楼市的大政策终于来了，存量房贷利率平均降低50个基点，而且首付也要降，包括LPR可能也会下调。之前七八月份的时候，咱们就说过，现在楼市的数据太差了，517新政的效果已经过去了。楼市必须得出台更大的政策继续加码托底市场，现在这个政策来了。
就是引导商业银行将存量房贷利率降到新发放利率附近，平均降幅在0.5个百分点。现在新的贷款利率首套房普遍在3.3%，也就是说，这次存量房利率下调后，大部分人的首套房存量利率会降到3.3%左右。当然了，现在很多人的存量房贷利率还是很高的，即使降50个基点也不可能降到3.3%左右。但是别忘了，今年以来LPR已经下调两次了，累计下调了35个基点，再加上即将下调的这50个基点，2025年1月1日很多人的存量房贷利率将会显著下降。
LPR还有进一步下降的空间哦。这也是今天楼市的一大利好消息。
降息了！7天逆回购利率从1.7%降到了1.5%，这也意味着LPR大概率还会再降20个基点。
按照最乐观的估计，存量房利率可能下调50个基点，加上今年LPR已经累计下调了35个基点，再加上未来预计的20个基点下调，到2025年开年的时候，存量房房贷利率的总降幅可能会达到105个基点。
这样算下来，存量房房贷利率几乎和新发放贷款利率差不多了。当然了，这只是最高预期，实际情况还得看接下来政策的落实和各个城市的执行情况。
问题1：降低存量房房贷利率会导致房价上涨吗？需不需要提前还款呢？
放心吧，肯定不会导致房价上涨。咱们之前强调过，降低存量房房贷利率主要是为了拉动消费，减轻居民负债，对房价的影响其实非常小。
咱们聊聊房贷和楼市那点事儿。
你看吧，不管是去年9月份降低存量房房贷利率后的市场情况，还是现在更低的房贷利率，都明确告诉我们一个道理：光降利率是没用的，至少对房地产市场来说是这样。所以，别听有些人瞎扯淡，说什么房贷利率一降，房价立马就涨，全是胡扯！
问题:2：降低存量房房贷利率后，到底要不要提前还贷呢？
其实就看两点：
你有没有存款？如果没存款，那你连还贷的钱都没有，降再多也没用，还不如赶紧存钱，增强抗风险能力。
如果你有存款，那就得看看你的投资收益能不能超过房贷利息。如果不能，还是老老实实还贷吧，特别是别再把钱存银行了，因为房贷利率比存款利率高太多了，搞不好存银行还得亏钱。别忘了，存量房利率下调后，存款利率也可能跟着降哦。
今天还有个楼市大新闻：全国范围内的商业性个人住房贷款，不再区分首套和二套房了，最低首付比例统一调整为15%。这就意味着，以后买房的门槛低了不少，大家更容易上车了。不过啊，买房这事儿，可得量力而行，别冲动消费啊！
房贷利率这事儿，得理性看待，别被那些不靠谱的言论带偏了方向。至于买房嘛，更得结合自身实际，慎重考虑。毕竟，家是温暖的港湾，但也要量力而行才能长久啊！
购房首付的认定标准现在只有首套了，首付和贷款利率都降了下来。这个政策明显是想鼓励有钱的人买房，尤其是那些想改善居住条件的人。
那这个方法有效吗？肯定是有一些用的，但作用不大，主要是因为“分区买房”的原因。
根据中指研究院的数据，截至8月25日，全国有超过20个城市开始按区域认定住房套数，把认贷范围限定在购房所在的区域内。也就是说，理论上你在一个城市里有多少个区你就可以买多少套房子。比如你在城市的A区买了房，不影响你在B区再买一套被认为是首套房。
这些实施分区买房的城市，还会出台一些配套政策。比如，如果你在某个区域已经有房了，只要挂牌出售或出租，就可以从家庭总套数里减去，这样就相当于二套房的标准几乎没有了。
这些实行分区买房的很多都是大城市，比如广州、成都、杭州、长沙等。
现在首付降到15%，其实对市场影响不大。之前也试过类似的政策，但效果都不太好。说白了，大家还是不太看好这个市场，信心不足，特别是买二套房的人更担心的是月供和未来的收入。
想让楼市稳住，经济信号可能比楼市信号更重要。就是说，大家有钱也会花，但如果花了之后赚不回来，就不敢乱花钱了，只能减少消费。
再来说说今天楼市的第四个消息，央行要提供3000亿元的保障性住房再贷款，支持力度从60%提高到100%。也就是说，地方收购商品房做保障房，央行会出全部的钱，不用向商业银行贷款了。
这条政策啊，真是检验房地产行业认知的试金石。有些人啊，总想着靠楼市政策来吹高房价，但别忘了，真正关键的还得看这条政策。
降首付、降低存量房利率，听起来挺热闹，其实对房价走势的影响，还真没大家想的那么大。咱们之前就分析过，现在房地产市场要想去库存，必须得有人加杠杆，说白了就是得有人愿意接手这些债务，因为房地产的本质就是靠债务推动的。
可现在呢，居民端是真加不上杠杆了，或者说即使加上了，也满足不了既得利益群体的胃口，推动不了楼市。他们以前可是大口吃肉，现在只能喝汤，还嫌汤太淡。
想要快速去库存，就得找到能加杠杆的地方。从现在的政策来看，地方收购商品房用作保障性住房，让政府来加这个杠杆，去化库存，可能是个不错的办法。
地方上收储这事儿挺没劲的，主要是因为不赚钱，弄不好还得贴钱。对于那些已经负债累累的城市来说，这简直是雪上加霜，推进起来难如登天。但现在不一样了，收储的钱由央行全包了，这成本一下子就降下来了。再加上现在房价跌个不停，要是趁机收购些商品房来做保障房，说不定还能赚一笔。如果真的大规模搞起来，对楼市的影响那可就大了。
所以，这个政策可是影响楼市的大杀器，也是最有潜力的一招。就是具体怎么实施，还得看楼市接下来的表现，尤其是上面的人愿不愿意下血本去收。
今天对楼市来说绝对是个好消息，甚至可以看作是新一轮救市政策的开始。毕竟美国那边降息了，给我们这边松绑楼市政策也留出了空间。
从上面的分析可以看出，现在的楼市政策主要就是稳字当头，避免大起大落。政府更注重防范房地产的潜在风险，比如通过降低利率和存量房利率，加快收购商品房作为保障性住房等方式来稳定市场。
大家对楼市政策可以抱有一定的期待，但别指望房价会大幅上涨。能稳住现状就已经很不错了。
