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金华九月的二手房成绩似乎有些不尽如人意
01
9月份金华的二手房成交情况
从成交面积来看，小户型房源占据了市场的主导地位
在户型方面，80-140㎡之间的房源成为了交易的主力军
其中80-100㎡的刚需户型以199套的成交量荣登榜首
紧随其后的是120-140㎡的刚改户型，成交113套
而100-120㎡的户型则以83套的成交量位列第三
从成交板块来看，金义新区仍旧是热门板块
1）金义新区成交量最高：金义新区凭借其价格优势和大量的产业人口红利，连续数月成为二手房成交套数最多的板块，显示出该区域的市场吸引力
2）市区核心板块成交稳定：江南、江北、湖海塘三大市区核心板块，凭借其优越的地理位置，成交数量紧随金义新区其后，表明这些区域仍然具有一定的市场影响力和稳定的购房需求
从以上数据我们可以得出2个关键信息：
1. 金华二手房成交主力还是以刚需为主：购买金华二手房的意向面积主要在80-100㎡区间
02
为什么成交的二手房以小户型为主？
通过对9月二手房成交前十楼盘的分析，我们可以找到答案
成交前五名的楼盘均位于金义新区和婺城新区，且均为刚需楼盘
以成交量第一的铂宇花园为例，其二手房源多为100㎡以内的刚需户型，且挂牌价在100万左右，具有较高的性价比
不仅仅局限于9月，其实今年金华二手房市场一直以刚需刚改户型为成交主力
为什么会出现这个现象呢？我们可以从需求和供给两个维度来探讨——
从需求角度看，二手房市场的购买主力为刚需人群
近一年来，二手房市场以价换量，房价持续走低，特别是小户型凭借其低总价门槛吸引了大量刚需人群入场
一些急于出售的卖家次新房的价格比新房更加优惠，甚至还有刚交付小区房源出现价格大跳水，使得二手房市场价格更具吸引力
以保利阅江台为例，新房单价为2.2万元/㎡，还不含车位，现在中介发的81平的二手房源，仅售150万，算上车位亏了60万
从供给角度看，二手房市场挂出的房源以刚需刚改类面积段居多
中介向我们透露：目前挂牌的二手房还是小面积段的居多，且一些学区房和核心地段的房源相对来说会比较容易成交
一些前几年相对紧俏的学区房和金东区中央商务区核心地段的房源，现在的价格也几乎成了捡漏价
早些年，刚需刚改面积段的房源受到投资客的青睐，但现在随着投资客的离场，这类房源在二手房市场上的数量激增
此外，改善人群为了置换更大的房子，也需要出售原有的刚需房源，进一步增加了小户型二手房的供应
由此可见，需求端的刚需人群入场和供给端的刚需房源激增，在这些因素的共同作用下，让小户型二手房成为了金华市区二手房市场中的成交主力
03
哪类小户型二手房更值得入手？
在当前二手房市场中，小户型的走向趋势仍然值得密切关注
回顾过去，金华新房市场大户型的需求曾一度被抑制
近几年，金华新房市场中大户型成交的回升，其实是过去被压抑的大户型需求的一种回归
但这仅仅只是少数，目前市场的主流需求依然聚焦于小户型
透过现象看本质，为何小户型二手房卖得好？
根本原因不在于面积，而是取决于价格
毕竟谁都希望住上更大更好更漂亮的房子，但是有需求，不代表有购买力
买房子，价格当然是至关重要的影响因素之一
毕竟不提预算就去买房，就是在耍流氓
我们对九月二手房成交数据做了一个筛选：
总价100万以内的成交记录是429套，占比78%
总价150万以内的成交记录是503套，占比高达91%
由此不难发现，100万以下的二手房仍是成交主力，甚至绝大部分的二手房都是在150万以内成交
如果将金华楼市比作一座冰山，那么那些频繁出现在媒体热点中的改善型房产和豪宅，仅仅是冰山浮出水面的一小部分
真正的冰山主体，是那些总价在100万以内、潜藏在水面之下的刚需房源
这些房源主要对应两种类型的产品——
一种是核心区内的小面积户型（40-70㎡），以老旧小区和70年产权的类公寓为主
第一部分提到的江南、江北、湖海塘三大核心板块成交的二手房以此类型为主
相对于这些板块其它房价高不可攀的房源，想要100万元以内，在核心地段安家，可供选择的也只剩下一些老破小和小面积的70年产权的类公寓
另一种是外围区域的相对面积更大的产品（80-100㎡），这些区域通常位于如金义新区、婺城新区等地，该区域二手房则以次新小区为成交主力
这类区域随着产业发展，吸引了许多外来人口涌入，庞大的外来人口数量之下总会有人需要在这里居住和上班，这些价格低廉且交付不久的刚需楼盘，就成了最好的选择
因为这些房子解决的是最基本的居住需求：对于那些刚需购房者来讲，他们需要的是上班方便，配套齐全，有电梯，交通方便，价格实惠的小区
无论市场怎么变，总有人需要先上车
更何况，目前的金华新房市场上，市中心小户型的供应越来越少，几近绝迹，而目前小户型的单价也远低于大面积产品
未来，供应减少的小户型，反而会变得稀缺
04
尽管市场环境和置业需求千变万化，但购房者在购房前首先必须明确自己的需求
在有限的预算下，无论是选择市中心的老破小，还是外围区域的次新房
买一套真正适合自己居住需求的房子，永远是最稳妥的选择
-END-
©️希言｜小若好房
