重磅！国新办财政政策新闻发布会，房地产税收政策鼓励住房改善！
文摘
2024-10-12 15:50
湖南
转载请联系授权（微信ID：lindaliu119）国务院新闻办公室于2024年10月12日上午10时举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，并答记者问。对于记者提到的“财政政策在支持房地产市场发展方面有什么考虑”的问题，财政部副部长廖岷介绍了已经出台的包括需求端、供给端和化解风险三个方面政策，还详细介绍了下一步的财政部三个方面的考虑，即，第一，允许专项债券用于土地储备；第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给；第三，及时优化完善相关税收政策。对于上述提到的第三点，优化完善相关税收政策，主要是指财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。很显然，取消普通住宅和非普通住宅标准，有望降低非普通住宅的交易税费，有助于降低购房成本，带动改善性住房需求释放。住宅是指居住用房屋。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。《宁波市人民政府办公厅关于确定市区普通住房标准的通知》（甬政办发[2005]104号）规定： (三)实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
普通住宅与非普通住宅的税收差别较大，主要体现以下几个方面：土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条第一款规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（ 财法字〔1995〕6号）第十二条规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。可见，关于土地增值税部分，普通住宅与非普通住宅的差异主要体现在房产商的成本差异上：普通住宅的建造，当增值额未超过扣除项目的20%，免征土地增值税；而非普通住宅，土地增值税实行30%-60%的超率累进税率缴纳土地增值税。这个政策直接决定了普通住宅与非普通住宅的建造成本。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
以上政策可以看到，增值税的差异政策主要是由购买年限决定。在北上广深，则存在普通住宅与非普通住宅的差别，2年以下的普通住宅销售时，免征增值税；而2年以上分非普通住宅，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。如果未来取消二者差别，则会有利于非普通住宅的交易，扩大需求。个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用税率为20%。财产转让所得为转让住房取得的收入，减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费后的所得。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应缴纳的个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。
《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第四条规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。目前，有的地区对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。可见，个人所得税主要差异是地区性差异和持有房产时间的差异。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。通过以往政策的回顾，国家对于房产的政策导向，倾向于降低购置普通住宅的税收成本，而对于豪宅则增加其税收成本。而未来要取消普通住宅和非普通住宅，其政策就在于鼓励消费，尤其鼓励已经有房的居民进行改善置换，也可以说非普通住宅的税收政策将与普通住宅看齐，会对大户型、高档住宅的消费是较好的支持。综上，可以看到，国家相关部门期望通过调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。具体政策，我们拭目以待！来源：公众号@创帮财税聊天室，作者刘春风，17年财税管理实战经验，中国注册会计师，中国税务师。擅长领域：税务筹划、财务顾问、成本管控。透过财务思维，看穿公司经营本质。
