我发现有些人对房地产的看法真是让人无语，他们要么自己很傻，要么就是以为别人是傻瓜。
我最不能忍受的一个观点就是：人口数量减少对房价没有影响。
这简直是荒谬至极！
常识告诉我们，如果人口减少了，那么对房子的需求肯定也会随之减少。这怎么可能不影响房价呢？
就算是在一二线城市，人口减少也会对房价产生影响。
以深圳为例，从 2010 年到 2020 年的 10 年间人口增长了 714 万，平均每年增加 71 万人。然而到了 2023 年，深圳的常住人口增长量仅为 12.83 万人，而且在 2022 年常住人口甚至出现了负增长，减少了近 2 万人。所以现在的人口增长速度与之前的 10 年根本无法相提并论。
在整体人口负增长的情况下，小城市的人口更是全面负增长，大城市的人口增长速度也在迅速减缓。这样的情况必然会对房地产市场的需求产生影响。
因为房地产市场的需求一方面来自于本城市现有人口的改善型购房需求，另一方面则来自新流入人口的刚需需求。
现在炒房投机的需求已经减少了不少，很多人因为前几年房价的疯狂上涨而不敢轻易出手。
随着人口减少，新流入的刚需需求也在大幅下降。如果一个城市的房价相对合理，没有太多泡沫，那么人口放缓对房价的影响可能不会像想象中的那么大。毕竟，房价并不完全由人口决定，当地的经济和收入水平也有很大影响。
现在大部分城市的房价和居民收入是不对等的，泡沫太大。过去十几年，城市人口大量流入，需求旺盛，再加上炒房行为，把房价推得更高。现在需求减缓了，炒房就更不可能了。单靠居民的收入肯定撑不住现在的房价。合理的房价收入比应该是3到6倍，当然，大城市可能会有些溢价。
现在咱们面临的问题是，房价不是一般的高，是超级高！像那些热门的二线城市和一线城市，房价跟收入的比例通常都超过20，这还是房价跌了一些之后的数字呢！所以，人口少了，房价跟着降才对。
有些吹房价的人会说，日本的人口也在减少，但他们东京的房价还在涨啊。问题在于他们日本已经经历过房地产泡沫破裂了，虽然他们的房价收入比不算低，但和我们这边比起来，那简直是小巫见大巫。
根据任泽平团队的数据，算上持有成本，按照实际使用面积来算，东京市中心的房价收入比是11，而北京、上海、广州、深圳分别是33、44、37、32。我们的房价收入比是日本的三倍多！
所以即使日本的人口在减少，他们的房价还算是在合理范围，受人口影响就比较小。说白了，就是泡沫小，调整容易。而我们的泡沫太大，任何需求端的小变动都可能让房价预期不稳定。
对于大多数房子来说，长期看来似乎还得通过降价来促销。当然，我们也不会允许房价直线下滑，因此政府一直在放宽政策，最近还强调要稳住房价。
让我们继续拭目以待，看看这一轮放松限购在一线城市能带来什么样的效果。特别是北京和上海，这两个城市之前的限购比较严，确实积压了不少需求，交易量可能会有一些上升。但其他城市的情况就相对一般了。
