2023年4月26日，越秀星樾从拿地到开盘仅用了77天，首开即基本售罄，算是创造了一个奇迹，毕竟北五环外昌平的项目，竟然有如此大的热度，一定有过人之处。
23年的4月，应该是整个北京楼市近7年的高点，也是一个极其重要的分水岭，所以在天时方面，越秀星樾的开盘算是抓住了市场高点的尾巴。
朱辛庄板块因为紧邻海淀，受到海淀强大购买力的外溢，同样5.6环的海淀永丰北，要卖8.3万，朱辛庄凭借更加完善的地铁、商业、外溢产业等配套，售价仅6.2万，妥妥的海淀平替啊。
另外当初附近的十年左右房龄的次新二手房，领秀慧谷的成交价，已经7万以上，产品更新，户型设计更好的新房，才6.2万，妥妥的价格倒挂。
即作为海淀的平替，又和周边次新二手房有价格倒挂，再赶上楼市的高点，以及周边没有新房竞品，越秀星樾想不火都难。
转眼间时间过了一年半，这期间楼市迎来了重大的变化，和周期无关，而是一个时代的结束。
北京楼市二手房平均普跌26%，新房也去化艰难而不得不跟随二手螺旋式降价。曾经6.2万的期房越秀星樾，如今现房指导价6.5万，库存还有486套，如果按照指导价卖，大概率也会处境艰难。
一方面是旁边一路之隔的中海寰宇未来，指导价6.5万，网签成交价6.19万，和越秀星樾6.5万的指导价有着不小的差别。虽然得房率不如越秀星樾，但是更好的装修标准以及中海更好的户型设计，让越秀星樾也是不敢轻敌。
另外曾经的价格倒挂也没有了，现在领秀慧谷的价格也就维持在6万左右，10月份最新成交的一套D2区102.35平米三居，633万，单价6.18万。当下，便宜才是王道，失去价格优势后，注定不香。
最关键的是现在的市场行情和去年4月简直是云泥之别，尽管出台了十多次的政策刺激，但是对房价而言，也仅仅止跌，并没有回升，更不能回升到23年的高点。
因此在市场下行+无价格倒挂+有竞品竞争的前提下，越秀星樾要是以6.5万的价格，一定是难续佳绩。
纵使早交房一年又如何，一年房租也就10万左右，与其扛着，不如早点降价销售，年底了，回款压力也不小。
开发商有底气的时候，可以一把梭哈，没底气的时候，只能一点点试探性的加推。项目总共486套现房，而如今只是推售86套，想用这86套来试试水。
目前项目在排卡阶段，开盘价格待定，按照如今的市场和其品质，要比寰宇未来卖得便宜一些才算合理，预估6.1-6.3万左右吧。
附上几张实拍，大家可以看看，品质没有想象中的高：
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