小区，在这轮价格调整下，跌幅低于那些热门板块和高端小区。 这是因为：上限高的房子，向下调整的空间大，而上限低的房子，本来就接近下限，自然向下调整幅度较小。一旦市场回归正常，相信没有人不认为：核心地段的改善型小区才是值得长期持有的优质资产。 在下行市场，由于金融属性和投资属性的缺失，价格体系会乱套，变成没有价值衡量标准（例如学区认可度衡量，或者板块认可度衡量），而变成纯居住需求买房。这样市场价格就变成纯地缘客户的喜好来支撑，越是新房供应影响较小的优质小区，反而比那些受新房供应影响竞争较大的小区更稳。 例如，世茂湖滨首府和瑞景公园130多平，最高位世茂更贵些，如今瑞景公园还能成交675万而世茂笋盘589万暂未卖掉，还例如，鑫塔水尚和新景国际外滩套内使用差不多的复式，最高位新景更贵些，而如今鑫塔还能成交700万新景只能600多万。这些乱套的价格体系，都是因为楼市失去金融投资属性，变成纯地缘客户支撑的结果，如果市场重回正轨很可能会纠正价格。
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