撰文 / 临风
01
“今年不买房，明年买地王”。
这句话经常从中介或销售那里听到，原本是销售话术，现在却变成现实。
杭州限价全面取消以来，土拍热度只高不低，尤其是主城以及萧山区，不少板块新成交的宅地，地价频频创下新高。
“面粉”价格涨了，“面包”的价格势必会上调。目前成交的不限价宅地中，如奥体、城东新城、之江、东新、萧山北干等板块均诞生新地王。
这些项目都已对外放风：房价确定要涨。
按照部分板块地王放风价，那些曾经在限价时期房价限制得最狠、卖得最好的板块，接下去限价的反噬越明显，房价涨得最凶。
涨幅最大的一定是奥体板块。去年11月滨江竞得的奥体望阙南不限价项目，拿地楼面价就超过4.8万/㎡，比起之前板块内4.6万/㎡的限价还要高，涨价已经是必然了。这个项目做了高低配，罕见配置高层和叠墅，最近对外释放价格，预计高层7.5-8万/㎡，叠墅12万/㎡。
丨滨江奥体不限价项目
其次，就是城东新城。这个区域之前板块限价4.65万/㎡，限价取消后，滨江安琪儿3.0地块的地价就超过4万/㎡。为了做大货值，也做了高层和叠墅的配置，后面对外释放的房价涨幅也不小，高层要卖6万/㎡，叠墅卖7.5-8万/㎡。
丨滨江安琪儿3.0
还有西湖之江板块，限价时卖3.75万/㎡，限价取消后，华润项目对外放风卖4.5-5万/㎡。
丨华润之江不限价项目
拱墅东新板块，之前限价4.7万/㎡，而不限价的绿城东新项目，对外放风5.2-5.5万/㎡；
丨绿城东新不限价项目
萧山北干，房价涨幅同样惊人。前两天刚公示建设方案的海威&中天北干低密项目，规划高层和排屋，对外放风均价5.5万/㎡。而之前同板块内，容积率只有1.2的限价楼盘揽晴轩，规划洋房和叠墅，整盘限价不过4万/㎡出头，更早的高层房源限价仅3.4万/㎡。
丨海威&中天北干低密项目
其他诸如丁桥天阳低密项目、滨江区政府中海沿江商住项目、钱二东招商项目、世纪城南英冠项目，虽然拿地没多久，还没对外释放信息，但是其拿地成本，注定了房价将突破各自板块限价。
02
新房价格上涨，是个趋势。为什么？
首先，地价涨了。
地价上涨，背后有一个逻辑，那就是去年以来杭州土地市场的供地结构有两个特点：1、聚焦核心区；2、大面积低密宅地。
这两个特点很明显是为了卖地，毕竟现在还有钱买房、且有需求的就是改善，而改善往往只喜欢中心区。
核心地主贵，低密更是稀缺难得，不限价后买卖双方几乎一致默认会涨，开发商拿地较之前更大胆，地价不断推高，房价随着上调。
其次，新房供应量变少。
表面看杭州卖地一直没停，一个月能卖好几块地，但刚需可以买的地块几乎没有，供地向改善倾斜、聚焦中心地段，这些改善项目，户型注定不会做小，可销售的套数不会太多。
之前我们普遍认为，房价涨得太多没人买就会降价。事实上，目前部分板块的新地王项目，其所在地段基本也是不愁卖的，因为有需求，供应量摆在那里。
新房涨价不可阻挡，然后呢？刚需怎么办？刚改怎么办？
眼下看，刚需刚改只能去二手市场办了。至少在2025年，优质地段的新房只属于那些手握巨款的终极改善家庭，而刚需和刚改家庭，要么选择郊区新房，要么选择主城二手房。
其实去年这个趋势就比较明显了：
靠外围板块新房表现还可以。石祥路以北运河新城4万左右的价格，放在几年前，手握五六百万的改善家庭可不会首选这里，但去年这个楼盘却卖得很好；还有其他一些3万左右的板块，如下沙、康桥、勾庄，在放缓供地节奏后，新房慢慢都卖得差不多了。
二手房去年卖得更好，全年成交量首度超过新房。2024年，杭州新房共成交7.2万套，二手房成交9.4万套。原因也很简单：新房选择少，二手房价格跌幅大，价格合适，更多需求挤压到二手市场。
不过，涨价也不是一昧上扬的，市场和购房者都有一个承价上限，未必会全部买单。
现在限价刚开始放开，地价、房价紧接着疯长，但收入没有增加，有钱人的资产也不会增值，买房需求没有增量，长久下去也不是良性循环。
精彩回顾
主笔 | 临风 编辑 | 枇杷
运营总监 | 格里 出品 | 金林
