义乌土拍，凭什么全省第一？
文摘
2024-12-27 07:03
浙江
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广告/推广/合作/投稿，联系：15058515523小若离2024年结束还有4天，金华的土拍市场也即将迎来终局如果3宗地全部成交，那今年全市宅地出让将达到183宗，居全省第一！金华8大县中，义乌不管在成交宗数、成交面积、成交总价上都一骑绝尘![]()
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抛开金华其它县市不谈，即使是义乌单独的成交量，放到全省也是第一的存在一个县城的土拍成交量，居然比杭州、宁波、温州三个地级市还多除了成交宗数外，义乌成交宅地的平均溢价率同样稳居全省第一，达到17.5%，比第二名的杭州还高3%其中溢价最高的一宗地甚至达到133%，竞价轮次高达98轮，竞争激烈程度放到近三年的金华市区就是天方夜谭整个竞价时长接近2小时，整场土拍一共吸引了1.3万人围观！除此之外，我们还发现众多品牌房企依然活跃在义乌土拍市场义乌今年参拍的房企，除了商城、联利这些本土开发商外，依然能看到绿城、中海、建杭这样的品牌房企活跃在其中绿城更是以43%的溢价，拿下义乌印悦城边上的低密宅地，总价高达17.8亿不管是溢价率、竞拍轮次还是品牌房企的活跃，都说明了义乌土拍市场的热度之高不过，当我们把义乌成交的地块进行分类时，却发现一个非常特殊的现象02
当我们进一步分析义乌土地性质的时候，发现义乌的土拍热，主要建立在三种土地的热度上![]()
义乌的城市发展是以国际商贸城为核心，向外围逐步扩展，义乌楼市的第一大需求反而是商铺今年10月底国际商贸城一个44㎡的商铺，就拍出1529万的天价![]()
同月，义乌北下朱某住宅楼盘的沿街底商开盘，39套商铺吸引了近400人争抢，仅1个小时就全部售罄![]()
顺应商铺的火热，义乌出现了一种独特的土地供应方式：分间地块什么叫分间地块呢？
就是把一整宗地块分割成数个小地块，每个小地块可单独竞拍，但所有小地块又需要整体规划和建造这种地块有一个特点，就是在土地出让时已经规定底层是商铺比如西陈二区西侧5宗小地块，位于同一个沿街面，最终被3个自然人竞得，平均溢价率72%![]()
这种地块和分间地块属性类似，同样有沿街商铺，但地块体量相对较大，形状也通常较为狭长垂直楼地块规划条件：一层为商业，二层及以上为住宅，建筑只允许垂直分割，且分割单元最小基底面积不少于XX（70-80）平方米比如新纪元竞得的福田宅地，就属于垂直楼地块，该地块离义乌国际商贸城不到1公里![]()
福田的垂直楼地块
这些分间地块和垂直楼地块的火爆更多还是因为其投资属性，且如果离开了义乌的小商品市场经济，也很难被复制到其他城市![]()
除此之外，义乌低密豪宅的火爆，使得市心低密宅地也成为房企抢夺的热门地块比如绿城竞得的前洪地块，联利和商城竞得的秦塘地块，都属于市中心的低密，3宗地块溢价率最低的也有23%![]()
不得不说，义乌的土拍，不管在热度上还是在土地性质上，都有点与众不同03
如果把义乌成交的99宗地按竞得人进行分类，会发现75宗都被自然人拿走![]()
义乌作为一个民营经济高度发达的城市，2023年的人均可支配收入达到83954元，不仅在省内排名第一，即使放到全国也仅次于上海84834元走在义乌的街头，经常能看到保时捷、迈巴赫这样的豪车，奔驰宝马更是随处可见![]()
根据第七次人口普查的数据，义乌的省外流入人口数量和占比都远远超过国内另外两个头部县城并且根据克而瑞统计的数据显示，2023年义乌的跨市流动人口占比已经达到约58%，城市内的租赁户占比更是高达67%义乌发达的小商品贸易吸引了大量的相关从业人群，沉淀了大量的无房户“刚需”而义乌的垂直楼，刚好能同时满足这些外来户的居住和从业需求一些优质的垂直楼，租金可以达到40万元/年，租金回报率能达到5%以上垂直楼的发展最早可以追溯到2015年，义乌推出全国首创的农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度，自此义乌宅基地交易市场逐渐形成宅基地交易改革，叠加义乌产业对商铺的需求，共同催生出义乌的垂直楼交易12月6日，关于深化义乌国际贸易改革的方案正式获批
