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北京未来大量的房子没有投资价值了，它们的房价跌下去再起来就难了。
北京的房子早就不是随便买就能赚钱的了，看好北京楼市并不意味着什么样的房子都能随便买。现实就是这样。
北京楼市以后大概率是有涨、有跌、有横盘。
北京不是普涨，是区域化涨，是一部分类型的房子先涨，一部分小区震荡，还有不少小区房价在下跌。所以不同的人对北京的房价有不同的看法，关键看你在关注那些房子。
朝阳门南小街在2023年3月成交的一套一居室占坑房，成交价是678万，同户型在2024年7月成交价是519万，降价了159万，幅度约25%以上。
红莲北里在2023年1月成交的一套两居室，成交价是560万，同户型在2024年7月成交价是389万，降价了171万，幅度约31%。
国瑞城在2018年11月成交的一套一居室，成交价是617万，同户型在2024年8月成交价是421万，降价了196万，幅度约32%。
安平里在2023年3月成交的一套两居室，成交价是763万，同户型在2024年7月成交价是535万，降价了228万，幅度约30%。
新景家园在2022年4月成交的一套一居室，成交价是468万，同户型在2024年8月成交价是328万，降价了140万，幅度约30%。
小红庙在2023年3月成交的一套两居室，成交价是596万，同户型在2024年7月成交价是418万，降价了178万，幅度约30%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：想问下，如果买了房主要投资出租用，选择哪种户型合适？是不是一居最合适？另对于租售比高的房源升值空间也不大，这个说法怎么看？如何看待目前北京房产的租售比？
答：租售比高一般意味着房价低。历经这么多轮上涨，价格还低，一般来说已经被市场证明上涨慢了。当然相对来说，买朝阳区高薪产业聚集区租售比会高一些，涨幅也会不错。比如太阳公元90两居和望京融科93两居租金接近，但房价太阳公元贵15—20％吧，而且望京房明显好租出。户型租售比这个和小区档次有关，高档小区是三居最高，普通小区是最小的开间最高，你可以观察观察。《北京1900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：最近看了朝阳公园的观湖和泛海，这两个推荐那个？个人比较倾向泛海，价格现在买合适嘛？
答：这俩肯定是泛海更好一些了，看价格就能看出来了，泛海贵好几万呢 但是泛海的涨幅也不咋地。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我老公不同意用手里的现金买房，他打算过两年攒够钱把现在所有的贷款还清。但是他同意我在不使用现有现金和增加负债的情况下，对现有的房子进行买卖置换。也就是说我可以把商住卖了，买个500-600万的房子，或者把商住和一个住宅卖了买个1200万的房子，或者商住和两个住宅卖了买个2000万的房子。对此你怎么看？
答：你要是不能做主，就只能听他的 商住最好卖掉，卖一个住宅或者两个住宅都行，反正你也不增加杠杆，就是平着换，商住是不良资产，处理掉换成住宅就行了。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：团结湖三里屯上班，单身但是想两居室起步，手里一百五十万，每月公积金4000，到手工资不到1万，一半5000加公积金4000就能还9k每月，如果在通州买套房保值用，有没有推荐目标。搜了搜，目前就剩大方居，合生世界村，珠江逸景，西潞苑这些，不是老就是地点偏的不行的～哥有什么思路上的建议么。当然不一定非得通州，政策各种倾斜我就想着是不是只要是通州未来一定行。
答：通州不是所有地方都行，但你一点确实比较紧张。大方居是政策房前身，合生位置不行，西潞苑太旧了。建议从长计议，如果房子旧那就保障地段，比如京贸国际城东区小户型；如果房子新就距离远一点，大兴瀛海等潜力位置。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，我看紫金数码的房子用途都写的公寓，这个公寓和住宅有什么区别？同样价位选海淀紫金数码还是选丰台中海御鑫阁？
答：北京有些住宅是公寓立项的，比如望京的华彩国际公寓，跟住宅没啥区别，就是做抵押贷款的时候公寓有点麻烦，但是也可以解决。这俩差不多，紫金位置更好，中海品质更好，我觉得对你来说哪个方便你就选哪个就行了。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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