广告/推广/合作/投稿，联系：15058515523小若
10.11，义乌北苑低密地块经过72轮竞拍由绿城竞得，溢价率高达43%，成交价超17亿，容积率1.00-1.01
10.12，金东区又一低密土地由武义房企浙江宇班房地产开发有限公司拿下，地块面积65.37亩，容积率1.09
熟悉的配方，熟悉的味道
相比近一两年高容积率地块出让的结局，不是由地方城投托底，就是面临流拍的结局
稀缺资源加持的低容积率的地块，已经成为了政府屡试不爽的卖地宝典了
这让我们不禁开始思考
01
此次土拍我们发现了一个变数：在这次土地出让公示中，容积率悄然变成了1.09
我们可以在金东区土地出让手册中翻阅到——该出让地块初期规划为1.5-2.0的容积率
此次出让地块位于政府和金茂联合开发的东湄片区，经过金茂这两年的片区大开发，目前片区相比之前荒凉的景象，已经初具城市的模样了
不管是商业、学校、道路、沿江公园步道等，板块内都已配齐；并且与江南核心区域一江之隔，驱车仅三四公里
并且，周边住宅东湄未来社区、水湄伊府普遍为高容积率
地块容积率的调整，也体现金华政府为了迎合市场需求开始允许降容
而土拍的降容，也让金华的别墅，经历了从“高低配”到更纯粹的转变
金华早期政府对于容积率的限制严格，即便别墅项目也往往采取“高低配”配置
像蓝湾·上林苑、保集·湖海塘庄园、绿城·御园等耳熟能详的豪宅楼盘，几乎都是搭配着来
不过尽管产品没那么纯粹，但并不影响这类别墅产品依旧受到金华人的追捧
也是从这开始我们发现一条逐渐清晰的变化轨迹，因为去年下半年出让的低密度用地，也让目前金华新房市场上出现了多个低密项目，其中还不乏一些纯别墅项目
湖海塘西的中交云庐，叠墅约152套，排屋约83套
多湖的沁湖云庐，合院约22套，叠墅约105套
城北的绿城万境·锦庐，排屋约149套，洋房约137套
城北的咏园，排屋约12套，洋房约52套
这些新项目的出现，得益于政策的适度放宽，使得它们的容积率得以进一步降低
02
除了地块降容之外，该地块土地规划条件的公布也让人有种眼前一亮的感觉
我们深入研究该地块的《规划条件书》，发现了对于购房者来说的几大利好——
1）居住私密性提升：合院产品的规划指标中，规定楼间距不小于13米，副楼与南侧主楼间距不小于6米，意味着未来你家合院的私密性和舒适性会更好
2）赠送面积增加：在规划中显示，可设置露台，这意味着后期可能会有更多的赠送空间，居住使用面积更大
3）鼓励做风雨连廊：且空间不计入容积率和建筑密度，未来小区内部业主将有更多的室外活动空间
简单来说，这个项目的《规划条件书》中的一些让步，也慢慢显现出整个土地市场对于购房者而言，越来越友好
03
为什么会出现降容的趋势
首先，这个决策权在于政府
那么政府为什么要做出降低容积率的退让？
降容这件事儿，怎么听起来都不像是一个划算的买卖
毕竟这会直接削减土地出让金的收入
那么为什么政府要去做这件看起来吃力不讨好的事儿呢？
因为降容只是表象，在降容的背后其实也反映出了之前楼市“野蛮生长”所引发的一系列连锁反应，政府正在积极想办法解决
从曾经房价领涨全国，到现在出现许多现房项目打折促销，归根究底还是金华整个市场的需求变化了，只能通过价格去吸引潜在购房者
另外在过去高容积率的土地供应之下，高层建筑遍地开花，同时也带来更多的定居人口
接踵而来的是交通压力，还有市政设施、基础设施是否能跟上？
高层建筑需求逐渐饱和的当下，低密改善类项目却处于一个完全断层的状态，许多客户对于新的墅类产品的期待和渴望日益增强
降容以及放松土地规划条件，也是政府基于产品供给的失衡，以及消费者需求的演变，给出的供给侧结构性改革的部分解决方案
再来一起看看关于供给侧改革的两个方面原因
1.从需求端来看，2013年，金华开始禁止高档别墅项目建设用地供应，现在金华的别墅多为二手房，基本没有新盘面世，别墅市场供应乏善可陈，产品同质化严重，多为千篇一律的欧式风格
长此以往，金华别墅市场处于新盘断供的状态，更加加剧市场上对于高品质、个性化别墅产品的需求
因此，在别墅市场供应乏善可陈的背景下，积累了一定数量的潜在客户需求
2.从供给端来看，开发商在经历开发热潮之后，根本来不及刹停拿地的脚步，于是乎现在金华刚需以及刚改的户型库存过剩严重，其中140㎡以下的库存房源数量共计22453套，占比高达84%
如此严峻的刚需库存压力之下，可以看出目前金华住宅供应总量出现严重过剩，并且在供应结构上仍存在刚需和刚改的户型与改善户型比例严重失调的问题
近几年，巢塘雅苑、湖海大观的热销现象无疑为市场传递了一个明确信号：金华高净值人群对大户型、高品质住宅的渴求十分强烈
这种需求不仅局限于住宅面积，更深入到居住环境、社区配套、物业服务等多个层面
然而，今年大平层项目的销售态势也逐渐显现出疲软
这一现象促使市场开始探索新的改善型住宅项目，以满足消费者对高品质生活的持续需求
多个低密改善项目的涌现，正是市场应对这一变化、寻求新增长点的积极尝试
04
低密项目是未来的大势所趋
1）全国乃至金华的低密趋势
今年以来，土地市场总体依旧平淡，从目前市场存量以及交易情况来看，主力仍然是刚需产品
但部分核心城市推出的“低密宅地”，却掀起了土拍小高潮，受到开发商的热捧
杭州一宗低密宅地溢价率逼近60%，无锡宅地市场上，低密宅地已经成为一种主流供应类型义乌多个低密楼盘产品投放市场后，更是出现了“10分钟售罄”“2000多人报名摇号”等热销场景
在这样的市场背景之下，金华新房市场在别墅断供数年之后，也终于迎来“低密时代”
市场上越来越多的低密产品以及当下低密项目的稀缺，让此类产品越来越值得我们关注
2）金华市场新亮相的低密项目盘点
作为湖海塘之上的最后一块低密宅地，是目前金华市场中几个低密项目中最大体量的地块，也是中交集团继湖海大观之后的又一力作
项目规划约52套叠墅，约83套排屋，算是一个比较纯粹的墅类项目；另外毗邻湖海塘西畔，又处于中央创新城核心位置，得天独厚的地理条件，加上自身过硬的产品力，相信这个项目也将成为新一轮别墅产品的标杆
沁湖云庐
同时也进一步印证了——金华市区一直以来稀缺的低密产品，正在迎来爆发期
这些低密项目除了低密属性之外，还结合了优越的地理位置或稀缺的自然资源，才成为了目前市场中的热点与稀缺资源
05
当前，楼市正迎来一场深刻的变革，其核心在于供给侧的改革
这一改革将始于政府的顶层设计与规划
随后，改革浪潮将逐步蔓延至土地供应、新房市场，并最终渗透至二手房领域
变革的号角已经吹响，优化的步伐清晰可见
也恭喜现在的购房者，站在这个楼市转型的历史节点上，不仅将见证并参与这一变革过程，更有望在这一系列积极变化中，收获更加满意的居住体验与更高的生活幸福感
-END-
©️希言｜小若好房
